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从今年3月份开始，我国房地产市场出现了一系列的变化，从量价齐跌到量价回升，从土地流拍到“地王”归来，市场变化之快，令人炫目：5月13日，上海徐汇区斜土街道107街坊，成交价12亿元，拿地开发商为绿地集团；5月22日，广东佛山佛南(挂)2009-015商住用地 ，成交价13.86亿元，超出底价50%，拿地开发商为万科；6月25日，重庆鸿恩寺地块，成交价38.1亿元，超出底价32%，拿地开发商为保利地产；6月30日，北京“广渠路15号”地块，成交价40.6亿元，超出底价146%，拿地开发商为中化方兴……
对此，业内分析说，央企和地方大型国企正在掀起新一轮进军房地产业的高潮，这在提高市场集中度，迫使实力不济的民营地产企业退出市场之外，也将改变中国房地产业的运行规则和行业性质。房地产业，一头连着经济全局，一头系着百姓生活。该如何看待当前房地产市场出现的新变局？
民营地产商惊呼世道变
6月26日，中国电子信息产业集团旗下成都中泽置业公司拿下北京市“奥运村乡”地块，价值19.6亿元。此前，它刚刚从富力地产手中抢走“广渠路10号”地块。4天后，中化集团旗下的方兴地产以40.6亿元拿下了“广渠路15号”地块，楼面价每平方米约1.6万元，成为北京招拍挂制度以来的地王。
“楼市上半年的爆发性反弹，已经让人跌破眼镜，而央企突然发力更是让人掉了下巴，这是今年最让我吃惊的变化。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对记者说。
当中化集团和中国电子信息产业集团旗下地产公司成为“地王”浮出水面之时，还有一些央企背景的房地产企业正在迂回前进。大型央企中国恒天集团旗下的经纬纺机去年耗资6800万元，收购廊坊恒盛房地产开发集团20%的股权，今年6月底又以1.8亿元买下廊坊嘉轩地产30%的股权。
不仅是大型央企，一些地方省市的国资公司也掀起新一轮进军房地产的高潮：常州交通产业集团6月份耗资32亿元获得常州京杭大运河东侧地块；大连港集团斥资49.2亿元获得大连中山区5号地块；山东省商业集团总公司更是斥资50.8亿元拿下青岛燕儿岛路旧城改造项目地块。
中金公司的一份报告认为：“此轮地王中，国资背景企业将占多数，未来拥有信贷和融资优势的国有企业将逐步提升在地产行业的市场份额。”
国企进军地产眼下正是良机
华远地产总裁任志强近日接受媒体采访时表示，自1992年允许民营经济参与房地产业，及至1998年住宅市场化前后几年，房地产业高度市场化，国企占整个市场份额最低时只有8%；但近10年里又开始“国进民退”，国企的市场分额已然提高到20%。
国资背景的地产公司为什么如此强势地进入地产业？地产业普遍认为，这根源于此轮金融危机之下国家拨款和信贷资金向国有企业倾斜，以及在行业深度调整之时，民营企业实力下降。
潘石屹比心理价位多报了4亿元，仍然败北于“广渠路15号”地块的争夺战之后，在博客里写道：“在国际金融危机的冲击下，国家发了大量的钱，银行也放了大量的款。但产能过剩仍是全球经济的主流，这些钱不可能再去投资建电子厂，建化工厂，因为这些行业产能已经过剩了，只能投到房地产，购买土地。”
成都城投公司的一位内部人士告诉记者，许多地方城投公司手中握有巨额资金，正在发愁手中的钱该怎么花。尽管如此，银行还不断地贷款给他们，而不是给民营地产企业。
国金证券首席经济学家金岩石认为，2008年年末，国务院强调房地产业是国民经济的重要支柱产业，是一个明显的信号，说明这个产业的性质将从自由市场竞争行业过渡到垄断竞争性行业。“在这个背景下，部分国资背景的企业就需要从战略上寻找一个合适的机会进入房地产业，目前就是一个时机。而且，地产业本身的利润率也不低。”金岩石解释说。
地产国资当道几成定局
地产业将二次分工？
2005年，中石油曾高调宣布斥资50亿元进入地产业，后来收购了另一家国企地产企业金融街的一个项目。另一家大型央企——五矿集团以“五矿地产”为统一品牌，进入了住宅开发、工业地产、商业地产等多个地产领域，已达到了地产业龙头万科土地储备四分之一强。
如今，A股市场十强分别为万科、保利、金地、金融街 、华侨城A、新湖中宝、招商地产、华发股份、首开股份、苏宁环球。国资背景占据绝大部分显然已成近两年定局。
对于将来市场竞争态势的变化，金岩石认为会发生第二次的分工调整，“在此之前，国有企业和民营企业的分工，基本上是国有的做一级土地整理市场，民营的做二级开发市场。将来，国有企业可能会更多渗入到二级开发市场中去，而民营企业的分工则变为服务型公司、差异化产品。”这种趋势已经出现。泰达集团是天津市的一级土地整理商，之前就已经介入住宅和商业地产开发；云南城投作为昆明的土地整理商，今年也收购了云南天佑房地产公司51%的股份，进入二级市场。
民企不必过于担忧？
一旦国有企业大规模进入房地产业，大部分民营企业只能被迫退出。因为，无论在资金来源、土地获取还是财务成本上，国有企业都先天比民企更具资源禀赋。
