标题：楼市再现观望

　　现象扫描

　　房价过高引发“退卡”“退订”

　　《北京青年报·广厦时代》近日调查发现，随着房价的节节攀高，越来越多的买房人被挡在了“高价”门槛之外，只能是“望房兴叹”，市场主导购买群体再次面临巨大压力，越来越浓的观望情绪如沉甸甸的“积雨云”般，再次聚集在买房人的心头，也为滚烫的楼市蒙上了厚厚一层“山雨欲来”的阴影。

　　发生在工薪阶层买房人赵先生身上的遭遇，在当下颇具典型意义。赵先生看好了管庄附近某项目的一套90平方米两居，相对便捷的位置，板楼通透户型和社区整体规划都让赵先生比较满意，关键是某知名小学入驻社区，更让为孩子今后上学而精打细算的赵先生情有独钟，销售人员告诉赵先生，当时该项目还处于排号登记阶段，正式开盘大概在5月中下旬，价格预计在万元/平方米左右，看中的房子整套价格预计在百万元左右，尽管有些吃紧，但夫妻二人算下来刨除每月固定生活开支和孩子“奶粉钱”，月供还将将可以承受，略作商量后赵先生当即交了两万元订金购买了“选房卡”，之后的每一天，便是充满了期待，等待正式开盘的那一天。

　　事情在始料未及的情况下发生了变化，从5月初以来，赵先生每天都在焦急中等待着开盘通知，可原先销售人员对于5月底之前开盘的预告，却如泥牛入海般消失得无影无踪，随着北京众多楼盘进入大幅提价疯涨阶段，赵先生也因每日获得的“某某楼盘又涨了多少”，“某某项目百套房源千人抢购”等等坊间传闻而变得忐忑不安起来，多次给该楼盘销售打电话，得到的答复都是“预售证还没下来”，“开盘时间还未最终确定”，“请耐心等待”的失望答复，这一等就是一个半月，转眼已经是7月中旬，该项目预计放出的四百套房源，蓄客量也已经达到近3000人，种种迹象让赵先生感觉“形势不妙”，果不其然，就在上周末他接到了楼盘销售人员的通知，开盘日期“基本”确定在8月初，而预计售价更让赵先生瞠目结舌，从当初所说的万元/平方米上下，已经“肯定在13000元/平方米”以上，看中的那个户型总价一下提高了30万元。

　　“这个价格一下把我们家的计划完全打乱了，我们夫妻俩平时就省吃俭用地过日子，当初打算买房的预算都是咬牙硬挤出来的，要是按照13000元/平方米的价格开盘销售，我们一下又多背上了几十万的‘债务’，实在让人吃不消，这房真不知道还买不买得起。”在接受本报采访时，赵先生话语中充满无奈。

　　就在截稿之前，本报接到了上文提到的赵先生的电话，赵先生表示在深思熟虑后已经决定放弃当初购买该项目的计划，并于当日去开发商那里办理了“退卡”手续，拿回了两万元订金。“这么高的价格我确实承受不起，也不愿意买完房让自己家背上沉重的负担，接下来我会看看周边合适的二手房再做打算。”赵先生同时透露，和他近期一同办理退卡的该楼盘登记客户，就将近四百人。

　　无独有偶，半年来一直在苦苦等待广渠路某项目开盘的白领买房人刘先生也表达了自己对眼下楼市的担忧，深入调查了解发现，自从北京楼市进入普涨通道以来，已经有相当一批普通买房人放缓了买房步伐，近期置业的计划纷纷搁置，其最主要的原因就是，“房价涨得太快太过离谱”，“看中的项目价格和当初的心理预期严重偏离。”

　　“退卡、退订的大量出现，正是房价不断上涨带来的正常市场反应，种种表现足以说明目前的整体房价已经处于历史高位，值得引起所有人警惕。市场已经出现再次陷入观望的明显苗头，而与之一同消退的，正是买房人的入市热情和信心。”某资深业内人士评价。

