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日前,广州市房管局新闻发言人黄文波称,广州要放宽限价房的准购条件。限价房准购原标准“没有产权登记记录的首次置业的家庭和个人”调整为“没有住宅产权登记”,即符合条件的“当前无住房的家庭和个人”均可申请限价房。此外,符合条件的海外高层次人才,可以优先购买限价房。
但是,与之相对的是,7月13日,限价房龙光峰景华庭在市国土房管局摇珠,640套限价房吸引了3117人申购,申购比例达到1:5,创下限价房申购比例新高。并不缺买家的限价房为何要放宽购买条件呢?
龙光限价房五人抢一套
虽然限价房的准购条件放宽,但是7月13日摇珠的龙光峰景华庭的买家仍是首次置业者。在广州楼市均价重回“9”字头的大背景下,龙光峰景华庭遭遇哄抢,甚至出现了“五人抢一套”的情形。
据发展商统计,7月13日上午龙光峰景华庭摇珠现场,640套限价房吸引了3117人申购。其中以个人名义申购2026人,以夫妻联名申购1091人。据介绍,640套限价房本月底公开发售,此次推出的限价房均为70—90平方米的两房至三房,带装修一口价4000元/平方米。
龙光地产有关负责人表示,上周市房管局表示将放宽限价房申购标准,但此批限价房的申购资格并没有放松,仍是严格执行首次置业者的标准。而本次单位售罄后,龙光最后250套限价房将在今年10月份左右推出,下一批将根据新的标准进行申购,可能竞争会更激烈。
放宽准购条件为更公平
到目前为止,广州4个限价房项目销售率高达99.7%,受追捧的程度可见一斑。但为何在不缺买家的情况下,要放宽准购条件呢?
黄文波表示,在一年以来限价房购买资格审核工作的具体实践中,限价房政策多次遇到“当前无住房的家庭和个人”提出购买请求的情形,例如曾经拥有房产,现已过户给对方的离异人士；曾经拥有房产,但已出售且目前租房住的人士。微调只是为了对这部分买家更公平。
现在,房管局把销售对象从“没有产权登记记录的首次置业的家庭和个人”调整到“没有住宅产权登记”,即“当前无住房的家庭和个人”。以“申请购买限价房时”为准,凡无住宅登记者即可申请购买限价房,而不再核查申请人历史上是否有过住宅登记记录。如果是属于已婚人员的,申请购买限价房,夫妻双方各自在广州市辖区范围之内没有现时登记住宅产权的,也可以申请。
对未售限价房构成利好
对于扩大限价房销售对象,龙光方面认为,扩大限价房的销售对象对买家的购买心理会有进一步促进,对目前在售、在建的限价房项目是利好。不过,房地产专家韩世同认为,这不一定会带来明显的效果,一方面是部分属于低收入群的拆迁户未必能买得起限价房；另一方面,买得起限价房的海归和高科技人才不一定青睐限价房。
本报记者关丽
■现状
全市限价房存量仅剩1500套
在楼价疯狂暴涨的前几年,广州出现的“限价房”为许多无力承受高楼价的广州市民带来了福音。而在楼价再度趋向回升的2009年,已经存量不多的限价房正最后一次展现其昔日辉煌。
尚有一限价房项目未售
2008年起陆续推出市场的保利西子湾、中海金沙馨园、龙光峰景华庭、万科新里程,一度凭借当时极有吸引力的价格而广受追捧。截止目前,广州市规划的 10个限价房项目中,保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程已全部售罄,花都“风神公社”则面向花都某汽车企业员工销售,目前在售的龙光峰景华庭,6月推出8栋640套洋房单位,今年10月将推出剩余的250套单位。
