标题：楼市半年记，“牛”年角逐场

12生肖里的“牛”年，为杭州楼市创造了一个非常不平凡的半年记 。年初，人们觉得这是一头冷得像“冰”、毫无知觉的“病牛”；谁也没想到，瞬间，它就成了一头谁也拉不住的“疯牛”；虽然，清醒的农夫们一再表示，他们希望为大众服务的是一个任劳任怨、慢慢前行的“老黄牛”楼市。

不过，也正因为如此，人们有幸见识到了一个完全不一样、时时出人意料、浑身“牛”气、特立独行的牛年楼市半年记：近年最火爆的成交量、最热门的板块、最手忙脚乱的房产商、最令人惊讶的种种楼市事件……近日，合创机构公布的杭州上半年楼市供求白皮书用非常详尽的数据为人们描述了一个完整的市场

人气价位：10000元/m2

3万多套房子中近五成低于万元

上半年（1.1-6.30），杭州主城区交出了33121套商品房总成交量的成绩单，这无疑是一个巨大的数字，其中还包含有28816套住宅。纵向上看，2009年上半年住宅成交量比2007年同期高出79.3%，比2008年同期高出200%，刷新了杭州楼市历史，形成近年来的最“牛”纪录。

不过，这仅仅是上半年楼市浮于面上的、最被世人所知的一个数字。在这个数字的背后，还隐藏着更多的其他数字，比如，在成交楼盘中，人气最高的价位：10000元/m2。

据合创机构的白皮书公布的数据，整个2009年上半年杭州楼市的成交价主要集中在10000-12000元/m2的范围之内，其中10000元/㎡以内的中低价位房源则是绝对的主力。无论是新房源还是包含存量房的所有成交房源，成交均价在10000元/㎡以内的相对低价房源占据整体成交房源的46.3%，而新房源则高达56%。

除了10000元/㎡以内的房源外，成交均价在10000-15000元/㎡的中等价位房源也占据了较大的比例，在35%左右，而成交均价在20000元/㎡以上的比例就相对较低，不足10%。

由此，我们不难发现，上半年楼市中相对低价房源和成交量形成的相辅相成的关系网，中低价房源促进了成交量的上扬，而成交量的上升也使更多的潜在购房者加入购房行列，普通自住需求和一般投资者都会倾向有升值潜力的中低价房源，促成了更多中低价房源的成交。

一个必须记住的字形：“倒V”

它记录了楼市成交的的轨迹

双手举起的“V”字代表的是胜利，2009年的1-6月份，为杭州楼市奉送的却是一个非常典型的“倒V”字形。

1月下半月是杭州主城区楼市成交的最低点，半月住宅成交量仅为389套，当时正值2009年春节，向来是楼市的低点，春节假期致使成交量萎缩；2月上半月虽然是成交量的低点，同时也是成交量上扬的起点，从此时开始，杭州楼市成交量节节高升，成交量一直保持一定幅度的上扬，到了5月下半月，半月成交商品房就高达近6000套，是最低点1月下半月的13.3倍，住宅成交量半月突破5000套，是最低点1月下半月的13.6倍。到了6月份之后，成交量开始回落，接近4月的成交水平。

如果把这些数据分成月度画成曲线，它就是一个非常鲜明的“倒V”形：5月份是成交量的最高峰，月度成交商品房10058套，住宅9065套，是杭州有史以来月度成交量的最高峰，6月略有下降。

一条复杂的曲线：价格走势

它的最高点出现在一月

当成交写下“倒V”的时候，楼市的成交价写出了一个看上去很简单，实际又相当复杂的曲线。2009年上半年，杭州住宅成交均价呈震荡下降走向稳步上扬的发展态势，形成“大幅上扬—震荡下降—稳步发展—小幅上扬—小幅下降”的发展线路，但大部分时间均价在11000-12000元/㎡的水平。

1月下半月是上半年住宅成交均价的最高点，为14443元/㎡，而3月下半月探至最低点，为10099元/㎡，两者差距为4344元/㎡，相差较大；3月下半月开始，住宅成交实现稳步发展，至5月上半月，均价一直在11000元/㎡左右徘徊；到了5月下半月住宅成交均价重回12000元/㎡的水平，开始上扬的势头，6月上半月成交均价12755元/㎡，为3月份以来的最高水平；到了6月下半月，成交均价又有所回落。

