标题：办公楼遇冷 住宅受捧上海楼市冰火两重天

本报记者 王海春 上海报道

上海的房地产市场现在正处于“冰火两重天”的境地。

一面是住宅市场成交量屡创新高、价格持续上涨，各路资金纷纷入市；另一方面，上海的办公楼市场却丝毫没有沾染到住宅市场的“热乎劲”，一直处于冰冻期：租金持续下滑，空置率持续上升。

　“办公楼市场自去年入冬后，就始终没有‘解冻’，而且，从现在办公楼需求的情况看，上海办公楼市场还没有什么复苏的迹象。”高力国际华东区董事李庆贤告诉记者。

专家认为，办公楼的需求不旺从一个方面反映了实体经济的不景气，它的不景气却映衬出上海住宅市场潜在的风险。

住宅有点“虚火”

在刚刚过去的6月，上海住宅市场交易行情再度创下历史新高。

上海二手商品房的月成交套数首次突破3万套，而且成交均价首次突破1.2万元/平方米，一举创下历年来上海二手房月成交的最高记录。

上半年上海一手商品房平均成交价格为13714元/平方米，虽然比去年同期14126元/平方米的价格有3%的跌幅，但相比去年下半年的13054元/平方米的价格，上涨5%。

上海住宅保持了半年的热度，可业界有人士认为，现在上海楼市成交价格的持续上涨已经出现了“虚火”症状。“高档房产一向是投资客投资和避险的一个重要产品。高档房交易量的持续走高更说明进入房地产市场的资本还在增加。”易居房产研究院杨红旭认为。

从监测数据来看，6月份上海二手高档住宅成交增幅最为明显。据上海台庆房产统计，300万元以上中高总价住宅成交量环比5月增幅在二成以上，而总价在800万-1000万元的豪宅成交量环比5月增幅高达89.2%。

就在上海住宅全线热销的同时，上海办公楼市场却还在“冬天”里徘徊不前。

据高力国际最新报告，上海甲级办公楼市场的空置率创下自2005年以来的新高，达14.1%。而办公楼的租金也持续下跌，今年上半年沪办公楼租金跌幅达14.6%，与去年同期相比甲级写字楼的跌幅更是高达29.1%。

“办公楼市场整体还在下滑。预计下半年甲级写字楼的空置率会到达20%以上，创下自1999年以来的新高。”李庆贤向记者表示。

“原本办公楼是很好的投资产品，然而它却与实体经济密切相关。”第一太平[4.59 4.56%]戴维斯高级投资经理张涛表示，从办公楼市场能观察到楼市长期的发展情况，因为它从某个侧面反映了实体经济企业的运作情况。

交易初显低迷

上海办公楼和住宅两个市场，一个备受恩宠，另一个却又饱受冷落。这种一冷一热的奇特的现象同时出现在上海的房地产市场上，这其中又蕴含了什么样的信息呢？

专家表示，如果住宅市场走高，办公楼市场却始终处于低迷状态，至少说明所谓的“复苏”是不完整的，在“复苏”的背后，涨价的基础究竟有多坚实值得怀疑。

“仅仅看住宅市场的一片飘红是片面的。一些投机者将住宅炒高后再抛售，短期内即可获利。可办公楼却不能这么炒，没有几年的投资培育就根本别想赚钱。从这个角度看，现在上海的楼市已经局部发热了，不排除不少资金想通过短线炒作获利的可能。”一位房产人士认为，如果能从办公楼市场的“受冷落”中看到房地产市场中存在的风险，就不应该对楼市有过于乐观的预期。

　景瑞房产营销副总监杨子江认为，6、7月份也许是房产走势的一个分水岭。“如果一个普通项目中的刚性需求比例被挤压到50%以下，而投资需求却持续高涨，那么就要开始关注后续的风险了。而对市场来说，需求结构的变化，也是一个重要的参照。”

从全国范围来看，普遍被看好的住宅市场也已经发生了变化。随着房产价格的提升，部分刚性需求的比例有减退的迹象，一部分中低端的客户受到了挤压而被迫离场，并进入新一轮的等待、观望状态中。

上周，全国33个大中小城市中，楼市成交面积环比上升的城市只有10个，而楼市成交面积环比下跌的23个城市中，环比跌幅超过10%的城市就占到七成以上。

“如果刚性需求受挤压了，房价的基础在哪里？房价在短期快速上涨后，谁来接最后一棒？”仲量联行亚太区董事陈立民表示，现在各方面看多楼市的声音已经成为主导，市场上需要更理性的声音，全面地看待房地产市场，而不是仅仅看到眼前的利益。