标题：首次置业者淡出 下半年深圳楼市反转机会大！
高端住宅成关注热点
近期，不少在售和新售的高端项目如龙岸、公园大地（
查看地图）、圣莫丽斯、深业紫麟山、观湖园（查看地图）等均在不同程度获得热销，在拉动楼市均价进一步上扬的同时，也使得不少投资客的目光再次锁定了高端物业。
长期活跃于楼市的投资客季先生告诉记者，他选择投资的物业类型只有两种，一种是90平方米以下的小户型，另一种则是豪宅。不过，由于近期市场上可挑选的高性价比小户型日益减少，他最近买入的两套物业都属于高端豪宅，其中一套就位于观湖园。
实际上，不仅仅是新楼市场，高端楼市的活跃在三级市场体现得更加明显。根据美联物业市场研究部数据显示，今年1月份的二手房交易中，200万以上物业的成交比例为11.63%，而在6月份已经上升至21.78%，比1月份上升了10.15%。
普通置业者负担加重
然而，在炒家大批入市的同时，普通置业者却正逐渐淡出市场。数据显示，今年1月份，全市二手房交易中首次置业的比例为51.16%，而6月份已经下降到了39.83%。
对此，美联物业（深圳）市场研究部研究员冯永恒认为，正是由于房价的不断高企，迫使不少首次置业者淡出市场。
据美联物业研究报告显示，6月份，全市一手房成交均价为14908元/平方米，比今年1月份上涨了35%。“今年1季度，深圳在岗职工月均收入为3680元，按两个人供一套楼计算，则6月份深圳一手房家庭负担比率达到52.27%，也就是说，购房者每月要将半数以上的收入用于供楼，供楼压力显而易见。”冯永恒表示。
下半年楼市有望降温
不过，下半年楼市或有望降温。近期投资客比例的大幅上升引起了相关部门的高度重视，日前，人民银行发布了《中国金融稳定报告2009》，并在报告中提出要“密切监测房地产价格波动，积极开展压力测试，动态评估房地产信贷风险”。
业内人士分析认为，央行的态度表明他们已经开始警惕房地产信贷风险。“这很有可能将触动政策层面的宏观微调。” 星彦地产董事总经理路莹认为。
不仅如此，中原地产研究中心发布报告认为，下半年新入市项目的增加，也有望缓解楼市供应不足造成的房价追涨。根据中原监测，如能保持正常的推售速度，下半年全市入市楼盘有望达到110个、共400万平方米，接近上半年供应总量的2倍。其中，近七成的供应量为中小户型，有望打破目前深圳大户型为主的供应局面。
■世联观点
关于下半年的两种猜测
下半年，全球经济的走势依旧扑朔迷离，中国经济将在去库存与去产能中进行自我修复，贡献7%的GDP 增长率，政策进一步的刺激可以完成1%的增长率。因此，2009 年下半年中国宏观经济将是一个“非常7+1”的行情。同时，经济虽然在稳步复苏，但增长的内部需求与消失的外部需求并不是匹配的。企业的利润虽然探底回升，但是并不尽如人意。那么，楼市很可能呈现以下两种情况：
情况一：
假如房价继续上升，那么国家将会出台政策抑制房价上涨，如收紧二套房贷等。
今年下半年，假如房价继续上涨，国家可能通过行政手段来抑制房价的过快上涨，如开征物业税、加息、收紧二套房贷等，目前已有杭州出台政策收紧二套房贷，预计上海等城市将会跟进，到时房地产市场又会像2007年底那样，成交量立即下降，随后房价开始回落，市场进入新一轮调整；同时，如果房价过高，老百姓购买力不足，也不利于房地产市场的健康发展。
情况二：
假如房价维稳，那么成交量将持续在一定高位，地价将会上涨。
假如下半年房价维稳的话，政府将不会出台打压政策，那么在避险心理及投资加速的驱动下，由自用、投资、投机需求的共同作用，预计下半年成交量仍会维持较高水平，预计全年房地产市场销售面积将有望超过2007 年水平。
随着成交的持续活跃，企业有了充足的资金，对后市信心必有所增强，这样土地市场必将继续演绎火热行情。迫于土地财政的压力，下半年政府仍将积极推地。而有实力的企业将会大规模储地，土地市场将会重演2007 年疯狂争抢的场面，土地的溢价就会随之升高，像目前仍以底价成交为主的二、三线城市将会迎来新一轮上涨潮。