标题：盛极必衰？楼市频现隐忧

 今年上半年的杭州楼市，以最快的速度蹿红了。楼盘销售处门前经常可见漏夜排队的景象，还有投资客的一掷千金，开发商捂盘、涨价……这样火热的场景与2007年楼市太过相像——2007年从年初的波澜不惊，到年中购房需求的集中爆发，再到年底国家系列政策的密集出台，楼市热度逐渐消退，直至去年进入前所未有的冰冻期。经历了楼市阴霾，资产缩水的惨痛教训后，现在又面临2007年同样的境遇：高位运行的房价，刚性需求、投资客的蜂拥入市。此时，我们不禁担忧：杭州楼市的荣景还能继续下去吗？

迅速消化房源的背后，我们还看到了一些隐忧：房子太好卖，精装修取消了，开发商缺少了精工细作的动力；上海一幢住宅楼轰然倒塌，给高热的楼市敲响了质量的警钟；房子一推出就卖完了，房价天天攀高。购房者急了，来不及仔细了解房子的细节，就急急地下单了。值得注意的是，就在杭州房地产市场总体回暖，成交量不断创新高的同时，导致房价过高的不利因素也在增加。等买了房子后，再碰上类似中兴·和园业主的遭遇——山景变成坟景，物业公司改头换面，就追悔莫及了。在热市下，购房者不妨静下心来。

房子太好卖 房子质量易受忽视

上海“楼脆脆”事件敲响警钟

6月27日，上海闵行区在建的“莲花河畔景苑”一栋住宅楼倒塌，着实震动了全国的楼市，也给头脑日渐发热的购房者和开发商当头浇下一盆冷水。楼盘质量亟待被再次提到比销售更重要的位置。

从今年4月份开始，原本销售压力巨大的开发商迎来了春天，好心情一直持续着。手里的房子从打折销售到无折扣销售，再到现在的提价销售，自2007年后开发商再次真切感受到“房子太好卖”了：每开一次盘，立刻被预定一空，一两天售罄，还不断有人来托关系只为一套房源，就连原来卖不动的老盘也来了个“咸鱼翻身”，把仓底货全部清空。

而从市房管局等部门提供的数字来看，杭州的房地产市场也确实已经从去年的冰点跃升至热点，成交量节节攀升。上半年，商品住宅成交28961套，比去年同期上升189.9%，比2007年上升了50.3%。楼盘销售处经常可见漏夜排队买房的情景，来自温州、台州、义乌等地的投资客，一买就是几套、十几套，甚至整层买入。许多楼盘都是在一两天里销售一空。开发商一年的销售业务量，半年就提前完成了。

“现在我们根本不愁房子卖不掉，反而因为所剩房源不多，每次开盘都低调处理，怕太多购房者来买房我们应付不了。”一位开发商因为开盘早，房子已经卖得差不多了，所以跷着二郎腿一副施施然的样子，脸上的表情与年初时截然不同。但也有着急的，部分还没拿到预售证或者买了地还没动的楼盘急了，没料到楼市回暖得这么快，本来还打算“磨洋工”，现在人家的房子个个好卖，自己手里却没房可卖，只好抓紧工期，尽快开盘销售。“如果是之前的低迷市道，我们可能还要根据市场反应，对没推出的户型产品做些加工处理，或者增加一些附加值来提高房子的吸引力。不过现在市场这么好，工程队无暇顾及这些，只要按原先制定的标准施工就好，而且还要赶工期，趁现在市场好，尽量多地推出新房源，加快销售。”从一位房产从业人员的话里很容易听出“潜台词”，就是现在忙着造房子卖，至于房子的质量什么的，至少不会“精工细作”。

城北某两个大型楼盘正在热推的房源，开发商原本打算做精装修，现在全部不做了。开发商的理由都是：房子卖都来不及，何必花这么多精力做装修。在楼市不好时候，开发商纷纷“做加法”，在楼盘品质上多下工夫，而现在“有房就能卖”的背景下，多数开发商不愿意多花精力。业内人士认为：精装修是将来的发展趋势，市场太好，开发商对房产品缺少精工细作的动力，对购房者并不是一件好事。

