---2009福房指数年中市场分析报告
福州大学房地产研究所王阿忠博士 陈湘闽
主办单位：海峡都市报福州大学房地产研究所
协办单位：福州蓝色广告有限公司
[引言]
2009年上半年，福州房地产市场强劲反弹，商品房销售连续6个月保持逐月增长态势，市场整体向好。据统计，上半年福州市商品房销售火爆，市区商品房销售3.12万套，面积342.3万平方米，销售金额257.4亿元，同比分别增长147%、183%和185%。其中商品住宅上半年成交2.38万套，相比2008年上半年的7255套，增长228%。成交面积创历史新高，达到254.75万平方米，同比增长234.5%，远远超过去年全年174.48万平方米的成交面积，也超过2007年同期。成交金额达到188.8亿元，同比增长234.6%。
1—3月刚性需求在价格策略的引导下得到很大释放，出现“小阳春”行情。
4、5月，改善型需求和投资型需求逐渐增多，呈现出更为多元化的趋势。进入6月，福州楼市依然风风火火，出现成交量价齐升温的欣喜景象，尤其值得关注的是，本月高端项目住宅成为销售热点，豪宅市场活跃度明显提高。显然，在信贷放宽和通胀预期的影响下，福州楼市“热”已经成为不争的事实，如果说前段时间楼市整体表现是不温不火，那么到了6月楼市的陡然亢奋有点“发烧”，这势必为楼市未来埋下新一轮的隐患。
因此，面对2009年下半年楼市，无论是开发商还是购房者，都应保持一份理性与冷静、客观的态度。
[指数分析]
价格指数逐月上扬
[量价分析]
价量齐升温
从表3中我们可以看到半年来福州住宅成交量价双双上扬，表明在国内“保增长、促内需”的大环境下，信贷宽松及政策支持让福州房地产市场逐步复苏。其直接结果是，上半年福州住宅成交面积达到254.75万平方米，远远超过去年全年174.48万平方米的成交面积。
虽然楼市出现了种种回暖的征兆，但仍然存在着许多不确定的因素，无论是开发商还是消费者，都要谨慎乐观，理性面对目前的市场状况。
[板块分析]
市中心以“价”夺魁金山“量”压群雄
由表4、表5可以看出，上半年最后一月各板块成交量升降不一，其中金山、东区、五四北和江滨板块成交量较上月有不同程度的上升，以金山表现最为突出；仓山、市中心和西区板块则略有下滑。而从均价上来看，除了西区板块有24.92%的大幅度下跌外，其他各板块均价都有所上涨，其中江滨板块涨幅居前，达到9.78%，五四北以0.09%的差距紧随其后。市中心虽然涨幅不大，但其上月均价起点最高，仍然以10769元/平方米的均价领先各板块，主要是由于本月交易面积占比为32%的世茂天城均价达到12381元/平方米。
[销售分析]
“豪宅月”再现
纵观2009年上半年商品住宅成交情况，我们不难发现，品质较高、口碑较好的楼盘都榜上有名，世茂天城、东方名城、万科·金域榕郡、福晟钱隆天下、仁文·大儒世家朗园、群升国际等。世茂天城(住宅)以绝对优势高居成交金额榜首，成交金额为136636万元，成交面积为113355平方米。世茂天城凭借品牌、位置优势，配套设施的完善及便捷的交通等赢得了广大消费者的青睐。东方名城以95835万元的成交金额荣登榜眼宝座，成交面积达到126084平方米，发展势头不容小觑。被誉为生态之城、休闲之城、运动之城、人文之城的仁文·大儒世家市场表现不俗，以47307万元的成交金额跻身榜单前列。
万科·金域榕郡别墅、高层双双上榜，分别位列第11和12名，成绩斐然，可见全国房地产老大的品牌效应还是无人能及。
从近期成交数据来看，福州楼市的持续回暖行情已经传导到了豪宅市场，前几个月的小户型低总价的“一枝独秀”，一直蔓延到大户型和别墅等豪宅项目的持续热销。特别是进入6月份以后，以平层大户和别墅为代表的豪宅成交量是有增无减，并且呈现出不断增长的趋势，市场迎来一个难得一见的“豪宅月”。
[产品聚焦]
低端房仍唱主旋律高价房渐成新宠儿
交易资料显示：7000元/平方米以下的产品颇受消费者青睐，仍是市场需求的主打方向，反映了消费者购买住房的支付能力。对比前后两个月，表8中一个明显增加的数字就是10000元/平方米以上的商品住宅成交面积占比，达到16.4%，较5月的13.8%增加了2.6个百分点。6月对高端住宅消费的增加，也是6月住宅均价上涨的一个重要原因。
保障性住房成交量萎缩
从表10看出6月份保障性住房成交套数达到了38套，比5月的66套减少了28套，降幅达到42.4%。伴随着成交量的降低，均价上也从5月的3144元/m2下跌到了6月的1843元/m2，跌幅为41.3%。
我们从数字上看到，6月又上演了大户型与中、小户型之间的新一轮博弈。显然，这和6月福州房地产市场产品供给变化以及信贷放宽是有很大关系的。
当然，我们绝不能单凭一两个月的福房指数状况就盲目地说这与国家“关于改善住房供应结构，增加中低价位、中小套型的普通商品房和社会保障房供给”等政策背道而驰。这是由于6月开发商主推高档价位楼盘，而且某些高于均价的楼盘成交所占比例又很高，导致成交价位向高价位偏移。
[热点分析]
后市谨慎乐观
2009年上半年，福州楼市是伴随着一系列的房产优惠利好政策走过来的，如国内“保增长、促内需”的大环境、降低首付比例、减免交易税费、调整资本金比例以及宽松的货币政策等。这些优惠政策无疑加快了福州楼市的回暖。同时，开建地铁和海西战略的概念作用也吸引了越来越多的外地购房者在福州投资置业，促进福州楼市的复苏。数据显示，上半年福州住宅成交面积达到254.75万平方米，远远超过去年全年174.48万平方米的成交面积。
住宅均价为7913元/平方米，更是创下过去15个月以来的最高记录。而土地市场也热闹起来，省政府6月初出台的将土地出让金全部付清期限延长政策，掀起了一波土地抢夺风潮。据报道，6月12日，福州3幅商住地的公开出让，最终成交均溢价93%以上。
上半年福州房地产市场“热”，除了消费信心的恢复，以及政府的支持政策之外，最重要的因素还是银行投放的贷款增加，这必将对下一步实体经济的复苏带来隐患。事实上，从宽松的货币政策实施以来，一方面是实体经济复苏之路漫漫，另一方面却是股市、楼市偏离经济基本面的超乎想象的回暖。目前，实体经济面临通缩、美元的压力，宽松的货币政策和随之而来的通胀预期把目前的楼市置身于多方的博弈之下，形势扑朔迷离。可以说，信贷放宽引发的房地产市场“热”是缺乏经济基本面支持的，不是由于整体经济增长带动的房价合理上涨。
因此，面对2009年下半年的楼市，房地产开发商不应对市场盲目乐观，不能看到上半年市场成交活跃就迫不及待地涨价，甚至加大开发投资力度，争夺土地。而消费者应该理性安排自己的置业计划，而不是盲目从众，更不是因为某些炒作因素就急于出手买房。房地产市场依然存在着许多不确定的因素，在已经到来的2009年下半年，仍然需要进行全面调整，而房地产市场“热”也将面临新的政府管制。