虽然身为国有地产企业总裁，任志强在接受采访时同样尖锐地批评道：我们认为国有企业永远不行的问题在于——国有企业需要的是业绩，这个业绩不是利润业绩，而是营业额业绩。一位民营企业老总担心，这可能要损害地产业近20年来的市场化成果。
不过，根据仁达方略企业管理咨询公司对于央企数年来的跟踪，他们认为，对于国有房地产企业大规模进入可能导致房地产业的“去市场化”，不必过于担忧，因为近一年以来，已经有若干家房地产央企主动向他们咨询企业整合后的战略规划，其中一家的战略规划如今已做完。
虽然央企地产业整合始终没有大的进展，但近期再次传出消息，国资委将加大央企重组力度，争取推动将央企旗下的地产业务整合到已经经历过竞争洗礼的优秀央企地产公司旗下。值得注意的是，按照规划，到 2010年，央企将减少到80至100家，未来一年半将是央企整合的高峰期。当然，房地产业属于央企需要加大控制力和影响力的行业之一。[page]
■透析
土地是关键，金融定冷暖
投机需求进入楼市
事实上，地产市场活跃的表现并不均衡，土地、房产价格的大幅回升主要还是集中在一线部分城市，二线城市房地产市场并没有很大起色。综合全国的情况来看，并不能得出房地产市场已经走出国际金融危机的阴影，甚至普遍“过热”的结论。对于当前楼市的表现，不少专家认为是有刚性需求在支撑。
国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏说：“主要依据是这轮房地产市场消费的启动是从二手房、小户型开始的。”
央行数据显示，5月份体现居民购房贷款的中长期贷款占居民贷款比重环比下降了10多个百分点。但是，房地产价格却在节节攀升，这是一种不正常的现象。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，楼市启动是从刚性需求开始的，但这个过程还没走完，投机需求已经进入。
青岛百通城市建设集团股份有限公司总经理方立才说：“我们开发的高档楼盘‘香溪庭院’，每平方米均价为8500元左右，属于联排别墅，从年初以来，销售一直在加快，3期开盘1个多月，平均一天卖一到二套。”他认为，“香溪庭院”的购买者主要是为了保值增值。
2008年以来，房地产开发投资增速处于历史低位，造成市场供小于求，一些投资者将楼市看作避风港，加上国外热钱的流入，这都成为推动房价上涨的因素。[page]
如何应对楼市新变局
既要有利于激发市场活力，又要防止房价过快上涨，这是一个新的考题。
土地是关键，金融定冷热。记者近期在厦门采访，当地国土资源与房产管理局负责人说：“房价上涨，我们也头疼，这几个月房价又上涨，但是我们不像2005年压力那么大，因为有保障房。”有关专家指出，在信贷资金投放上，既要防止因资金不足使房地产业陷入“供氧不足”、增长乏力，又要加大监管力度，防止投机性资金蜂拥而入引发金融风险。
保增长并不意味着维护高房价，在住房问题上政府必须要有所作为，土地收益要回馈民生。青岛市委常委、常务副市长王书坚接受记者采访时说：“房价不是越高越好。要考虑城市的商务成本，土地赚钱了，可是成本太高，创业环境也会大打折扣。地方政府当房价推手是选择自杀的道路。”
下一步，只有各方协调努力，既激发市场活力，又防止虚火上升，房地产业才能真正成为引领经济增长的重要引擎。
■提醒
必须警惕楼市泡沫沉渣泛起
统计数据显示，作为二线城市的福州5月份新开盘商品房均价突破每平方米8000元的“防线”，进入7月，其上涨势头依然凶猛。房价“高歌猛进”的势头在一线城市北京没有“刹车”的迹象。有关统计数据显示，6月以来 ，北京新开盘的商品房项目呈现“千元跳跃式”的涨势。
房价上涨搅热了土地市场。厦门、重庆 、北京等城市连连拍出了多块高价地王，地价疯狂的时代似又卷土重来。
与房价暴涨相比，刚性需求急现萎缩态势。有关报告显示，6月份，北京、上海、深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落，距离4月份的高点已下降10% 至20% ；福州、杭州、厦门等“强势复苏”的二线城市二季度商品房销售量回落幅度均在10%以上。
专家担忧，巨量信贷资金分流进入房地产业，虽然能够带动十几个相关行业的复苏发展，但仍是个危险的信号，必须警惕楼市泡沫沉渣泛起。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，当前房地产市场的“繁华”掩盖了房地产行业存在的若干结构性问题，比如，房地产行业有多大的泡沫？土地招拍挂的入市方法是否推高了房价？保障性住房应占市场供应多大比重？
专家警告说，保持市场稳定是房地产业长期发展的基石。利用应急性宽松货币政策之机，唱高房价，将使房地产市场处于暴涨暴跌的不稳定状态中，既不利于行业自身的稳定发展，也不利于中国经济增长本身，对于购房者来说，更可能陷入长期风险之中。如果房价上升过快，包括提高第二套房首付比例，提高按揭贷款利率水平等抑制房价过快上涨的政策将再度“出笼”。
据《南方周末》、新华社 （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 腾飞]