　　“从目前的市场来看，销售价格不断攀高，已经成为横亘在普通买房群体前的一条‘鸿沟’，并且这条缝隙，随着价格的持续上涨有越来越大的蔓延趋势。”北京某房地产研究院副院长牟增彬表示。文/邱旸

　　明察暗访

　　卖不卖？涨不涨？在售项目“观望”中彷徨

　　捂盘惜售 风险暗存

　　综合亚豪机构和某网数据研究中心等多家统计机构数据显示，目前北京在售的500多个在售项目中，约有六成以上已经出现捂盘迹象，在如坐“直升机”般飙升的涨价潮下，众多项目纷纷出现“观望”态势，在卖与不卖、涨与不涨间彷徨难决。

　　●在售项目普遍捂盘待涨

　　“打算买的话请尽快决定，我们项目90平方米的两居现在就只剩两套了，刚刚又订出去了一套。”7月11日，当笔者以买房人身份致电咨询时，东五环附近某楼盘销售人员这样表示。而随后查询北京市房地产交易管理网可以看到，该项目本期取得销售证的两栋楼260套房网示签约还不到四分之一，除3号楼1、2单元多数显示签约外，大片待售房源显示一片“惨绿”。这究竟是怎么回事？

　　“除了3号楼这两个单元外，其他取得销售证的房源压根就没开盘销售。”知情人透露，从6月初开盘以来，该项目就仅仅拿出两个单元60多套房对外销售，其余的一律“按兵不动”，“销售证5月底就拿了，这么小量推出自然是为了捂盘待涨。”

　　“半个月前售楼处就通知购房人准备首付款，现在预计房价已经从12000元/平方米涨到了15000元/平方米，为什么还不开盘？”从5月份便盯住西四环某楼盘的胡先生等了两个月，不断催问下开发商的答复却是，“开盘时间还未最终确认，什么时候拿到预售证了，就什么时候开盘。”而本报近日调查发现，“不领证、缓开盘”已经成为不少楼盘捂盘的“挡箭牌”。胡先生介绍，一个月前该楼盘的销售人员通知说项目即将开盘，还让准备好首付款，可随着近期房价的上涨，开发商再次回到了捂盘模式。“开发商确实有意捂盘并提高房价。”知情人表示，一些楼盘一贯采用“开盘前一周内领取预售许可证、买房直接交首付”的方式，因此即使一再推迟开盘，也“不会违反任何规定”。

　　“开发商的销控意图十分明显，取证不开违反规定，开发商便想出这样的变通之术，打起了捂盘的擦边球。”买房人王小姐表示，很多关注该项目的人像自己一样十分不满，但也都无可奈何。”

　　●开发商大倒苦水 捂盘也非“纯主观”

　　采访中了解到，除了正常销售导致可售房源减少的因素外，在一些热点区域，如东五环、东四环、西大望路等楼盘扎堆的传统置业区域，多个项目在经历前一段时间的热卖之后也打起了“太极”，原本已经确定开盘的项目突然间又“偃旗息鼓”，变得悄无声息，询问下往往以销售证未取、手续不全为由进行回复，即便是已经开盘的项目，也都跟挤牙膏似的，原本计划开盘的整栋楼变成了一个单元甚至一个楼层，供应量大幅减少，等待已久的买房人也因此抱怨四起。

　　“不是我们不想卖房，项目内部也存在着很大分歧”，从上文提到的广渠路某热点项目内部了解到，目前决策层对何时放盘，具体放量也是举棋不定、争论不休，“年初的热卖可以说是领跑了北京市场，而当时的低价开盘正是热销的最根本因素，随着客户量的不断积累，供需比现在已经达到了1：10以上，随着周边地块的高价频出，更多的买房人被地段稀缺性和升值前景吸引而来，都想在这里买房。涨价也是顺理成章，然而涨多少合适，没人敢打这个包票。周边地块拍卖不断爆出高价，论地段毫不逊色的我们项目，房价应该卖多少？实在是进退两难。”该项目负责人私下坦言。