另外，供求关系的变化，令供求双方都无暇顾及最为本质的东西——质量。已经全部售罄、今年年底将交付的上海“莲花河畔景苑”，因为工程单位施工不当，让一栋即将建好的大楼瞬间倾覆，业主不但退房不成，还得继续交贷款供楼，为双方带来损失。更不要忘了，本土杭州也曾上演过类似事件：2006年杭州市余杭区人和家园以毛竹代替钢筋、垃圾代替沙浆的事，激怒了业主，也在业内留下了最为荒唐的一笔。

山景变成坟景 物业公司改头换面

买了中兴·和园后的极度懊悔

房子太好卖，房价不断上浮的同时，高昂的地价也已给房价上涨埋下了伏笔。开发商笑看市场热闹景象，想着怎么才能赚得更多，购房者则一门心思想着如何尽快买到房。两股热力合力将购房时所需的理智甩得一干二净。购房者压根顾不上一些细节，惨痛教训也是比比皆是。

从家里望出去，不光有山景，还有坟景，而且就在咫尺之遥。这就是五月人居展上中兴·和园业主上演“集体退房”的原因。

楼盘房子就在冠山脚下，可冠山上却有一片坟地。很多业主事先没有打听清楚，只听销售人员一面之词，要么是在不知情的情况下买了房，要么是听信销售人员所说的“这片坟地马上要迁”而买了房，结果追悔莫及，那片坟地至今没有动静。

令业主们要求退房的理由还不止“坟景”这一个。当一些业主拿到购房合同要签署时才发现，原来楼书中所写的世界知名物业公司第一太平戴维斯物业压根没出现在合同里，取而代之的是另一家物业公司——嘉国物业管理有限公司，而这家公司从没在楼盘宣传册里出现过。质问开发商，一句“物业顾问’和‘物业管理’不一样，是你们自己没看清楚”就打了回票，业主们只好哑巴吃黄连。

“原本还要仔细对比一下开发商的品牌，好好研究一下房子的质量，可以货比三家。可现在，看着一天天上涨的房价和地价，大家都急了，哄抢房源，只要地段、价格合适，看看开发商也顺眼，马上下单买，根本顾不上考虑房子的质量。”日前刚刚“抢”下一套房源的郑先生道出了许多购房者的心理。事实上，在房子不愁卖的市场条件下，购房者更需要冷静与理智，自己把好质量关。

房价高涨、 需求喷发

当下楼市荣景与2007年如出一辙

今年上半年，杭州楼市漏夜排队、开发商涨价、捂盘，仿佛回到了两年前楼市最热的时候。当时，2005年、2006年被压抑的供需热情一下子被释放出来。2007年的5-9月，楼市投资需求高涨，供不应求，导致房价一路走高。楼市火爆，“天价”地块不断涌现，开发商拿地热情高涨，地王频频出现：金松洗衣机厂地块(楼面地价12245元/平方米)、杭商院地块(楼面地价15712元/平方米)、杭一棉地块(楼面地价15588元∕平方米)、原东南面粉厂(楼面地价19038元∕平方米)等，都是震撼业界的高价地。与此同时，股市上证指数不断攀升，直至冲到6000点。

不过，这样高温的楼市并没有一直走下去。2007年下半年政策频出，国家调控房地产市场的信号越来越强烈。首先是央行不断加息和上调准备金率，央行一年内六次上调存贷款基准利率、九次上调存款准备金率。无论从上调频率、次数还是调整的幅度来看，都创下了近年来历史新高；银行还对第二套住房提高了首付，上浮基准利率，抑制房产投资；“捂盘惜售”也成为政府打压的重点，杭州市房管局在2007年11月发布《关于申报商品房预销售计划的通知》，“三万平方米”开盘政策，限制杜绝了多批量、小批次、不断提高开盘价的销售方式，以及防止开发商囤地、加大闲置土地查处力度的一些通知，抑制房价过快上涨。在一系列宏观政策下，2007年11月后杭州楼市交易量持续下滑，悄然退热。加上大经济影响，股市迅速下滑。

