标题：张宇良：楼市有风险，入市需谨慎！

　　写博客的目的就是为了交流和互相学习。因此，但凡楼市走向、新的政策调控出台，笔者总是知无不言，言无不尽，哪怕自己都认为是很不成熟的观点。

　　继笔者在4月20日发文《楼市抄底正当时！》，当时分别从：一、宏观环境进入过渡期，有好转趋势，这是乘虚而入的最佳时机。二、楼市两极分化严重，应在此时浑水里摸“鱼”。三、本结构性回暖与整体回暖过度期，抄底确是正当时。四、政策见底的期限进入倒计时:（不再做赘述），参见笔者其他评论。分析了为什么说当时是成都市购房者的最佳抄底时间，而事实是，仅5月黄金周期间，春交会五天就揽金近三十亿。

　　6月10号，笔者再次从房价的整体动向、供给的结构性不足、政策底部、以及社会流动性和通胀预期的原因，《现在仍是“入市”的好时机》。也就说，从“楼市供给和需求”这对决定楼市走向的主要因素，再到宏观调控这个重要的政策因素，最后到房价和成交量的事实，都可以看出：一个月前还是入市的好时机。

　　时间定格在7月，面对成交均价由年初的5170元/每平米，涨到突破6000元/每平米的事实，以及住宅半年成交量超过08年全年的大好战绩，一个结论赫然蹦出《楼市逆转，话语权易手》，笔者不得不说：《楼市有风险，入市需谨慎！》，也就是说当下的楼市已经有一些风险，购房者应该谨慎入市！！

　　为什么说楼市现在有风险？？因为成交量回暖当来的这半年的房价反弹，是建立在楼市并未深入调整的特殊时期、是缺少经济基本面支撑、是“以毒攻毒”救市法的短期效应、是不可持续的、也是存在风险的。

　　首先，07年那样的涨价潮和圈地战是非理性的，是有泡沫的，这个观点基本已经被大家认同，但举凡是市场经济的各行业，都遵循“波浪式前进，螺旋式上升”的规律，但07年的高峰出现了，却没有出现08年的大调整和低估，为何？因为，救市得力，提前掩盖了深入调整的短期可怕后果。当然，像成都这样泡沫本来就不是很大的城市，相比于07年最高峰，09年初的房价还是下调了30%。其他城市就不是这样了，不但没有大的下调，反而借着09年的成交回暖而让房价赶超了07年！这样的城市，楼市必然已经有一定的风险！

　　其次，为什么说楼市回暖缺少经济基本面支撑？因为支撑经济发展的“三驾马车”---投资、消费、出口当中，外贸出口受全球金融危机影响，已经大幅下滑，进而波及消费和投资。前今年我们争十几的GDP速度，而今年是保8%，一争一保的差距自然是宏观面不乐观的表现之一。上半年，经济基本面虽然有所好转，但还是存有隐忧，否则就不会有下调部分行业资本金比例，刺激投资，拉动经济增长的政策出台了。

　　最后，为何说这种主要考救市和刚需集中释放，所带来的成交量回暖是不可持续的呢？因为，救市属于宏观调控层面的，是属于政策干预市场经济运行的一种手段。而这种手段只有在特殊时期才能运用，毕竟总体的行业发展，还需要通过市场本身去调节和分配资源。任何一个行业要健康、持续的发展，也都需要以自身为主去调节，而不是政策指挥一切！随着楼市的回暖，经济基本面的逐步复苏，救市法不但会如期推出楼市，从而终结和开发商的蜜月期，还会造成市场无“政府托市”的短暂迷茫期。楼市调整也就在所难免了！

　　另外，必须再次谈到一个被各市场主体忽略的事实，那就是政府缺位的回归。也就是政府以开发商的身份介入商品房的中低端市场，用保障性住房和廉租房去解决大部分居民的住房问题，而把中高档市场留给市场去发展。我们国家的住房保障制度是落后的、不合理的，甚至可以说政府之前在这方面的职责是缺失的！以至于，把一部分低收入家庭也逼到商品房市场去买房，这显然是政府职能的缺失！但随着今年4000亿保障性住房的入市（具体到成都就是130亿），和廉租房制度的逐步出台，未来的商品房市场必然要被割走半壁江山。这也就意味着很大一部分人，尤其是中低收入家庭可以通过政府的保障性住房解决居住问题，而不用再去当房奴了！

　　至此得出：入市需谨慎！

　　首先，不选名门。在这样一个看似风光无限的楼市里，可以让开发商降价的一个根本因素还是资金链的短缺，虽然上半年海量信贷达到7万亿，销售收入也是可圈可点，但分配不均是必然。在这样一个市场预期开始乐观的当下，只有那些小型开发商还会出于回收资金而不冒然涨价，这就是机会。至于那些收获颇丰的地产大鳄，不但房源剩下了歪瓜裂枣，公司也因为已经度过危险期，而选择适时涨价。名门闺秀自然是认人想要，但太高的入市门槛只怕会把一部分人挡在门外。

　　其次，入市选择价值洼地区域。热点区域，明星楼盘已经被被市场在上半年轮番扫荡，现在已经是残枝败叶，而且还会漫天要价，购房者大可一笑而过！而被冷落的一些价值洼地，一些未获市场宠幸的小家碧玉，比如一些并未大幅提价的楼盘，仔细斟酌，兴许还能淘到宝。比如成都，业界流传“南富、西贵、东脏、北乱”的说法，这让东北部被购房者所冷落。而东部又因为大旧城改造的原因，购房者早已发现了这里的购房优势，相比之下，城北还是一个好去处。伴随地铁、绕城高速的逐步实现和完善，城北与市区的链接更加紧密。伴随“保利198”、“万科双水岸”以及双鹤鹭岛等一大批高端项目的崛起，城北价值必将慢慢得到市场认同。