标题：看谁捂盘生痱子 三指标判断买房时机
千龙网综合报道 近期，北京多个楼盘发生“捂盘惜售”的情况，从交订金排号开始到正式开盘，时间长达2、3个月，其间销售均价不断上涨。昨日，15家因捂盘惜售的开发商被住建委约谈告诫，并要求在七日内完成整改。同时，市住建委公布了举报电话和网址供公众举报监督，对被查出有违法、违规问题的企业，有关部门一旦确认将从快惩处，立刻予以曝光，并可能对违规房企和经营管理者新的市场准入资格加以限制或禁止。在入伏的天气和回暖的楼市上坚持“捂盘”的开发商们自己捂出痱子来还是小事，只怕还没捂热，天儿又凉了。
解析：何为捂盘
捂盘惜售，是2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一，从字面意思理解是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”，其目的和“囤房捂盘”一样，都是为了哄抬房产价格。
近些年来，“捂盘惜售”字眼在媒体对房地产开发商的报道中一直盛行不衰。随着2007年房价上涨，各大媒体再度屡屡提及，将之归为房价上涨的主要原因之一。“捂盘惜售”影响之大，以致“国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”。
背景：捂盘再现
随着北京“地王”频繁出现，以及二手房市场异常火爆，包括开发商和房主在内的卖方心理价位不断提升，使得在北京消失一年多的捂盘现象再次出现。不少开发商再次开始采取暂缓或者停止销售楼盘的手段，等待市场价格的走高，以换取更多的利润。
“6月交订金排号，到现在也没有开盘，”近日，北京多个楼盘发生“捂盘惜售”的情况，记者调查30个楼盘，8成以上采取“多次开盘，当日售罄”的方式进行营销。
市民李先生等多位买房人告诉记者，他们在东部一楼盘已排号近两个月，本来说7月4日开盘，但开发商在7月1日通知他们延期，推到8月底。“排号3000多人，每人2万订金，就是6000万元，”李先生说，价格还一直涨，最开始排号的时候说是10500元/平米，最近又涨到12000元/平米。
对此，该楼盘销售人员解释，推迟开盘的原因是想多放出些房源，从200套增加到500套。
上周末，刘女士在南五环一项目开盘现场，发现之前要放出的房源减少了约一半，而价格却上涨了1300元。
位于北三环的太阳公元，目前174平米、218平米大户型在排号，销售人员称开盘时间不确定，而小户型要到月底才开始排号，排号时大户型交意向金5万，小户型需交10万。
位于广安门的华润西堤红山三期红山世家，7月4日开始认筹，交3万订金，销售人员称预计下月初开盘，而其销售价格已从二期18000元/平米涨到了25000元/平米。
据了解，目前捂盘惜售比较多的楼盘，主要是集中近期频繁出现地王的区域。两广路连续出现的两个地王，进一步推升了区域房价。原来该区域在售的某项目，本来是6月中旬开盘，但随着两个地王的出现，推盘的日期一推再推。随着开发商捂盘的时间逐渐延长，该项目对外宣称的开盘价格也一涨再涨，目前公布的开盘价格比6月中旬公布的高出2000元/平米。
记者随机调查约30家楼盘，8成以上采取了收订金、排号、不确定开盘日期的方式来进行销售。
上周日开盘的鸿坤理想城，开盘当日便告售罄。这一情景在今年以来的楼市中已很多见，最著名的是4月初开盘的华润西堤红山二期和远洋沁山水三期，开发商称当日开盘当日售罄，成交金额均超过10亿。
“很多楼盘都宣告当日售罄，”据一位不愿透露姓名的开发商表示，挤牙膏式的推出新房源，一直是开发商的销售手段，但今年这种方式更加普遍。“出于房价上涨的预期，很多项目更加小气地推出新房源，一次只开出一栋楼，或者几十套房，如果人数不够一次售罄就继续延期开盘，这样一来可以制造热销气氛，二来可以不断提价。”该开发商称。
文成建筑销售就透露，由于该楼盘数次“开盘前一周内领取预售许可证”，即使一再推迟开盘，也“不违反规定”。
记者从多家代-理公司了解到，在他们代-理的数百个项目中，多数采用“多次开盘，当日售罄”的模式，目前这种销售方式已成楼市主流。
分析：被迫违规
“开发商可以利用开盘前较长的认购期积累需求，以在开盘当天集中释放形成‘热销’，又可以通过分批少量推盘造成房源紧张的假象，最终为涨价铺垫条件。”一位营销策划人士告诉记者，推迟开盘、分批发售，即所谓的“捂盘惜售”，是开发商制造旺销、拉动价格所一贯采用的营销策略。“近期捂盘惜售现象卷土重来，主要原因是今年以来成交数字的上扬导致开发商资金回笼速度相应加快，近期房价及地价高涨的趋势又提升了开发商对后市走强的期望值，使得不少开发商有意放缓了销售速度，等待涨价。”