进入2008年，杭州楼市旺季不旺，成交和预定双双大幅下滑。最终，去年9月万科率先降价，最高优惠幅度达7.5折，也拉开了杭州前所未有的房价大幅打折的序幕。至此，杭州楼市大拐弯出现：万科打折之后的一个月内，钱江国际SOHO领寓、名城·燕园、南北·西岸、野风·现代景苑和华鸿·汇盛德堡数个楼盘先后跟进，折扣最大力度下探至七折。杭州楼市价格瞬间回到两三年前，购房者资产缩水。打折、退房、观望成了2008年的楼市主题，杭州楼市进入了前所未有的寒冬季。

为了救市，去年年底国家、地方陆续出台了房产交易税费等多项优惠政策，银行放松房贷。楼市在多重利好的因素下逐渐回暖，压抑了一年多的需求终于爆发，随之大批房产投资客涌入，杭州楼市迅速发热。今年5月，杭州楼市以几近疯狂的数字刷新历史纪录，成交量高达10058套，而即使在2007年6月，杭州楼市创下的单月最高纪录不过是成交6000多套。土地市场又出现众多开发商争抢地块的竞价场景，上个月底的土地竞拍中，多家开发商竞价几十轮才争夺到申花路、桥西的地块，楼面地价上升到每平方米万元左右，成为周边的新标杆。

而在这一轮楼市上升期，股市上证指数也从1600多点的阴霾开始奋勇冲高，直至3100多点。楼市、股市的双双跳高，与2007年楼市鼎盛期的表现如出一辙。

楼市高温背后的隐忧

经济基本面并未明显好转

“盛极必衰”的历史规律，让业内对杭州楼市的担忧也油然而生。浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授曾提出：一旦楼市虚火重新起来，支撑这波楼市回暖行情的政策因素很可能会重新掉头，比如金融和税收优惠政策可能会重新调整。绿城、滨江两大本土巨头看到了市场变局的苗头，曾出言告诫同行不要盲目涨价和过度挥霍，也不要好了伤疤忘了痛。滨江集团董事长戚金兴也曾认为，在楼市转好的基本面——实体经济尚未真正好转之前，楼市回暖的可持续性值得商榷。

今年4月17日，博鳌亚洲论坛举行的“调整中的中国房地产市场”论坛中，房产大佬们认为，房地产市场短暂“回暖”缺乏经济基本面支持，支撑这一轮楼市上行的最重要因素在于国家信贷和经济刺激政策，为此房地产企业对未来投资需要相当谨慎。

有业内人士提出，目前金融危机继续蔓延，内需外需没有明显转机。银行一、二季度信贷放出天量以后，下半年贷款收紧，楼市的流动性消失；同时，去年一年积累的需求集中释放后，也将萎缩。

另外，对于上半年频繁的推盘节奏，有多家开发商曾私下透露：趁着上半年形势好，加快赶工期开盘，回笼资金，谁也看不清下半年楼市将怎么走。

相关政策出台

防止杭州房价过高

就在杭州房地产市场总体回暖，成交量不断创新高的同时，导致房价过高的不利因素也在酝酿。根据市房管局统计，在需求旺盛的同时，杭州的可售房源以及住宅新开工的面积却在同比下降。可售房源从去年年底的21178套，下降至今年7月2日的7606套。住宅新开工面积为268.8万平方米，同比下降9.1%。个别区块甚至出现了有房不售、囤房惜售的现象，这些都有可能导致下一阶段的房价上升。为防止杭州房地产市场大起大落，不仅杭州市政府召开会议，要整顿囤房惜售囤地的现象，二套房贷收紧、讨论开征物业税等政策面消息的传出，也都是为了替楼市降温。

本周一，杭州市政府召开居者有其屋领导小组会议，市长蔡奇提醒，可售房源下降的现象值得关注，如果这种现象持续下去必定会刺激房价进一步攀升，不利于供需关系的平衡，也不利于房价的稳定。为此，杭州近期将对囤房、惜售、囤地等现象进行整顿，以增加可售房源，稳定房价。在接下来的日子里，不仅会增加土地供应，还要督促拿到土地的房地产商抓紧开工。

同时，杭州各商业银行也明确，从7月开始二套房贷政策要从紧，也就是原本购买第二套商品房可以享受的首付两成、七折优惠利率政策将有变化，新政策是第二套购房需支付四成首付，利率是基准利率的1.1倍。“这将直接导致杭州一手房销售量在7月份大幅下降，相比5月楼市成交最高峰，下降幅度可能达到10%至20%。”有业内人士如此预测。

