标题：谁动了我的“租金回报率”？

    一边是市民感叹房价持续上涨，一边却是投资的房子不好出租。买与租之间，购房者该如何评判“投资”标尺？

    业主：20年投资，只为得到一套“高龄”小房？

    近日，为把自己的小房子租个好价钱，冯女士可是忙大了头。不管是中午还是晚上，只要有人看房，冯女士就会马不停蹄地赶到小房子那儿，和租户商讨租金。就这样忙乎了一个月，冯女士竟没有找到一个合适的租户。而让冯女士异常懊恼的是，自己装扮一新的小房子，怎么可以这么“不值钱”？

    冯女士的小房子位于东风渠旁。当初之所以买这里的房子，用冯女士自己的话说，“就是为了投资”。冯女士告诉记者，2007年，郑州房价不断攀升，手里有一些闲钱的她，就有了投资房产的念头：房价一高，肯定有人买不起房，我现在投资一套房，将来租个好价钱是没有一点问题的。

    冯女士的想法也得到了售楼小姐的“认可”。当初看东风渠这套39平方米的精装修小房子时，售楼小姐告诉她，这个位置的房子，将来的租金大概是1000元/月，随着地段价值的升高，租到1500元/月都有可能，现在买房做投资，再划算不过！

    被售楼小姐这么一鼓动，冯女士立马签了购房合同。但是，“后来的事”让她始料不及。“我特地为房子配备了基本的家具，但来看房子的都是在校大学生和刚上班的年轻人。他们出的价钱，最高的只有650元/月，这与我的期望值相差太远了！”

    冯女士告诉记者，为了买这套房子，她首付花了7万元，贷款12万元，总还款17.7万元，也就是说，20年后，她总共要在这套房子上花24.7万元。

    但是，如果这套房子每个月的租金收益只有650元，10年，冯女士的租金收益只有7.8万元，20年，冯女士只能收到15.6万元，这样一算，等于20年后，冯女士用24.7万元-15.6万元=9.1万元买了一套有20年“高龄”的39平方米的小房子！

    冯女士随后又算了笔账，如果她拿自己的7万块钱整存整取放在银行，那么，按照现行的整存整取利率，20年后，冯女士将会得到19.5353万元！

    调查：“投资回报率”已超出国际警戒线

    对于冯女士的投资遭遇，21世纪不动产连锁总监王义飞一点都不觉得意外：“目前郑州市的租金回报率（年租金与房价之比）普遍偏低。”

    王义飞说，如果按照国际通行的二手房租金回报率来计算的话，冯女士房子的租金回报率只有3.15%，而国际公认的二手房租金回报率的警戒线是5%。“这就意味着，如果单纯为了投资买这套房子的话，依靠租金收益，买房人将用30年左右的时间收回投资。显然，对于投资型买房者来说，房价已经处于高位，购房风险加大了。毕竟未来的30年内，不确定的因素太多了。”

    同时，王义飞告诉记者，相较于不断攀升的房价，郑州的二手房不但租金没有涨，反而普遍降了100多元钱。“以一套50平方米的精装修小户型为例，空调、热水器、家具等配备齐全，去年，位置好的地方能租到1000元/月，而今年，每月也就是800多元。”

    王义飞向记者透露，目前不单是郑州面临着二手房租金回报率偏低的情况，北京、上海、深圳、杭州、广州的二手房租金回报率，都已经超出国际公认的警戒线。

    易居研究院综合研究部针对上海、杭州等七个城市的普通商品住宅租金回报率进行的抽样调查显示，2009年一季度，七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，低于我国香港地区和法国的多年复合租金回报率，其中上海、杭州更是低于3%。

    该研究报告称，最近12年，中国内地房产复合租金回报率只有5.05%，明显低于法国的6%、英国的7.9%、澳大利亚的9.5%。

    易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，假设在租金收益不变的情况下，想达到对应租金回报率，各城市普通商品住宅需要调整价格。如要恢复到5%，七城市房价平均降幅需高达31.5%。

    探因：过低回报率折射楼市“高烧”

    记者注意到，对于租金回报率的走低，高房价是其中一个最直接的诱因。一位长期从事二手房买卖的业内人士也称：过快上涨的房价是罪魁祸首，它吞噬了租金收益。

    举例来说，郑州北区的租金从今年1月到现在基本没有变动，而买卖价格大幅上升；东南区板块的租金小幅下跌，其中某代表楼盘的租金年初为600元/月，现降为500元/月，而买卖价格依然坚挺。

    这位业内人士表示，一般而言，“租金回报率”能够客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。

    当一个城市的房地产销售价格上涨过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租金回报率”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时的楼市是非理性的、非健康状态的。“尽管有许多地产商仍认为郑州楼市没有‘泡沫’，房价仍有上涨空间，但悄悄地靠近国际公认警戒线的租金回报率，实际上已经近距离地测到了楼市的高烧”。“如果根据国际公认的二手房租金回报率来衡量中国房价的话，则意味着郑州中心区房价已经有20%～30%的泡沫成分，深圳中心区房价有50%的泡沫，而上海、杭州中心区房价的泡沫差不多是100%的。”这位业内人士说。

    既然租金水平低下，为何仍引得各路资金涉足二手房产投资？王义飞解释说，房产物业获利，除出租收益，最大来源是物业本身的增值，依靠房产增值转手的投资者相对来说仍占多数。

    不过，王义飞也告诉记者，伴随着房产投资回报时间的拉长，目前依靠房产增值转手的投资者越来越少。

    毕竟，一方面是房价继续攀升，另一方面是出租的回报率降低。在这样的市场环境下，消费者是不适合继续持有物业，以出租的方式获取长期的投资回报的。