标题：南昌物业管理亟待提高 专家：业主应有知情权

7月10日，“规范行业行为促进和谐物业——物业管理专家座谈会”在南昌市房管局五楼召开，物业管理处处长邓长水、行政学院教授胡万平、江西师范大学教授陶满德及中航物业总经理李伟、亿家和物业总经理沈正一、公众物业总经理刘坚等专业人士参加了座谈。

邓长水介绍，与南昌楼市繁荣现状不相符的是物业矛盾呈现复杂化且日益突出。不处理好物业和业主之间的矛盾，业主就无法正常生活，企业也无法正常经营。会议的目的就是为了探究物业矛盾产生的根源，从政策层面和行业特点上分析、寻找解决之道。

胡万平：业主不得以放弃权力而不履行义务

为了进一步完善《物权法》，最近最高人民法院出台了两个司法解释：一个是关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，一个是关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。以上两个司法解释都从今年的10月1号开始实施，其内容涉及到物业纠纷案件若干热点、难点问题，包括业主身份的认定、专有部分和公共部分的划分、业主权力和义务的范围，以及车位的分配，业主实施妨碍物业服务与管理的行为应当承担的责任等。如在业主身份认定上，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠等事实行为取得专有部分所有权的人，或者已经合法占用使用建筑物专有部分的人，即可认定为业主，同时必须承担业主的应用。在车位问题上，建设单位必须按照规划确定的配制比例将车库、车位，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为“首先满足业主的需要” 。

司法解释对物业服务公司有要求，同时对业主也提出了要求。其中明确的一个重要方向是，业主在现实生活中，不得以放弃权力而不履行义务，业主不能以不需要有关的物业服务而不承担责任。如很多业主以自己不在小区居住或以出国等外因为借口，以不享受物业服务而拒绝履行缴交物业费的义务，司法解释明确规定这样的抗辩法院不予支持。

陶满德：物业最大的功能是房产的保值和增值

在实际生活中，一个小区建筑群的生命，是通过物业和业主共同赋予并且维持的。物业服务企业在服务的过程中，第一个功能是为业主提供优质的生活环境、工作环境；第二个功能是物业服务企业在管理服务过程中，把房产作为资产认定的时候，物管服务的成熟就是房产的保值和增值。房地产保值和增值很大一部分的贡献是物业服务企业做出来的。这也是物业最大的功能，随着物业的成熟，这个功能会越来越重要。

开发企业在交房之后，给物业留下了建筑主体的质量、共用设施设备的质量和室外系统等方面的遗留问题，业主与物业纠缠于这些问题之上。业主只简单地把物业当做为日常生活的“保姆”，而物业也只简单把自身界定为第一个功能，业主和物业双方都没有把服务与被服务的关系上升到一个更高的功能层次，使得他们之间无法产生更多的共鸣和合力，于是就会产生这样那样的矛盾。

物业首先要认清自身给小区赋予的功能和附加值，并且把物业能够为房产升值的功能尽可能的告知业主，让业主知情权得到最大限度的实现。业主在知情权上得到实现，一方面会感受到物业的尊重，另一方面对物业的各项工作表示理解。只有这样，物业和业主才能和谐生活，才能为房产提供实质性的增值。

李伟：业主知情权高于一切

物业是个高风险、低回报的行业。它在实际运用中面临的利益主体非常多，于是物业和不同利益主体会产生许多的矛盾。在与开发商的矛盾中，开发商的规划设计和整改、开发商的承诺都会给业主带来许多的困惑，给后期小区管理的物业带来许多的麻烦。如开发商在营销过程中过度的广告宣传承诺，在实际生活中承诺无法实现，业主都会把责任转移到后期服务的物业身上。同时，建设单位为了节省成本，在许多公共设施上偷工减料，后期出现许多的公共设施易坏、公共产品使用过程中易瘫痪，这些问题业主在不知情的情况下，都会把所有的责任归咎于物业企业，这让物业企业非常被动。

为了解决这些问题和误会，解决办法是在法律法规规范、相关招投标制度完善、政府积极出台房屋维修储备金介入的同时，业主的知青权高于一切。只有保证业主对所有的相关责任和细节的知情，业主才能最大限度的了解和支持物业。在获得知情权之后，业主必须要自觉履行按时交纳物业费，遵守相关小区环境管理规定等义务。

沈正一：合理引入风险机制化解风险

在物业管理中，安全防范问题主要体现在小区秩序维护方面。如盗窃、高空抛物和宠物咬人及消防安全、车辆交通安全等方面。面对种种安全问题，物业管理除了在管理规则上事无巨细地严格要求之外，对安全事件出现应该主动管理，而不是被动或者推卸责任。物业对安全防范工作，要做到预防在先，要有提防，在事故出现之后，要主动应变，以减少伤亡、财产损失为先，做到善后尽心、细心，最后才是职责明确，划分相关责任。

面对业主保姆式的要求，在物业安全隐患预防上，要合理引入风险机制，化解风险责任承担。如面对业主的财产和人身安全要求，物业可以代为联系保险公司，引入人身保险和财产保险机制，分化风险。

刘坚：推进培训机制，走管理专业化的道路

从深圳成立每家物业企业起，物业行业经过28年的发展，有其靓丽的一面，也有许多的不足。从人员结构来分析，因为物业是属于低端的行业，也是平民化的行业。物管行业从业人员鱼龙混杂，业务水平参差不齐，对物管行业理解程度不同，从业人员的职业素质出现差异化。管理人员的法律意识还不是很强，能力和担当不符，有时候把简单问题复杂化，对一些矛盾纠纷的处理，还停留着初始化的阶段。这对于物业行业的发展是个极大阻碍。

就提高从业人员素质方面，包括以下措施：一是尽快建立培训基地，多开展培训教育活动，组织从业人员多交流、多学习，提高素质。 第二，推进培训机制，培养一批高素质的职业经理人团队，一批高素质的专业化、技术性人才。