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近日有媒体爆出银监会已于6月22日正式向各地银监和各银行总行印发了名为《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。通知要求各银行,严格把关二套房按揭贷款的审查和发放,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。受此影响,杭州的银行已收紧二套房贷,资本市场对此的解读颇为消沉。7月7日,地产股应声大跌,整体暴跌3.17%,成为当日A股市场最弱势的板块。深圳房地产业界多名人士指出,深圳现在已经有银行收缩房贷的苗头,惯性过后,深圳房价或在第四季度止涨甚至出现逆转。
信贷膨胀已显后市风险
为应对金融危机,我国实行的货币政策较为宽松,由此引起信贷的高速增长。公开数据显示,今年以来,金融机构的新增贷款大幅增加,1—5月,金融机构的新增贷款达到5.8万亿元,业内预计,6月份新增贷款将超过万亿,那么上半年的新增贷款将达到7万亿元。
如此大规模的释放流动性,也带来了深圳楼市价格上半年的暴涨。中原地产的报告显示,6月份深圳六区新盘成交均价无一例外均出现上涨,跟1月份相比,深圳房价已涨了3864元/平方米,涨幅高达35%。
不过,6月份价格上涨,有部分“虚高”因素,作为写字楼项目的卓越世纪中心,被加入到住宅的成交数据之中,拉高全市均价。但即使排除写字楼因素,绝大多数新盘项目价格依然上扬。
中原地产深港研究中心总监张伟表示,信贷的扩张导致通货膨胀预期加重,促使投资客加速入市,房价不断上涨,自住、刚性需求将被迫观望。同时,据中原地产的了解,房价的暴涨已经引起各方强烈关注,特别是央行和银监会表态对房贷的关注,一些银行也慢慢收紧对房贷的审批,楼市的走向可能产生变化,楼市不宜再爆炒。
来自开发商方面的信息也显示出房贷收紧趋向。深圳书香门第投资公司运营总监王永胜介绍,现在已经有银行收缩房贷的信息,如果之前的税费利好不再延续,政策再缩紧,楼市就会变风向,房价在第四季度将止涨甚至可能出现逆转。
央行研究局局长张健华6日在《中国金融》的撰文已透露出货币政策可能转向的信号。他指出,政府采取扩张性的货币政策目前在推动经济增长方面初见成效,但是也带来了一些风险,可能不足以推动未来经济增长,其建议在保持总体货币政策宽松的同时,适时适度进行微调。
二手房价涨幅缩小
从另外一个指标,二手房的交易量来看,6月份二手房的增长幅度已经势不如前,攀升的脚步开始放缓。中原地产的月报数据显示,深圳市6月二手住宅成交面积约为130.31万m2,环比5月的市场出现5.45%的微涨；全市均价水平达到了15176元/m2,较前月出现3.45%的小幅攀升。“这表明自住客户的需求释放受到明显抑制,投资客户的入市热情也呈现区域不均的状况。”张伟说。
在目前一手市场和二手市场价格均持续攀升高位的情况下,自住客户的需求再一次被抑制。但张伟认为,企图在楼市寻求保值增值的客户在“买涨不买跌”的利益驱动下仍会参与后市交易,因此7月的成交量在很大程度上将取决于入市买家和卖家的预期判断以及心理博弈,只要没有相关政策和购房信贷方面的打压,改善居住型客户和投资客户将填补自住客户却步观望的需求,支撑并维持住后市的交易量。在成交价格走向上,随着房价的进一步上涨,投资客比例会越来越高。金融危机的影响还没有完全消散,而近期楼市的表现与实体经济的不同步性,预示着楼市“泡沫”重现。但只要市场中投资热情不减,资金不断被投向楼市,7月的二手住宅价格总体而言就难以回落,甚至很有可能继续上扬。
