标题：回建强：市场又到疯狂时 楼市政策面临变向抉择

回建强

随着房地产市场成交量和价格的不断攀升，市场成交结构也发生了巨大变化。目前市场需求结构大的趋势是：自住需求比例在减小，投资性需求比例在扩大；豪宅需求比例在上升，中低普通住宅需求比例在下降。这种市场结构在短期看问题不大，但如果任其发展下去，市场很可能重蹈2007年的覆辙。

由于国际金融危机的影响，2009年上半年政府对楼市采取了宽松的政策口径，但这种宽松政策并非是对过去政策的否定。政策的宽松主要体现在政府加大了对经济体的流动性注入，从而在整体上防范金融危机带来的信贷紧缩影响实体经济的发展。这一大背景下，房地产业获得了发展的空间，企业资金回流加速，市场交易活跃，同时地方政府在发展经济的名义下，或多或少放松了部分房地产政策的尺度，如：北京等城市开始在一定程度上解除“90/70”政策限制；部分银行出于竞争，也放松了二套房信贷政策的执行尺度，给予改善需求以外的第二套房以优惠利率，甚至用很多违规手段达到所谓的合规要求。

现在，在众多因素的影响下，房地产市场再度达到了比较“疯狂”的阶段，房价节节攀升，北京、上海等地的房价已经达到或超过了2007年的最高水平。对此，政府有关部门也有针对性地开展了相关调研工作。同时，一些地方如杭州、宁波、南京等都在要求银行严格执行“二套房”政策。其实“二套房”政策从来没有废除过，反而是银监局多次强调要严格执行。之所以政府部门现在又重提这一问题，其目的显然是为下一步的政策进行预热。这在一定程度上说明政府已经开始有意紧缩相关房地产政策。

除了市场成交再现“非理性”外，土地市场也与2007年似曾相识。6月底北京“地王”迭出就是明证。客观而言，今年所谓的“地王”还只是集中在地段稀缺的优质地块上，除此之外，很多中低端地块依然以底价或低溢价成交。这说明土地市场理性尚存，这种理性的存在的主要原因是大部分房地产企业经历了去年的寒冬，对风险有了一定认识。但值得注意的是，与民营企业的谨慎相比，央企旗下的房地产企业显得财大气粗，对优质地块的抢夺具有很强的“侵略性”。高地价拿地的结果必然是高房价的出现，这种拿地方式对于房地产市场的稳定发展提出挑战。

显而易见，楼市已经走出了一个“V”形的发展态势，这出乎很多人的意料，包括政府管理部门。那么，各级政府是不是乐见房地产业如此发展呢？笔者以为，在金融危机时刻，房地产业能够异军突起，为“保增长”保驾护航，这是政府乐于见到的，但如果行业发展脱离了正常轨道，在“保增长”的名义下，出现了非理性的炒作、投机、泡沫现象，资金大量聚集到房地产业内，形成对其他行业的某种挤压和“抽血”，那么与拉动投资的本意就是背道而驰的，就不是各级政府所乐见的。所以现在政策已经开始微调，下半年将视房地产业的发展而定，不排除在市场出现非理性发展的情况下，政府再次祭出调控的大旗。

(作者系上海易居房地产研究院高级研究员)