但亚豪机构市场总监郭毅却认为，在当下的市场环境中，真正有足够信心为了坐等涨价而捂盘的开发商并不多。“在市场条件好的时候，捂盘的确是拉动价格的利器，但是近期开发商捂盘惜售的原因，主要还是为了规避贸然入市的风险，等待好的市场环境。”郭毅分析说，去年楼市萧条期的市场环境是供大于求，开发商即使及时开了盘也卖不出去。眼下虽然楼市成交量有所抬升，情形略见好转，但市场并未全面回暖，如果达不到足够的蓄客量贸然开盘，由此损伤项目的品牌形象，影响整个项目的后期销售，开发商将要承担巨大的风险。为了等待比较好的市场环境，减少入市风险，开发商就选择了“被迫”违规。
处罚：七日整改
7月14日，记者从市住建委获悉，15家因捂盘惜售的开发商被住建委约谈告诫，并要求在七日内完成整改。同时，市住建委公布了举报电话和网址供公众举报监督。
据住建委相关负责人介绍，从7月2日开始，市住建委启动了房地产市场秩序专项整治月行动，加大了房地产开发企业不按期开盘、不进行网上认购等违法、违规行为的整顿力度。截至7月13日，已对25家今年6月份新开盘的在售楼盘进行了执法检查。并根据房地产投诉监管平台投诉和媒体曝光情况，约谈、告诫了15家房地产开发企业。
“被告诫的开发商必须对投诉问题进行解释说明，同时明确整改办法，在七日内完成整改。”这位负责人说，对于确实存在违法、违规行为的开发企业，一经查实，将依法严肃查处，并会及时通过新闻媒体曝光。目前，对被查出有违法、违规问题的企业，有关部门正在进一步核实，一旦确认将从快惩处，立刻予以曝光。
这位负责人还明确表示，专项整治将会依据投诉情况持续不断地进行滚动式检查，而且将加强执法检查的力量，不断扩大检查的范围。根据市住建委要求，可对违规房企和经营管理者新的市场准入资格加以限制或禁止。
同时，消费者也可通过电话或网络向市住建委投诉。市住建委的房地产市场投诉电话是010－63958811－6，网络投诉地址：北京市房地产交易管理网 www.bjfdc.gov.cn。
观点：或遇踏空
“捂盘的目的就是为了涨价。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。在他看来，目前楼市房价进入了普涨通道，开发商看涨楼市并惜售，同时通过目前的捂盘惜售传导给市场，让购房者产生买不到房子的恐慌，进而为其提高售价创造理由。
“慢慢涨才能持久涨，涨得快涨得猛，早晚总会出事。”陈国强指出，开发商捂盘惜售甚至会遇到踏空的可能。据了解，2007年某楼盘7月份就取得预售许可证，但开发商一直捂盘不销售，结果该项目2008年初开盘销售时，恰好赶上楼市出现滞销，不得不降价15%左右。
多个专家也认为，按照目前房价上涨的速度，北京楼市或再次出现观望局面。
冷眼：还买不买？
盲目入市代价大
“不能排除部分开发商人为制造紧张气氛，以达到加快楼盘卖出的目的而捂盘。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，从整体上看，北京楼市刚现暖意，部分地段稍差、缺乏大型成熟配套的楼盘，仍存在议价空间。这类楼盘的消费者如果受到开发商捂盘惜售的蒙蔽，认为房源紧张机不可失而头脑发热，那么即使买到自己需要的房源，也有可能比开发商实际的销售价格多付出不少。
判断买房时机的三大指标
一，已建成区供求关系
因为从拿地规律来讲，新区主要供开发商进行土地储备，供地方政府吸收土地财政，其所形成的真实供应主要在未来，伺市政设施成熟后才能大规模入市。
所以决定买与不买最重要的一个指标就是已建成区的住房供求关系，如果属于土地紧缺，房源供不应求，是意味着房价持续刚劲上扬。判断信息当然可以从二手房行情进行适当判读。
二，烂尾及复工项目销售情况
楼市红火也会产生烂尾，但大面积复工与烂尾楼重生，则证明资金市场宽裕，意味着新一轮供应即将诞生，因此当一个城市较多烂尾工程复工并销售情况看好的当口，应加紧入市。
三，未来土地供应区域或土地市场预期情况
如果未来可供地区域非常广阔，那么除非区域经济基础发生重大改变，否则这个城市的房价不存在大规模上行的基础，则可以缓图。
举个例子，天津滨海区域，现在是主要供应区域，烂尾复式率达到九成，未来供应区域亦集中于此，老城二手房供不应求且房价飙涨，显然如果现在，或更早期间入市是非常合适的。
类似区域还有郑州东区，武汉青山片，北京西南角区域。
此外，宏观判断楼市整体趋势，实际上非常成熟了，主要也涉及三大块，股市、利率、关联重要产业产能情况，最主要的是钢材。
一般而言，股市出现重大利好，股指实现拐点性突破，往往预示着房价上涨即将来临；利率持续下调，意味着投资刺激政策生效，因此储蓄转消费会迎来高潮，预期房价将上行；反之投资性消紧缩，会带来房价向下运行；钢材得结合整体供应来看，如果产能过剩，意味着外贸紧缩，势必带来国内政策调整以刺激内需，房地产会发生刺激性膨胀，属政策刺激，比如目前的态势，而相反如果钢材市场对外优于对内，则楼市相应平和许多。
显然如果股市挺过并守住三千关口，而钢材剩余产能继续发生，则意味着政策依然会刺激房地产的发展，不妨拭目以待。（阡循）