很明显，此政策的实施，旨在控制投资性购房行为暴增所带来的楼市泡沫。据市房管局分析，4月份后，成交量明显上升，有三大原因：对房地产市场预期发生变化，担心房价反弹，于是加快了购房速度；对未来通货膨胀的预期以及目前实体经济投资环境不佳，一些资金进入了房地产领域；股票市场今年以来的持续上涨，使得部分资金转移至房地产市场。这当中，投资性购房是推动这次楼市回暖的主力，而二套房贷政策则是最直接的拉动政策。“今年4、5月份，温州、台州等地的投资客集中进入杭州市场，迅速拉升杭州的房价，涨幅在15%左右。如今，要给楼市降温，收紧二套房贷政策也是收效最直接的一个举措。”业内人士说。

与二套房贷收紧同时受到关注的另一个政策面消息，便是重新被提及的物业税开征话题。早在几年前，开征物业税就被一次次提及，但一直没有进入实质性的研究、实行阶段，如今老话重提，无疑是为了给楼市“降温”，抑制投机行为，减少市场泡沫的产生。业内人士认为，从理论上来说，开征物业税可以将开发商目前承担的各种税费降下来，从而降低开发商的开发成本，进而把房价降下来；同时，开征物业税也可以抑制房地产投机和投资，有利于房价稳定，不过最终房价能否降下来，要看物业税具体如何征收。

成交后劲乏力

二手房成交有下降迹象

本月起，杭州部分银行将对二套房贷收紧，这就意味着：第二套购房需支付四成首付，利率是基准利率的1.1倍。比如一套按揭100万元的房子，属于二套房贷，20年等额本息方式还款，房贷从紧后，一年利息要多支出近1.6万元。而此前，银行为了完成房贷放款任务，常常打着二套房贷政策的“擦边球”，使二套房贷的购房者能享受到首套购房的优待。

银根紧缩，对“可买可不买”的改善型的购房者将产生影响，这直接增加购房成本，月还款的压力加大了，投资客也将受到打击。一位资深的经纪人向记者介绍，投资客肯定是二次以上的购房者，房产投资客最看重的是投资回报，其中一项是租金回报率，利息成本的增加，直接减少了他们的收益，何况利息一增长，投资成本增加，月支出的负担重了。从2007年杭州楼市的转折来看，银行的银根收紧是重要因素。“这批购房者本来就是可买可不买的，现在价格上来了，银行优惠也没了，买房不划算了。”中原地产相关负责人荆海燕说。

从今年三月起杭城二手房成交量屡创新高。由于去年国家地方陆续出台的房产交易税收政策，“适当宽松”的货币政策，2007年底开始积压一年多的需求爆发，种种因素下，杭城二手房在今年三月至今的几个月里，连续创新高。与此同时，高涨的还有房东的心态。一房遭多家买家争抢，或是看房客户一多，房东坐地起价的情况频频发生，二手房成交均价也一路水涨船高。从上月开始，二手房成交均价已突破14000元/平方米，这是近两年里，价格到达的罕见高位。

不仅如此，房产中介现在似乎遇到了普遍的苦恼：成交越来越难了。房东一天一个高价，性价比高一些甚至是符合市场价格的房子越来越少了，买家的速度渐渐变慢了，买卖双方的心理价位差距拉大。

“涨得太快了，很多人接受不了。”荆海燕认为，现在是把去年搁置的需求释放掉了，同时又透支了未来的一部分需求。“因为有房产交易税费的优惠，而政策期限在今年年底，因此有部分需求提前释放了。比如，原来准备满5年的时候再卖的房子，趁着税费低，房东现在提前交易了。”价格过高透支了购买力，或者需求已被完全释放，楼市的后劲就不足，再出现买卖双方僵持，观望气氛浓厚的情况也是有可能的。

事实上，从上个月中旬开始，杭城二手房成交已经表现出后劲乏力的状态。与四五月份二手房频繁刷新纪录相比，六月中旬以后的二手房成交不温不火，没有再能突破。据统计，自6月中旬开始，杭城二手房成交量已有两个星期下跌了。其中，上周的成交量跌幅最大，比前一周减少了11%左右，这是近几个月来，二手房单周成交量少见的跌幅。