标题：全国房地产市场:09年上半年回顾及下半年展望

　　09年上半年，肆虐全球的金融危机方兴未艾，如何应对金融危机带来的挑战成为各国政府的当务之急。在国际层面，美国政府早在08年就通过了总额为8500亿美元的救市计划；紧随其后，欧盟区的法国、德国、西班牙、荷兰和奥地利政府也提出了总金额高达13000亿欧元的银行拯救计划；作为全球的新兴市场，亚太区的日本、韩国和澳大利亚也不甘落后，纷纷在第一时间公布了相关的经济救援方案。短期内，一个全球携手应对金融危机的格局已初具规模。

　　国内方面，中国政府出于自身经济发展的需要也在危机爆发后的第一时间公布了40000亿的经济刺激计划和9000亿的保障性住房建设计划。同时，为缓解实体经济恶劣的生存环境，国务院总理温家宝也反复强调将会实行宽松的货币政策。除此之外，各地方政府也根据自身的实际情况相继制定了一系列的经济振兴方案，这些都对稳定市场信心产生了积极的影响。进入09年后，中央政府在年初的“两会”期间明确提出了“保八”的经济增长目标。在“保八”思想的指引下，中国相关的经济刺激计划全面启动，相关的宏调政策也加紧落实。此后，中国经济的表现在全球范围内堪称“一骑绝尘”，其中一季度实现国内生产总值GDP同比增长6.1%，增速较08年同期回落4.5个百分点，比08年四季度回落0.7个百分点，环比虽有下降但经济急剧下滑的势头已得到明显的遏制。截至6月底，中国宏观经济形势进一步好转，温家宝总理也正式对外宣布“中国经济全面企稳”，这为树立市场信心创造了良好的外部环境。

　　从房地产行业来看，由于09年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。同时，伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。开发商在彻底解决了资金的束缚后，又在全国范围内展开了新一轮的“圈地”运动。一时间，全国土地市场狼烟滚滚、群雄并起，久违的“地王”也重新进入人们的视野，开发商狂热的拿地激情让人仿佛置身于2007年。

　　在这样的行业背景下，09年上半年的全国房地产市场也呈现出完全不同于往年的市场特征，具体来讲可以用“快”、“暖”、“变”三个字来加以概括，标志着全国房地产市场已经步出08年的阴霾，正式结束本轮的行业调整。

　　此外，随着本届政府对“民生问题”的日益重视，预计未来政府会进一步加大保障性住房的建设力度，而随着保障性住房的大量入市，必将会对全国的房地产市场产生冲击。

　　一、09年上半年市场总体特征

　　09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变， 住宅带动整体。纵观09年整个上半年，全国房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。相关统计数据也表明，从第二季度开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：成交量和成交价格均呈加速上升之势，需求结构也从3、4 月份的“刚性需求”向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。在市场回暖及各项优惠政策的推动下，房地产开发企业的信心正在逐步回升，企业发展战略也正在由“保生存”向“谋发展”转变，从而带动未来房地产开发投资的进一步活跃。

　　从市场表现来看，09年上半年全国房地产市场的总体特征可以用“快”、“暖”、“变”来总结。

　　特征一：“快”——行业投资加快，带动市场信心回升

　　09年以来，政府所实行的宽松的货币政策及庞大的经济刺激方案为开发商缓解资金压力创造了得天独厚的条件。尤其是年后全国房地产市场的持续活跃，大大增强了开发商的投资信心，09年二季度以来各地开发商们纷纷加快施工进度，加大了项目投资的力度。

　　相关统计数据也表明，09年以来全国房地产开发投资及住宅开发投资继续快速反弹，增幅有所扩大。其中，1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落23.6个百分点。其中，商品住宅完成投资10189亿元，同比增长7.3%，比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落29.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

　　从施、竣工面积来看，1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-5月提高1.0个百分点；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点；房屋竣工面积2.07亿平方米，同比增长22.3%，增幅比1-5月回落0.3个百分点。其中，住宅竣工面积1.70亿平方米，增长22.9%，比1-5月回落0.7个百分点。从上述数据可以看出，在新开工面积持续下滑、竣工面积增加的情况下，房屋施工面积一直保持10%以上的同比增幅，表明09 年以来房地产开发企业一直在加大复工的投资建设力度。

　　从重点城市来看，在全国12个重点城市中09年1-5月份实现房地产开发投资同比增长的城市共有6个，分别是上海、天津、沈阳、重庆、武汉和佛山，占城市总数量的50%。其中同比增幅最高的城市是沈阳，增幅达27.9%；其次为天津和武汉；同比增幅最低的是佛山，增幅仅仅为3.0%。