而在尚未开发的四个项目中,富力金沙洲项目已在5月确定转为保障房项目,而另外两个项目,即花都区107国道D地块的亨利限价房项目和位于番禺市桥南区4-3地块的奥园限价房项目,用地性质转为商品房用地重新出让。目前仅有开发区东区宏康限价房项目未售,未来可售的限价房总货量约1500套。
整体销售率达99.7%
由于广州市国土房管局近日放宽限价房申购标准,相关的优惠政策令限价房更处于“僧多粥少”的稀缺局面。与此同时,在楼价再度高企之下带装修仅4000元/平方米的“最平”价格,也使龙光峰景华庭享受到限价房项目销售最好的时光。
广州市国土房管局新闻发言人黄文波此前表示,截至今年6月23日,保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园、龙光峰景华庭等4个限价房项目,共批准预售 6665套限价房,已销售6644套,销售率高达99.7%。限价房项目对于稳定楼价、遏制房地产市场过热、实现广州房地产市场调控目标,对于满足不同阶层的住房需求,实现中低收入群体“住有所居”,显然起到了重要作用。本报记者李广军
■关注
三幅未开发限价地用地性质已变更
位于的花都和番禺的两个原限价房地块,将变身商品房用地下月18日挂牌出让。加上今年5月富力金沙洲的限价房地块已转为保障房用地,广州有三个限价房项目规划遭遇性质转变或退地的命运。这普遍被认为是去年楼市低迷限价房遭遇销售瓶颈后的政策调整结果,却由于今年来限价房再度热销的新形势而显得格外引人注目。
位于金沙洲的限价房项目原本由富力地产2006年通过招拍挂方式获得,同一时期拿地的同区域保利、中海限价房项目如今已全部售罄,富力该限价房地块却始终未见动工。2008年房地产市场低迷,楼价不断下滑,限价房原本的低价定位显得十分尴尬,销售也一度遭遇困境。
今年5月,广州市房管局有关负责人即表示,广州市政府今年将不再推出限价房用地,已经推出尚未动工的地块可能被收回,可能转化为保障性住房用地或者作为拆迁安置房用地,同时也不排除将其转化为商品房用地。随后富力的金沙洲限价房用地转变为保障房用地,富力获退回5.05亿元的土地出让金,而保障房的建设方将继续由富力地产承担,该项目也变身为广州今年将动工兴建的16个新社区项目之一。
而随着广州市土地出让市场再度趋热,政府正在加大供地以消除“地荒论”,在此趋势下,原本用于限价房用地的花都区107国道D地块和番禺市桥南区4-3地块,也变身为商业住宅用地重新出让。花都区107 国道D地块面对花卉市场,而番禺市桥南区4-3地块则与番禺“地王”为邻。据了解,这两个地块将直接以开发商当初拿地的价格作为地块底价,重新在土地市场上公开出让,价高者得,如无人竞价,则由原开发商直接获得。
在目前的形势下,广州市已经将廉租房和经济适用房作为保障房体系建设的重点,而几个限价房项目的终结,也显示限制房项目的阶段性历史使命已经完成。本报记者李广军
■命运
限价房销售经历一波三折
作为调控楼市过热的一个重要手段,广州在全国率先推出了“双限地”和后来著名的“限价房”。限价房从诞生伊始就备受社会关注,也成为2008年楼市一道独特的风景线。而伴随着楼市的波动,限价房的命运也经历了一波三折。
追捧:全部获超额认购
2008年初,国内首个限价房“保利西子湾”推向市场,以一口价每平方米6500元正式对外销售。限价房甫一问世就盛况空前,首批843套房源吸引了将近3790位购房者登记认购。经过较长时间的登记、摇珠、审核等环节后,共有1573户通过房管局的资格审核。2月16日的发售现场气氛爆棚,当天共售出八成单位。
3月15日,位于科学城的万科新里程一期开售,514套单位开售当天成交即逾九成,首期业主中七成在30岁以下,八成拥有本科以上学历。此后,中海金沙馨园、龙光峰景华庭也先后推售。特别是中海金沙馨园在开售时不再一口价,最低单位价格在5860元/平方米。
