标题：中央近期不会对房地产刺激政策做出明显调整

　　作为拉动经济复苏的引擎之一,房地产已被赋予了很大的期望。日前,国务院副总理李克强表示,“住”依然是我国未来扩大消费的重点。这表明,中央在近期不会对房地产刺激政策做出明显调整;而且,今后还将进一步发挥房地产在国民经济中的支柱作用。

　　今年上半年,国内房地产业的快速升温已为国民经济企稳“保驾护航”。业内分析,房地产是城市居民大宗消费的主要投向,住房销售持续放量是内需启动的基础;与此同时,房地产投资还在固定资产投资中占据很大权重,私人部门的投资能否随4万亿政府投资跟进,也主要看房地产市场的回暖是否稳固。由此,从政府官员到专家学者,再到主流机构的中期策略,均将房地产列入宏观经济的语境中。

　　事实上,房地产消费的启动,对相关产业的拉动作用显著。从历史经验来看,房地产投资回升滞后于房地产销售2-3个月,新开工面积滞后于房地产投资2-3个月。以此推算,房地产开发投资在今年三四月份已见底,新开工面积上升的拐点将在三季度显现,房地产耗用的水泥、钢铁、建材等需求量未来将会显著提升。

　　业内分析,房地产业回暖虽然在目前尚未对上下游相关产业起到显著的拉动作用,但预计,下半年,这些行业将在房地产投资回升和新开工面积的反弹中受益。

　　一份券商研究报告指出,与房地产业直接相关的行业有38个,随着已销售的期房产品今后陆续竣工交付,与房产消费相关的家电、家具、装修等行业的需求也将上升。

　　国家统计局数据显示,今年前5个月,70个大中城市商品房销售面积24644.44万平方米,同比增长25.5%,销售总额11388.92亿元,同比增长45.3%。其中北京市销售面积和销售金额同比增长100%以上,上海、江苏、浙江、福建、广东等主要区域增幅在30%-50%之间。这意味着,明年有房地产带动的消费需求将十分可观。

　　中金公司报告便认为,房地产投资有望取代基建投资成为2009年下半年以及2010年拉动经济的增长点。摩根士丹利中国区首席经济学家王庆(王庆博客,王庆新闻,王庆说吧)也表示,“如果说2009年是政策推动的增长,那么明年则很可能是房地产及其相关消费带来的增长。”

　　另一方面,房地产投资回升将带动城镇固定资产投资。从今年上半年来看,房地产投资是“拖了后腿”的。数据显示,1-5月,全国城镇固定资产投资53520亿元,同比增长32.9%。其中,房地产开发完成投资10165亿元,同比仅增长6.8%。一些地方也出现房地产开发占固定资产投资比例由三分之一下降到五分之一左右。

　　不过,业内预计,随着土地市场日益火爆,今年下半年,新开工面积将有所改善,房地产投资也将逐步回升,预计三季度正是房地产投资恢复的时间区间。房地产对上下游产业链的拉动,也将体现在投资领域。而从更长期看,城市化的深化是推动投资增长的主要动力,而城市化将带来房地产等投资行业的高速增长。

　　券商最近公布的研究报告认为,今年上半年全国楼市销售强劲、主要城市“去库存化”接近尾声;同时,由于过去一年新开工面积明显不足,新增供应乏力。因此,下半年,商品房供应将持续“偏紧”,尤其是一线城市,供求矛盾可能进一步加剧。同时,在房价上涨影响下,房地产企业今年的销售毛利率预期将上涨。

　　新开工恢复尚待时日

　　业内对于楼市供应的判断,主要是基于新开工面积的增幅。而2008年初以来,全国楼市新开工情况持续低迷,导致今年下半年商品房新增供应趋于紧张。

　　国信证券分析师方焱指出,从累计数据看,去年二季度开始,新开工面积急剧萎缩,至今仍然低迷,今年前5个月累计新开工面积下降16.1%,比1-4月份的降幅扩大了0.4个百分点。从每月新开工面积增速看,2007年9月开始就呈下降趋势。根据方焱匡算,由于2008年二季度新开工面积减少,将导致今年下半年商品房供给与往年均值相比减少2.62亿平方米。而新开工面积的恢复至少还需要一个季度。

　　长城证券分析,2005年以来,全国竣工面积一直小于销售面积,2008年供求关系出现反转,市场处于供过于求。主要原因是销量下降了20%左右。另外,近三年以来,土地购置面积一直只有销售面积的60%左右,长期供应堪忧。

　　从一线城市看,供求关系更加紧张。去年销量大幅下降38%,才使得供求关系发生逆转,但同时供给也在萎缩,2008年竣工面积同比下降23%,新开工面积和土地购置面积分别下降了8%和24%。而2005年以来,四大一线城市土地购置面积一直只占销售面积的30%左右,长期供求矛盾更加尖锐。

　　在去库存化方面,按最近4周的平均销量计算,长城证券跟踪的13个城市平均消化时间为26周(6个月)。按今年上半年的销量来计算,则平均消化时间为36周(9个月),总体来看,短期供求基本平衡。但上海、杭州、南京等城市“供不应求”的情况较严重。

　　房企毛利率将走高

　　业内预计,今年商品房原材料价格仍处于低位,2007年的高价土地将在今后几年分摊消化,而2008年的土地多数以底价成交,因此,随着房价走高,今年下半年房企销售毛利率有望走出低谷。

　　渤海证券报告指出,按照项目的销售进度,商品房销售毛利率在2008年下半年是谷底,今年上半年已提升。如果今年下半年的房价与上半年持平,预计今年的销售毛利率同比增长38.72%。项目结算滞后于项目销售,因此商品房结算毛利率在今年上半年处于谷底,下半年将有所提升;在目前的房价水平下,今年商品房结算毛利率年将同比增长3.15%。

　　在销售扩大和毛利率回升的影响下,房地产公司今年整体业绩被看好。长城证券分析,如果2009年房价涨幅5%、销量增长20%-25%,行业整体业绩增长10%。如果2010年房价涨幅10%-12%、销量增长10%-15%,行业整体业绩增长25%左右。而房价上涨对于项目毛利率低的公司,具有更强的业绩和重估价值的推动性。

　　销售利润率与财务杠杆提升空间决定企业的业绩。面对市场持续回暖,价格继续上行,那些毛利率偏低、三项费用存在下调空间、在去年去杠杆化使得负债率明显降低的房企,其业绩将有更大的改善空间。