　　●谁为捂盘提供底气？

　　“近期捂盘惜售现象卷土重来，主要原因是今年以来成交数字的上扬导致开发商资金回笼速度相应加快，近期房价及地价高涨的趋势又提升了开发商对后市走强的期望值，使得不少开发商有意放缓了销售速度，等待涨价。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，“从3月底4月初开始的房价急涨，确实有开发商捂盘的因素。而上半年以来，部分开发商已经将手中相对劣质的房源低价快速出售，手中积存大量户型好、朝向好的房源，销售回款和信贷融资让开发商现金流十分充裕，在房价攀高的时候，开发商没有不捂盘的理由。另一方面，年初一季度刚性需求主导入场的首次购房者需求已经被市场稀释完毕，5月份以来以投资为目的的购房者成为了市场的主力，他们对不稳定的经济形势感到恐慌，所以购房进行保值，这在近期也是房价上涨的另一个主要因素。侧面助推了开发商缓慢放盘逐利的信心。”

　　东部某项目开发商私下也明确表示，“我们现在放慢了销售节奏,只要保证现金流相对充裕就可以了,并不急于把所有的产品都投进市场。”该项目目前在售楼盘占可售总数的60%,“剩下的房源暂不办理预售证,放到明年再说,打算赌一赌未来。”

　　采访中还了解到, 由于土地价格提高，开发商必须通过进一步提高房价来转化成本，“捂盘待销”是提高价格的一种常用手段。而同样是“捂盘惜售”，此类楼盘也可分为两类:一类是“低进高出”,其房价远超多年前购置土地的楼面价,少量多次甚至少次放量都能带来足够利润,自身又不存在迫切的资金困难,这是“主动惜售”；另一类则大多是近两三年买的高价地,有些楼面价之高甚至是“面粉”贵过“面包”，对这些开发商来说,大幅降假难以忍受,而目前的区域市场又难以支撑其价格定位，因此现在只好“扛着”不降价,从而被迫“惜售”。

　　●单边上涨很难持续 捂盘暗藏巨大风险

　　“目前看来，大量出现的捂盘现象并不理智，蕴涵巨大风险。”知名房产评论人牛刀表达了自己的观点，“市场的单边上涨很难持续，热钱推动的价格上涨局面在三季度有可能迎来调整，到时候谁来接盘？投资型和置业升级型的购房者肯定不会去接盘，而首次购房者又买不起，所以我们认为下半年房产市场压力将陡增。”

　　牛刀预测，“下半年房价开始空涨，没有成交量的支撑。北京和上海、深圳一样，还在去库存化，大的经济环境也并不支持房价上涨。下半年房价是否滞涨，取决于二套房贷首付问题和利率优惠的取消。而明年房价向下调整的趋势已经明朗。”而这一观点，在采访中得到了不少专家的一致认同。文/邱旸

　　市场反应

　　7月楼市开局不利

　　刚需购房者理性观望

　　上半年“一路高歌”的局面并没有延续下来。刚进入2009年7月的第一周,北京楼市期房成交就出现骤降，第二周仍然未见好转。是政策显效还是观望期到来？ “成交量受挫或许是件好事！”，面对下半年开局不利的住宅成交市场，不少业内人士向涨势过快的房价发出了预警。

　　●7月开局全国多数城市成交量骤降

　　最高达到44.1%

　　7月的第一周，全国住房成交市场爆出了一组惊人的数字，在目前监测的共33个大中城市中, 楼市成交面积环比上升的城市只有10个，不足总城市数量的1/3，并且环比增幅超过10%的仅有福州、海口、苏州这三个城市。而其余的23个城市中，楼市成交面积环比跌幅超过10%的城市就占到7成以上，包括北京、广州、深圳、东莞、宁波、温州、成都、南昌、哈尔滨等多个重点城市。其中,跌幅最大的是成都,达到44.1%;其次为广州,降幅为40.32%，其余跌幅突出的还有北京——18.35%，哈尔滨——30.17%，温州——33.07%，东莞——22.06%。

