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今年以来，我国股市已上涨了五成多，基本上成为全球最贵股市。楼市复苏滞后股市约四个月，基本上从今年3月份开始，全国整体反弹，演变至5月份，部分刚需退出，投资需求上位。所以近段时间，楼市一片繁荣景象，尤其是一线城市中，高端住宅热销成为当前市场的重要特征，投资投机性购房比重，估计已超两成。投资需求具有风向标的作用，经过媒体的放大效应后，更让自住需求者感到恐慌，从而逼使有支付能力的改善需求者继续跟进。近期热销楼盘频频出现，摇号售楼现象死灰复燃。
大家都在讨论的，也得到多数人认可的惟一理由，就是流动性过剩将会导致通货膨胀，以及资产价格上涨，而房子是抗击通货膨胀的最好的商品之一。“三人成虎”，当很多人都这么想的时候，也就没人深究其中的内部联系了，从众心理形成，但见一批批有钱人、企业主、炒房者、外资散户，鱼贯入市。
最为典型的是温州炒房团重现江湖，纵横于上海、杭州、深圳等地，今年5月温州在上海楼市砸下13亿，从而导致上海内环内的房价比1月大涨三成多。回顾春季以来的楼市反弹，2、3月份以刚需为主的自住需求释放； 4月份改善需求明显入市，但随着价格的上涨，价格弹性较大的刚需开始观望萎缩；5月以来，部分投资需求入市，炒房苗头出现，投资投机的特性是追涨。
很多人都认为当前的投资需求与2007年不同，更多的出于担心通胀而只求保值，但笔者认为，投资向投机的升级只隔一层“窗纸”。比如，温州投资者不可能是长线投资者，多数属于短线操作者，这与其资本属性有关，它们已习惯了追求短期高利，即便不做投资，也会在当地放高利贷，若心怀善良的愿望，让其到一线城市楼市中作“良民”，实在勉为其难。
若单靠自住需求支撑，则本轮楼市反弹是合理的、健康的，而且三季度就会回落，可一旦投资投机需求大量入市，则价格必然加速上涨，对于房价本来偏高的一线城市来说，新一轮房价泡沫将势不可免。人们都是健忘的，行情好的时候，往往不记得行情差的景况，也会被赚钱预期光环所笼罩，忘记“投资有风险”的古训。
作为一种经济现象，泡沫经济曾在世界经济发展史上屡屡现身。著名的泡沫经济包括荷兰郁金香狂热(1636-1637)、法国密西西比股票泡沫(1719-1721)、英国南海股票泡沫(1920-1921)、美国股市泡沫(1929-1931年)、墨西哥泡沫经济(1978-1981)等。其中房地产泡沫包括1990年前后的日本、台湾泡沫，1997-1998年的泰国、香港泡沫，以及2004-2006的美国泡沫（引爆次贷危机）。
迄今为止，经济学界对经济泡沫尚无标准定义，有点权威的是经济学家金德尔伯格1978年提出的：“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。”这一界定意味着：只有资产价格才会出现泡沫，消费品价格即使涨得很快，也不会形成泡沫，原因很简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，正如在去年猪肉价格狂涨的过程中，不会出现收购猪用以囤积的现象。但作为资产的房地产就会出现囤地、捂盘等现象，2007年二三季度很多开发商都做过这种事，目前又在重新上演。
房地产具有形成泡沫的天然潜质，具体表现在三个方面。一是房地产的区域性很强，一个区域的土地多寡不均，从而导致供给难以很好地匹配需求，尤其是一线城市，外来需求旺盛；二是房地产开发周期较长，短期内供给难以有效增加，也即供给弹性很小，容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌，去年市场低迷，很多项目停工，近两三个月成交火爆，开发商却没有足够的房子拿出销售，因此市场供不应求；三是房地产的价值难以判断，往往需要将预期价值折现来计算，而预期的合理性很难把握，投机者正好混水摸鱼，所以目前“通胀预期论”已经有些被透支。
房地产泡沫的制造者正是投机者，假若市场中没有足够多的投机需求，根本不可能快速推高房价，也正由于投机者的推波助澜，导致很多自住客和正常的投资客盲目跟进。2004年著名的温州炒房团曾把上海楼市折腾得雾烟瘴气，2007年深圳本地及香港投机者使房价整体暴涨50%以上，彼时，这两个城市很多楼盘的投资、投机性购房比重高达50%以上，远远超过20%的国际警戒线。是泡沫总归要萎缩或破灭，2005年和2008年，这两个城市的房价都出现一定的下跌。目前，一线城市中这一比重多已达20%以上，这是值得警惕的。