这样的轨迹，同时也写出了楼市在不同阶段的成交主力。1月，处于低迷期的楼市，以金色蓝庭、香墅、城市芯宇这些高价楼盘为主，导致了整个市场在这一期间的成交价格由之前的11235元/㎡到14443元/㎡，涨幅达28.55%。

2月，随着下沙楼盘的大幅降价，住宅成交价也迅速地由14443元/㎡下降到10099元/㎡，环比降幅为30.08%，这是杭州楼市发展史上房价首次在2个月的时间内降幅达30%。

3月到5月上旬，随着各楼盘相继出台促销措施，各区域成交状况遍地开花，使得3-5月份成交均价均在11000元/㎡的价格区间内，每半月最大涨幅在5%之内。价格有所启稳。

5月下半月—6月份，楼市发展到了5月份，整体住宅成交呈现量价齐升的状态，虽然到了6月下半月有所回落，但依然维持在11500元/㎡以上的水平。5月下半月住宅成交均价重回12000元/㎡的水平，基本与牛年年初持平，到了6月上半月，成交均价开始接近13000元/㎡，从此，住宅成交均价稳步上扬的态势非常明显。

最值得纪念的板块：下沙

楼市的坚冰，从这里打开

在这样跌宕起伏的楼市半年纪中，有一个板块是必然要被记住的：下沙。

2009年的2月初，就在人们为楼市何时脱去棉袄迷茫的时候，位于下沙的海天城的降价活动，不仅为下沙楼市打开了一个窗，也从此揭开了杭州楼市那破不去的坚冰。

2月19日，海天城宣布从8000元/㎡一举降为5900元/㎡，7折销售掀起了杭州楼市的最大漩涡，降价随即带来了旺销，效果立竿见影，随后，下沙板块在售楼盘纷纷跳水，闲林、九堡、登云路桥西、申花路、转塘、乔司等板块陆续跟进，一时间，降价成为楼市成交的灵丹，降价的第一波浪潮由此掀开，个别楼盘的大幅降价刺激了购房者抑制的需求，观望情绪开始消散，成交量突飞猛进，而大批量降价后的房源成交是楼市成交的主力，这是实际成交均价下降到10099元/㎡的最直接原因。成交均价的下滑换回了成交量的猛升，低价楼盘成为此阶段楼市成交的主流。

最热门的板块：下沙、滨江

它们主导了杭州楼市的上半年

降价为下沙带来了史无前例的人气，也为其他板块送来了春风阵阵。半年过去，当人们再度回忆上半年的那些板块时，也同时发现，下沙不仅作为楼市突破口被记住了，它同时也成了楼市里最热门的板块，当然，更热门的是滨江，它让人们感受到了魅力板块与魅力楼盘的双重风范。

在上半年新上市的房源中，滨江总共成交新房源3530套，占据新房源总销售量的26.7%，代表楼盘有东方郡、风景蝶院和钱塘山水，其中东方郡为上半年楼市成交的冠军楼盘；下沙板块总成交新房源2332套，代表楼盘是保利东湾、观澜时代和柠檬郡，保利东湾为上半年楼市的亚军楼盘。排在下沙、滨江之后的，便是九堡的1641套，代表楼盘是九洲芳园、泊林公寓和大家多立方。

两个楼市宠儿：东方郡、保利东湾

它们主导了区域的成交

不过，当我们回顾区域这样的业绩的时候，同时也发现，热门区域的形成，离不开区域里那最热门的楼盘。

上半年，杭州新楼市场总共有160多个楼盘有成交记录，其中有54个楼盘的成交量在200套以上，有21个楼盘成交量在500套以上，大部分楼盘均表现出热销的势头。

在所有这些楼盘中，东方郡无疑是表现最突出的一个，成交量接近1500套，刷新了杭州个盘半年成交量的历史，它也是上半年开盘次数最多的楼盘之一，在比周边其他楼盘售价高的基础上，4次开盘次次热销，每次销售率均在85%以上，地铁概念和欣盛品牌的迅速崛起是东方郡热销的尚方宝剑。