　　与此同时,来自北京市房地产交易管理网最新统计数据也显示出,7月第一周全市期房住宅签约总量为2656套,环比上一统计周期的4286套下降了38.03%。 从签约类型来看，成交2359套普通商品住宅，环比下降了22%，两限房和经济适用房共成交297套，环比下降了83%。看来，众多购房者因涨价潮而带来的“观望风”已经在这些城市表现得十分明显。

　　●投资客购房难度因“紧缩战”增加

　　昨日笔者从北京交通银行了解到, 此前,北京市在二套房贷方面政策较为宽松。只要符合改善性需求的条件,二套房仍可以申请2成首付,7折优惠利率。但是不久前已经从相关银行得到要收紧二套房贷的口头消息，“虽然实际操作中，还没有明确执行，但是近日对一些明显不符合改善型的二套房,基本都是严格执行收紧后的利率政策。” 个人信贷部孙经理表示，他所说的不符合改善型条件,指的是投资意向明确的大户型购房行为。另外，上海、成都两地银行系统和房地产企业则反馈,虽然目前这两个地区的二套房贷政策未有调整,但因为大多数银行已经完成全年的房贷发放指标,因此下半年全面收紧二套房贷的可能性极大。

　　“年初以来，和北京、上海等地一样，杭州楼市成交量飙升，价格随势上扬，因此杭州楼市出台的收紧二套房贷措施，对北京、上海等城市同样适用，而这也是判断北京、上海接下来会出现跟进杭州楼市，采取二套房贷收紧的依据之一。”华业地产副总经理陈云峰说。

　　另一位业内人士表示，因为上半年5、6月份，投资性购房是推动此轮市场火爆的重要动力，所以对于投资客户而言，此项政策无疑是直接增加了投资门槛和投资成本，抑制作用将会相对明显。“当初二套房贷是拉动楼市回暖最直接的政策,所以现在如果政府要给楼市敲警钟,从二套房贷政策着手也是最直接的。”

　　●刚需购房者学会理性观望

　　房价疯涨和成交量骤降有着看似矛盾却又必然的联系，这让许多人不得不认为“观望期”已经到来。这点笔者也从我爱我家的房屋经纪人那里得到了证实，“我前几个月经常联系的几位想买二手房的客户在这两周内都改变了态度，表示短期之内先不考虑买房了，我的许多同事也遇到了类似的情况。”经纪人郭先生无奈地向笔者说道。

　　“从最新的成交量统计数据来看,房价的上涨并未导致之前一些分析人士预测的购房恐慌,反而将北京楼市刚开始释放不久的刚性需求压制了下去。” 我爱我家的分析人士认为，在经历了2007年楼市后,购房者尤其是刚性需求的人，他们的思想已经趋于理性,对于继续攀升的房价,他们已经学会理性地观望，毕竟合理的价格才是活跃市场的前提。文/杨之力

　　政策走向

　　楼市过热“棒喝”或至 二套房严控政策为调控开路

　　楼市“降温”政策呼之欲出

　　专家认为：GDP保8并不意味房价该疯涨

　　开发商捂盘行为又现楼市，买家观望现象重新露头，7月上半月成交指数下降，银行严控首付比例40%……种种迹象表明，开发商价格“暴力”已经导致了买房人非主动性观望，无论是专家学者还是冷静人士，大多已经发出了“泡沫已现”的警告。

　　“政府为了保8，促进消费，拉动内需，绝对不会出政策去调控房地产的，尤其是2009年”……这就是开发商目前的头上的保护伞。未来的楼市走势果真会像他们想象中的进行吗？通过采访我们发现，无论是银行机构还是买房人，都已经纷纷收紧“口袋”，包括开发商内部，仍然有相当一部分人持有“国家调控不会坐视不管房价飞涨”的观点。看来，开发商眼中的保护伞很可能成为悬在他们头顶的达摩克利斯之剑……

