标题：楼市预判：谨慎乐观量缩价涨

　　□记者吴影影摄

　　□本报记者唐颖豪

　　“照此行情继续下去，接下来的楼市肯定价升量降。 ”上半年楼市的火爆行情给下半年走势带来无限遐想空间。上海台庆房产副总经理陈史翎认为，下半年楼市价格很可能不断创新高，但是成交量会出现萎缩。他把原因主要归结为，都是内环惹的祸。

　　涨价理论：内环惹的祸

　　从上半年一二手房价格走势来看，涨势明显。这波需求究竟是刚需集中爆发，还是通胀预期使然？从市场成交表示，经过前几个月的大量消化，刚性需求与改善型需求得到了一定程度的释放。而这段时间，高档房放量明显。 6月，全市300万元以上的一手住宅成交2421套，环比增长39.5%。以台庆成交的二手房为例，年初，单价3万元以上月成交100多套，而现在则是300多套。

　　高总价住宅成交量不断创新高，带动了价格整体上扬。陈史翎表示，内环以内的住宅，因为供应相对有限，通常只要成交量持续增加，价格也会持续上升。而内环以内住宅价格的上涨势必会波及到内中环，进而延伸到中外环，造成价格全面上涨。

　　这种大范围的持续涨价是市场最不愿意看见的。因为对于刚性需求来说，其购房预算比较固定，一旦价格涨上去，超出其支付能力，便可能延缓购房计划。但对于投资需求来说，其资金实力较强，购房预算相对灵活，涨三成就三成，不易受到影响。这种情形持续一两个月，内环以内住宅受到供应不足影响，价格还在持续上涨，但中外环业主就会发现，房子变得不易出手，考虑内环还在涨没有理由降价，整个二手房交易量就会缩减。

　　温州客：有点像土壤里的蚯蚓

　　二季度楼市，投资客取代了刚性需求，并渐渐引发今年第二波强劲的购房需求。在购房置业的人群中，温州人居首。“温州客有点像楼市土壤里的蚯蚓，能够翻动每一块土壤，而且挖得很深，他们这种钻劲对房价就会产生影响。 ”对于最近温州客重回楼市现象，陈史翎见地独到。

　　温州客之间非常注重情报交换。一旦小部分温州客对楼市看好，这股信心就会感染一大群温州客，他们就会进入楼市。如果一般客户赚30％收手，温州客多半要赚到50％才离场。

　　房价下跌时，温州客是最好的卖家，但绝对不是买家。他们通常是该区域中挂牌价格最低的，所有中介公司都会把资源和精力集中到这套房子上，因为中介喜欢推荐性价比高的房子。市场好时，温州客是好的买家，但不是好的卖家，因为他们隔三岔五就跳价的情况时有发生。

　　楼市预判：谨慎乐观量缩价涨

　　不管是刚性需求和投资需求共同支撑楼市，还是以温州客为代表的投资客集体入市，应该注意到6月上海新增住宅供应301万平方米，占2009年前5个月住宅总供应量的46.5%，且至少为2006年以来的月供应量新高。陈史翎表示，可以明显看出，开发商均看好这一波景气行情，在加大出货量。但是，要判断此波行情究竟是反弹或是回升行情，最终还要看政府对房市的态度及下半年经济复苏的力度。

　　陈史翎表示，目前上海一二手房价格全面上涨，刚性需求买方因支付能力的限制开始放缓购房行动，加上金融风暴阴影尚未散去，买卖双方最好保持谨慎乐观的态度，过度的追捧或者惜售,均不是合适的应对之策。若政府政策一旦有变化，就可能被套牢或错过卖好价的时机。