在推高房价、形成泡沫的过程中，心理预期、羊群效应、资金支持三者缺一不可。心理预期是指房价看涨预期，最典型的当属1980年代后期的日本，当时很多人都认为日本经济神话仍将沿续，东京地价将只涨不跌。在大家都认为房价还会更高的情况下，并且在投机者的示范下，更多人加入购房的行列，形成羊群效应。典型案例是1920年代美国佛罗里达州出现的楼市热潮，发展到最后，连一向谨慎的银行家都忍受不住诱惑，投钱炒房。房地产投资本身所需资金门槛较高，没有大量的资金支持，根本不可能形成房价泡沫，而靠投资者自有资金也很难搅动市场，于是借贷炒房顺理成章，在诸多融资路径中，银行房贷最为重要。
目前，我国情况正是如此。5月份自住需求已显露疲态，但投资投机需求入市后，反倒产生示范效应，人们预期房价还会涨，于是部分有支付能力的改善需求被迫跟进入市，而那些支付能力越来越弱首次置业需求继续萎缩。从资金面上，更能说明这一事实。去年下半年，从紧的货币政策转向为适度宽松的货币政策，今年以来实际上已是超宽松的货币政策，前五个月，广义货币（M2）增长近26%，信贷新增近六万亿，两个指标皆创近十几年来历史最高记录，集中反映了流动性非常宽裕。大量新增资金并没进入实体经济，转而投进了股市和楼市，从而推高了股价和房价。
历史经验一再证明了宽松的货币政策是房价泡沫产生的必要条件。比如1986年，日本银行连续四次降低贴现率，由5%降到了1987年2.5%的超低利率水平，这是日本战后以来的最低水平。并且这一超低利率水平一直持续了到1989年5月。终于吹出了人类历史上最大的房价泡沫。再如，1990年楼市泡沫破灭之前，台湾地区货币供应非常宽松，1986年增幅为51.4%，1987为37.8%，1988为24.4%。还有，美国房价泡沫2006年达到顶点，也与2001年之后美联储实行超宽松的货币政策密切不可分。
实证分析表明，离开了强劲的投资投机需求，任何一个房地产市场都不可能产生泡沫。在房价飙升的1987年-1989年，台湾地区全民投机炒房，即使是1989年紧缩贷款之后，投机依然狂热，投机者甚至向地下钱庄贷款炒房。日本的情况类似，区别在于除了民众炒房外，企业投资的热情亦很高，一方面日本经济增速下降，企业进行实业投资积的极性不高，另一方面大企业与银行关系密切，很容易贷款炒地皮，同时还有大量资本到国外进行投资，包括去美国和东南亚。泰国的投机主体是海外热钱和国内企业，海外热钱规模较大，涌入楼市，企业由于贷款成本太高，不愿做实业，而对投资楼市与股市兴趣盎然。
与当年的日本和泰国不同，我国楼市中的机构投资者较少，普通散户是投资投机的主力军，其中最有名的是温州炒房团，得益于做企业形成的财富积累和发达的民间融资体系，他们资本雄厚，而且组团作战，先是2003、2004年在上海楼市兴风作浪，经过2005年“国八条”的调控后，上海楼市经历一波下调，他们开始向其它城市转移，流布全国许多城市；2008年基本上偃旗息鼓，今年以来东山再起。另外，山西煤老板炒房团也有一定名气，主要集中于北京等北方市场。还有，部分港澳台、境外华侨也参与投资房产热，近期在豪宅市场中，已频现身影响。比如曾是全国最贵的公寓上海汤臣一品，近期四天内接连成交10套，超过前四年的销售量。
机构类投资者主要有两种，一种是其它行业的企业由于本行业利润率较低，拿出企业余钱甚至借贷炒地炒房，尤其是一些民营企业，这在江浙地区比较突出，2007年之前案例较多。另一种机构投资者是海外基金，自2004年以来，越来越多的海外基金进入我国房地产业，其中既有整栋收购者，也有通过参股内地企业而进入开发领域的，他们多属中短线投资者，已经出现多个持有两年即抛售的案例。2006年限外政策“171号文”出台后，外资投资内地房产的规模有所减少。去年9月美国金融危机爆发后，美林、雷曼兄弟、花旗、摩根士丹利等大机构纷纷变现在华持有物业，回本部“救火”，至今仍没扭转这种态势。
近几年，国家一直认为房价上涨过快，部分大城市房价水平偏高，去年12月国务院办公厅出台的“131号文”中，甚至明确提出要开发商调整销售价格。然而，随着今年3月房价的持续上涨，部分东部大城市新一轮泡沫正在吹起。对于房价这一痼疾，目前中央进退两难，一方面高房价不利民生，另一方面救经济又不离不开楼市增长。相者两权，笔者认为近两三个月内，国家不会出台严厉政策打压投资需求，三季度房价依然呈上行态势。只有通胀预期降低、新政出台后，投资投机需求才会降温，房价才有可能重新盘整或回落。只能等待第四季度或明年了。这就意味着，投资投机需求还会持续释放一段时间，而一线城市新一轮房价泡沫的产生已成定局。当然，在投资投机成分很小的全国绝大部分城市，房价基本不存明显泡沫。