　　●银行收紧口袋 拉响调控警报

　　近日，记者通过对多家银行的采访证实，北京大多数银行目前开始收紧二套房贷，而具体做法主要以提高首付比例为主。银行人士指出，银行的做法主要是从投资性需求角度进行控制，说明当前楼市出现过热局面已经引起了包括政府有关部门在内诸多方面的关注。如果不加以控制，很可能重蹈2007年覆辙。

　　银行严控二套房贷的做法，已经引起了开发商的连锁反应。接受采访的开发商告诉记者，早在6月下旬他们就接到紧缩二套房贷政策的口头通知，银行没有下发任何文件。目前只知道二套房贷首付比例提高，而贷款利率是否提高还未得到通知。

　　“6月26日开始，银行对二套房贷执行紧缩政策。6月26日之前签订购房合同，只要还清之前所购房屋贷款，就可以按照首套房贷的优惠执行。如果是6月26日以后签订合同的，不论是否还清之前的贷款，首付比例均按照41%执行，优惠利率也不可能按照70%执行，而是按照75%—80%的优惠利率执行。”一位开发商对记者说。

　　●拿投资性需求开刀 消除购买恐慌

　　“由于通货膨胀在所难免，我们要急着把钱花出去，投资房产无疑是最好的选择”，在东二环附近的复地国际公寓销售现场，一位姓王的投资者对记者说。在开发商眼中，“保8”是政府放任楼市飙高的法宝，而通货膨胀之说却是消费者无奈投币的“催命符”。大量投资人群的恐慌性购买房产，间接制造了房价短时期内飙升。“我们并不想成为房价上涨的推手，但手里放着现金最终担心砸在手里，我们也没有办法。”王先生说。

　　面对这一现象，国家有关部门已经引起警觉，就在记者截稿时，住建部有关人士表示，在经济尚未全面复苏的情况下，政策不太可能突然转向，但必须对市场传递一个明确的信号，对于大量投资需求涌入楼市推高房价，以及借通胀预期进行不规范的市场操作，不排除出台约束性的紧缩措施。

　　据专家介绍，通过解读政府人士表态，我们可以看出，政府有关部门已经对开发商的捂盘惜售、价格飙高有所警觉，尤其是对因“通货膨胀”之说造成的恐慌性购买尤其关注。相关的约束性政策可能会出台。

　　●房价起伏将会长期存在

　　保8并不意味着房价该疯涨

　　眼下造成购买恐慌的现象中，地王的不断易主是消费者最担心的，土地价格疯涨，房价能降吗？中原地产北方区董事总经理李文杰判断，通过这些年房地产市场的起伏可以看出，每一次房价变动都和政府的宏观调控、政策介入有关，当楼市过热产生泡沫之时，有关部门会通过收紧银根、抑制投资等手段进行限制性调控；当宏观调控持续一段时间后，刚性需求增长，土地放量增大，加之投资性需求得到遏制，有关部门会出炉鼓励性政策进行调控，使需求得到释放，这种伸缩性的政策使用得当的话，对房地产业的健康发展是有好处的。

　　“因此，消费者不要认为房价只涨不落，当房价达到峰值的时候很可能出现阶段性回落。因此，像2008年那样，低价促销，楼盘打折的现象仍然会在未来出现。”李文杰说。

　　而上海某中国房地产研究院综合部部长杨红旭则认为，去年，政府出台有关政策时曾经指出，要把满足居民住房需求和房地产产业相结合，意味着并非鼓励投资性购房，而目前随着投资性购房的大量出现，“刚需”反而成了买不起房的群体，观望现象足以引起政府有关部门关注，虽然从原则上讲，为了保证今年的GDP的增速，但决不能成为房价暴涨的借口，因此，政府部门有可能有针对性地出台限制政策，使房地产市场回到理性的轨道上来。