标题：楼市火爆?下半年深圳楼市很难出现真正的调整

　　今年上半年楼市的走势，出乎多数人的意料，2008年底大家还在为去库存而担忧，到2009年6月份，深圳不少区域已面临“房荒”；2008年底成交量的反弹很多人只认为是一个“小阳春”，而今“看多”情绪依然高涨。

　　下半年楼市能否持续火爆，关键在于新增供应、通胀预期及投资客入市积极性的变化。后两者主要取决于货币政策的变化。预计下半年新增供应总量将大幅增加。据中原统计，下半年深圳市极有可能推出的住宅项目达87个，按正常推盘速度，住宅新增供应有望超过350万平方米，比上半年增加64%，此外，还有超过20个项目也可能在2009年底入市，供应住宅可达80万平方米，因此，乐观估计，2009年下半年全市新增住宅供应将达到430万平方米。供应量在不同阶段对楼市的影响有所不同，调整期大供应量大加速房价下滑，并表现出缩量调整的形态，而在楼市上升期，大供应量对房价的抑制作用不大，但对成交量贡献大。下半年成交量及价格趋势会否改变，除了关注供应量的变化之外，还需重点观察货币政策的走势。

　　目前市场的焦点是银行信贷的收缩，对市场的影响。2007年9月开始的那一轮楼市调整的确是由银行收缩信贷引发的，市场对此高度警惕也可以理解，特别是在短期内价格上涨超过30%的时候，任何风吹草动都极易引起市场的过度反应。以笔者观察来看，所谓的银行全面收紧按揭贷款的说法，在目前实际操作中并不明显，个别上半年超额放贷的银行适度地收紧了放贷条件，由5套以内改为3套以内来界定可以享受优惠贷款的条件。而以中原成交数据看，个人购买3套房产以上的比例仍较低，受影响购买力有限。此外，对于按揭贷款估价也严格控制，以往普遍高估的情况有所改变，但对于购买客户来说影响也至多是再无法做到低于两成首付而已，对于大部分可以正常理性投资购买的客户影响不大，反而对于杜绝少数过于激进不计后果的超短线投机客有好处。

　　个人认为，下半年进一步收紧货币、信贷政策的机会并不大。道理上讲，目前整个国家所面临的最大问题是如何保持经济的高增长、如何保八的问题。为什么政策上一再提保八的重要性？以前的G D P每年增长不过是“保四争五”，现在却不能容忍低于8%的经济增长速度，原因就在于随着经济持续的增长，经济增长中的“基数”也就逐渐提高了，就业压力逐年上升，而解决的办法只能是不断地用更高的发展速度来争取解决就业压力、环保、贫富差距加大等问题的时间，经济增长倒退、停滞甚至减缓的情况都是整个国家所无法承受或容忍的，理解了这个大的方向才有可能对楼市的未来有清晰的判断。

　　在受外围环境影响导致出口大幅萎缩的情况下，以大量发行货币、大量政府投资、鼓励消费为手段的刺激经济增长的模式将长期保持，出于对未来出现恶性通胀的预防，货币需要市场去容纳和分流。这个渠道以前是出口，现在是股市和楼市。可以预见在实体经济完全升温之前，楼市和股市都将吸纳越来越多的资金，其规模将远超楼市供应。而有趣的是，市场目前所表现出来的担心恰恰与此相反，实体经济复苏缓慢和房价暴涨之间的落差，成为大多数人质疑楼市的最主要依据。即便仅仅从政策风向上判断，也找不出任何货币政策会改变的迹象。政府最高管理机构不厌其烦地在每周例会上重申宽货币、积极财政政策仍将会持续。

　　从扩大内需来说，目前政策支持的主要是楼市、汽车和家电，除此之外，还看不到其他的可刺激的行业，未来此三个行业的政策支持只会增加不会减少，只不过是谁先谁后、谁多谁少的问题，短期内对楼市未来可能出现政策转向的担心大可不必。

　　当多数人都在等待调整时，市场往往很难出现真正的调整，这是因为每次调整出现，总有前期踏空的观望者进入。而从另外一个角度来看，一部分在场外观望对楼市后市反而有益，因为这部分观望的人群意味着购买力的积蓄。这与2007年上半年形成鲜明的不同，当时市场情绪一致看好，这意味着绝大多数购买力已经入市，后市一定乏力。目前这样的分化局面意味着即便房价已经较高，但后续的购买力不至于十分匮乏，短期调整之后市场将重续升势。