无论限价房在后来如何受到争议,但这几个楼盘在发售前均获得超额认购是毋庸置疑的,绝大多数买家也认可了限价房的价值。据统计,在2008年成交量最多的前10位商品房楼盘中,在售的4个限价房项目均列其中。
风波:从弃购到要求退房
但限价房并非万能,特别是在去年楼市一路走低的情况下,对限价房的争议也越来越多。就供求比来看,保利西子湾最早的供求比达到1:4.5,之后各限价楼盘的申购人数一路减少,最低时供求比降至1:1.8。而从实际成交看,保利西子湾首期发售当天就有100余套单位没有卖出,此后买家“弃购”限价房的情况更是屡屡发生。
对于限价房的魅力减退,中原地产项目部总经理黄韬分析指出,由于当时商品房价格回调,金沙洲已经出现了部分价格接近甚至低于限价房的商品房,冲击了限价房的市场。另外,由于限价房规定5年不能流通,且5年后转手需补地价差额,这样的制度设计更令限价房在市场上地位尴尬。
部分买家将怨气撒到了限价房和开发商头上,开始拒绝收楼甚至要求退房,而限价房的开发商也觉得响应了政府的号召却没有得到好的结果。富力金沙洲限价地块和花都、番禺两块限价地则一直没有开工。限价房陷入了前所未有的质疑。
去年11月,就在房地产市场调整进入最低谷的时候,最早进行限价房探索的广州市宣布暂停限价房用地供应。
再受宠:需求量远超供应
戏剧性的场面又在今年上半年出现,由于房地产市场出现回暖,一度沉寂的限价房再次被买家追捧。3月底,中海金沙馨园2期发售,3个小时内卖掉九成单位。截至目前,中海金沙馨园已是“一套不留”。日前,广州市价格最低的限价房龙光峰景华庭进行摇珠,640套单位共吸引了3114人申购,供求比例达到创纪录的1∶5。
根据广州市国土房管局的统计,截至今年6月23日,保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园、龙光峰景华庭等4个限价房项目共批准预售6665套限价房、已销售6644套,销售率高达99.7%。备受争议的限价房基本上可以以“全部售罄”来总结其一年多的历史。
本报记者王昊实习生储玉洁
■展望
广州仍有手段应对楼市异动
6月广州十区新建商品住宅再度大涨至9676元/平方米,环比升15.4%,许多市民对房价的快速上涨忧心忡忡。据了解,除了已经推出的限价房之外,广州今后还有多种手段保障住房供应。
继续推出经济适用房
城市低收入者还可以申请购买经济适用房及租用廉租房。据了解,广州市今年计划新增解决14100户低收入家庭住房问题,其中通过廉租住房保障解决10000户、出售经济适用住房解决4100户。
根据广州市的相关规定,只要符合广州市城镇户口,家庭年人均可支配收入低于18287元,人均居住面积低于10平方米等相关条件的家庭都可以申请经济适用住房。据统计,广州市2008年符合经济适用住房保障条件的家庭有32661户。
今年截至日前,广州市已出售经济适用住房1142套,还会有近3000套经济适用房上市。
力保商品房房源供应
据房管部门介绍,今年上半年广州批准预售面积与实际成交面积基本持平,全市目前可售商品住宅近400万平方米,加上下半年新上市的新建商品住宅,购房者的选择面十分丰富。
市国土房管局新闻发言人强调,对房地产闲置用地和“捂盘惜售”行为,广州一贯坚持坚决打击的态度,下一步将继续加大巡查和处罚力度,实事求是地加快盘活烂尾地、前置审批用地等存量住宅用地,促进商品住宅的有效供给。
加大商服用地供应力度
土地供应方面,今年广州将确保2.5平方公里的供应量,并积极敦促开发商加紧施工销售。为促进现代产业尤其是现代服务业发展,广州将加大商服用地的供应规模,通过改善经营性用地供应结构,来削减市场投资过分集中于住宅用地而带来的风险。