保利东湾也是热销的一个典型，在上半年初期，下沙板块销售一片沉寂的时候，抓住海天城大幅度降价破冰时机，东湾适时推出“MAX”90产品，销售量突飞猛进，上半年成交1200多套，成为楼市反守为攻的一个典型。

在排行前二十名的楼盘成交中，可以发现，既有高性价比的自住投资兼备的低价楼盘，如下沙保利东湾、伊萨卡、海天城等，丁桥的上东城等；又有靠近市区品质和地段兼具的首次置业自主性楼盘，如东方红街、文鼎苑、现代景苑、西城美墅等；还有拥有优质自然景观资源的改善性楼盘，如低密度的西溪里、和家园，江景资源的钱塘山水、丽江公寓等，更有拥有稀缺资源的高品质尖端楼盘，如阳光海岸、绿城蓝色钱江等。各种不同品质、不同价位、不同地段、不同类型的楼盘都有不俗的表现，全面阐述了杭州主城区上半年楼市热销的盛况。

经常被提到的名词：可售房源

透明售房网住宅总量跌至7700套

在2009年的楼市里，同样还有不可或缺的谈资，那便是透明售房网上的可售房源。

2009年上半年，杭州主城区的住宅总供应量为37342套，供应面积为4468712平方米，其中存量房供应为20973套，2615971平方米；新增房源供应为16369套，1852741平方米，套数占2009年上半年总供应量的43.8%。

在这样的数字背景下，来自透明售房网上的可售房源量却常常成为各方关注的焦点。曾几何时，杭州主城区透明售房网上的可售房源从1万套出头急剧增加到了3万多套，成为开发商心头压着的一块巨大石头。又在几个月内，透明售房网上的数据却又从年初的3.2万多套，跌到了如今的8000套以内。

可以说，透明售房网上可售房源的快速变化，在告诉人们如今市场趋势的同时，又在进一步加深着人们对未来的预期，冷的时候更冷，热的时候更热。

最令人难忘的月份：5月

不曾有过的供销两旺

5月，自然是上半年楼市最不可能被遗忘的月份。这个月里，楼市的成交，达到了历史的高点，这个月里，大量的楼市供应上市。

据统计，上半年杭州主城区共新推住宅房源16369套，总共有53个楼盘共开盘91次。

从个盘供应看，上半年开盘次数最多的为四次，代表楼盘是风景蝶院、东方郡、保利东湾和观澜时代，而总共推出新房源最多的楼盘是东方郡，四次开盘总共推出1121套房源，而总推出量在500套以上的楼盘分别是蓝色钱江（589套）、保利东湾（565套）、九洲芳园（560套）、风景蝶院（550套）和观澜时代（523套）。单次开盘推出数量最多的是蓝色钱江，其次是东方红街（421套），再次为伊萨卡（396）套。

而在供应时间上，这也许是一次难得的集中开盘纪录，新推房源供应高峰期集中在4-5月。其中5月份为供应量最集中的时间段，总共推出5600套，占上半年住宅新房源总供应的34.2%；4月份供应4475套，为第二高峰，到了6月份，新房源供应量就将到3000套之内。

所有人的共同关注：未来

那是一个不需要担心的问题

当楼市成交一次又一次地突破历史高点的时候，人们也开始了新的担心：未来一两年，会成为楼市的供应空白点吗？

数据告诉我们，那其实是一件完全不需要担心的事。

根据合创地产机构2008年底出刊的《住宅供应白皮书》统计（数据统计时间起止为2004年1月1日-2008年12月15日）：2009年新增房源供应量巨大。其中未售余量房源就达472.2万㎡，按照平均120㎡/套计，供应量为39000套左右，这些房源会在2009-2010年上市；而未来两三年将上市的新增潜在供则达735.2万㎡之多，按平均120㎡/套计，约可提供房源20000套左右，这些房源将在2009年底、2010年、2011年分别上市供应。

由此可见，杭州楼市未来两三年的住宅供应量不容小觑，供应量的增大将会使市场竞争更为加剧。所谓“房源荒”，也许，那是一件完全不需要担心的事。