然而,由改善性需求、投资需求以及部分投机需求组成的房价连涨的中坚力量对市场的敏感性比自住型客户和刚性需求客户要强,这也使得后市走势易存在很多不确定性。中原地产张伟分析,首先,虽然从目前来看楼市仍是财富保值增值较好的渠道之一,但是近期走势不错的股市大盘也对社会闲散资金展开竞争。其次,随着资金不断涌入楼市,投资客相互接货的“干炒”机会也与日俱增,遭遇“拐点”的风险也越来越大。同时,房价的连月暴涨也已经引起管理层的关注,后市对房贷的审核可能会有所收紧,政策上对二次置业的支持度也有可能调整。虽然短期而言,目前无论一手住宅市场还是二手住宅市场的销售情况均十分理想,但作为开发商和投资者都应理智对待,不能把这样的趋势看成能长期持续的市场需求。
“下半年深圳信贷可能收紧”
不仅仅是深圳,全国楼市也呈现火热和房价过快上涨的态势,已经引起部分民怨,对信贷过度投放,银行放松“二套房贷”的质疑之声不绝入耳。
最新消息传出,已有部分城市的银行明确收紧“二套房贷”。据媒体报道,7日,多个渠道证实杭州各商业银行已经明确通报关于二套房贷的收紧口径,购买第二套商品房可以享受的首付两成、利率七折的优惠从本月初在杭州消失,调整为首付四成和利率1.1倍。受此消息影响,7日地产股整体暴跌3.17%,成为A股市场最弱势的板块。
昨日,有媒体爆出银监会办公厅已于6月22日正式向各地银监和各银行总行印发了名为《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。通知要求各银行,严格把关二套房按揭贷款的审查和发放,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。这些异动消息引起了深圳银行业界和房地产界的普遍关注。几家股份制银行深圳分行的房贷负责人接受本报采访表示,鉴于深圳房价的高涨,银行也已准备收缩信贷,在杭州的银行信贷政策收紧影响下,深圳的银行或许会考虑加速收紧。
其中一家银行的个贷负责人刘明(化名)向记者介绍,上半年深圳各银行的房贷业务的确增长很快,单就6月份来说,有某家银行的一手房房贷业务份额占到了深圳全市的40%,政策的放松显而易见,7月份该银行的“消费贷”都停掉了,这一现象也反映出其业务已做得十分充足。他承认,深圳的房贷市场“乱象”确实存在,各银行巧妙突破央行的底线,央行也没有办法,有些信息征信系统显示不出来。比如,对于按照“70/90政策”所建的楼盘,开发商为规避该政策而多建双拼户型,按规定这应算两套房的,但部分银行只算一套房来做房贷。“有些银行去年就这样做了,我们3月份才开始做。”监管部门虽然关注到了这点,但因难以辨识是自住还是炒房,也就没怎么管。
据记者了解,深圳各银行对二套房贷的态度有所不同。有些银行对首付成数卡得很严,二套房只能贷6成,但利率可以打七折。有些银行为了争夺房贷业务吸引客户,首付放得松,利率也松,对客户的尽职调查也不仔细。刘明表示,他所在的银行比较谨慎,确立的房贷方向是主要做优势楼盘和优质客户,毕竟客户是第一还款来源。
在刘明看来,下半年深圳各银行的信贷很有可能收紧。“考核是魔鬼”,有些银行对放贷任务是作为硬性指标下达的,任务完成不了会面临较重处罚,信贷人员的压力很大。但在上半年数万亿元投资计划下达,信贷超量发放,任务基本完成情况下,银行已经没有了压力。
安信证券分析师高源也表示,未来银行的放贷压力减小。首先,前期所做的促进放贷工作会逐步见效；第二,公司认为央行和其他国有银行可能会采取紧缩政策；第三,由于下半年贷款对全年利润作用变小,因此总行不会再逼着分行去放贷款。
长城证券房产分析师刘昆认为,杭州银行收紧二套房贷会对深圳的银行、开发商、购房者等相关主体产生心理影响,至于深圳各银行会不会收紧房贷,还有待考察。
本报记者卢先兵