国土房管局方面表示,广州目前有8块“地王”未履行土地拍卖公告的,也更不可能开发了。其违规行为已经研究了处理意见,准备作出处罚。
本报记者王昊实习生储玉洁
■观点
调控房价还需多管齐下
中原地产项目部总经理黄韬表示,限价房政策是楼价疯涨年代的过渡产物,在目前的新形势下政府不再推出更多的限价房,而代之以更具规模的保障房建设计划和加大商品房用地投放,也说明限价房在现阶段已经完成历史使命,至于在未来根据需要限价房是否还将继续推出,现在还不能下定论。
黄韬认为,当前政府因地制宜,更多地推出商品房用地,是出于应对房价过高过快增长的压力,因此将闲置的限价房用地转为商品房用地重新推出,他认为是合宜的,科学的,在时机上也恰到好处。
黄韬还表示,对于迟迟不开工的“地王”加大处罚,也有利于市场的规范发展。以往这些“地王”闲置而没有下文,事实上公开透明化的处理对市场是有好处的, 短期内对政府和房企间的关系会有负面影响。但长期来说,土地出让政策的透明化与执行的规范化,将营造一个公平透明的游戏规则,有利于行业和市场的健康发展。另一方面,政府也应改进在交地上的流程工作,减少由于政府方面原因导致的延迟交地问题。
与当前加大土地出让、确保商品房供应的短期政策相比,保障性住房计划是政府的持久政策。出于满足中低收入人群居住需要的考虑,保障性住房的供应量较为稳定,也不受房价变化等市场因素影响。在当前市场环境下,适时地加大保障性住房建设规模,对平抑楼价的增长,也会起到一定的作用。
本报记者李广军
■记者观察
限价房折射楼市冷暖
仅仅两年的时间,广州限价房就经历了一个轮回。
从2008年2月广州首个限价房到今年金沙洲限价房用地改为保障房用地,广州限价房走入了前途未卜的境地。
作为调控楼市过热、楼价过高的一个重要手段,2007年广州在全国率先推出了“双限地”和后来著名的“限价房”。广州首创限价房之后,引来了全国关注, 事实上北京等一些城市也纷纷效仿推出限价房项目用地。这个被赋予“房价调节器”功能的限价房,也成为2008年楼市一道独特的风景线。
限价房从2008年开卖受追捧,到改变一口价,到认购人数减少,到今年4月开始又重新受捧,再到前几天龙光峰景华庭所推货量近5倍的申购人数。由热变冷, 又由冷变热,作为性质模糊的特殊商品住宅的限价房,伴随着楼市的波动,也经历着起伏跌宕的命运变化。与之相对的,则是楼市的一波三折。2007年广州楼市从巅峰急转直下,2008年的深度调整,再到2009年年后的小阳春、回暖、再到热,楼价同步快速上升。
今年,相关部门表态“2008年,广州停止供应限价房用地,2009年广州没有计划推出新的限价房用地”。其后,花都区107国道D地块和番禺中心城区4-3地块两幅限价房用地的性质改为普通商品房。
一般来说,一个项目从拿地到建成销售要经历两年左右的时间,但市场的变化却可以翻天覆地。就像这次,这边刚宣布将番禺、花都两幅限价房用地改为普通商品房,使广州限价房用地缩减至7个；那边则由于楼价急升,加上上周宣告限价房购买对象放宽至非首次置业者,引发未来购买限价房人数预期增多,龙光限价房出现 5人抢1房的申购。
在此时缩减限价房用地,颇有点被市场“捉弄”的感觉。几乎是同时出现的“一增一减”两件事,颇让人感到政府对限价房的政策有“计划赶不上市场变化”的尴尬。
当然,在今年金沙洲富力限价房变身为保障房用地后,我们也可以看出政府希望将属于市场的商品住宅和属于政府保障性质的保障房明显区分的用意。但是限价房作为曾经调节作用明显的一种举措,到底该怎么样发挥其应有的作用,就要考验政府部门制定相关政策的前瞻性和预见性了。