多种事实表明,2009年3月以来的房地产 市场,已经重复了2007年的上涨走势,由于历史难得重现,投机客更为疯狂,楼市火爆的势头正在超越2007年。那么,历史还会重演吗？
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为了控制节奏,中国政府必然实行“慢刹车”政策,大规模信贷特别是违规信贷将会受到较大限制,资产市场 上涨的局面将会得到控制。
反过来,如果中央政府认为经济 增长没有实现预期目标,在2009年年初制定的货币政策目标上限基础上进一步放松投放,则今年房价的上涨难以遏制,房价将在2010年3-4月掉头向下。
中国楼市目前再次步入大幅度上涨的狂飙时期。统计显示,北京6月在售楼盘,近50个楼盘目前售价为其历史最高,多数楼盘从2009年一季度到6月份的涨幅超过20%。与其同时,土地市场正在迅速升温,招拍挂市场面临较为激烈的竞争,开发商拼命去拿地,出现了比2007年更疯狂的泡沫。
宽松信贷催生房价暴涨
在所有的救市政策中,信贷政策无疑是最重要的。本次救市的政策有税收政策、信贷政策,也有地方政府实施的“购房退个税”、“住房入户”等公共政策。但是,真正促成本次楼市短暂回暖的,最重要的仍是信贷政策。
今年以来,新增信贷涨势迅猛,1-5月份,新增信贷已达到5.83万亿元,预计上半年新增贷款可能超过6.5万亿。种种迹象表明,资金大规模流向房地产 市场的证据是非常明显的,不仅表现为房地产商通过虚张声势的销售引诱更多消费者进入,而且为数众多的工商业资本和信贷资金通过高息借贷等方式进入房地产业 ,更重要的是中央银行和银监会鼓励扩大消费信贷的政策,从根本上解决了困扰整个房地产业的资金链问题。
在宽松货币政策环境下,为了实现扩大内需“保增长”的目标,央行和银监会于2009年3月18日联合下发了《中国人民银行中国银行 业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》,提出鼓励发展消费信贷,做大做好消费信贷市场。集中推进汽车 、住房、家电、教育、旅游 等与民生密切相关的产业的信贷消费。支持有条件的地方试点设立消费金融公司 ;落实好房地产信贷政策,支持房地产市场平稳健康发展。积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券 和开展房地产投资信托基金 试点,拓宽房地产企业融资渠道。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度,鼓励普通商品住房消费。
央行上海总部近日发布的数据 显示,5月份上海的中资银行个人住房贷款增加78.7亿元,创近4年来的单月增量新高,同比多增6.6亿元,环比较上月多增44.8亿元。其中新建房贷款增加45.7亿元,二手房贷款增加33亿元。根据多个城市发布的信息,伴随着3月以来住房贷款的逐月大幅度增加,住房贷款已经成为多家商业银行的支柱业务。
这样的政策自然极大地提振了投资者对于房地产业的信心。进入今年4月以来,股市 中地产股和银行股轮番互动,房地产股成为本轮股市行情 的“领军人物”。从信贷紧缩时期的“假按揭”,到小阳春时期的销售数据造假、退房潮,再到5、6月份投机客的大量进入,房地产市场终于实现了中央和地方政府期待已久的“反转”走势,再次走向上升轨道。不过,在房屋供给过剩、居民收入增长有限和经济长期看空的大背景下,房地产价格上升的趋势,注定是不能持续的,大涨之后必有暴跌,这是不以任何人的意志为转移的。
通胀预期下购房能保值吗？
在大规模信贷投放的同时,资金大量进入了股市和严重缺乏资金的房地产市场,带动资产市场价格急速上涨。中金统计显示,截止到今年6月25日,深证成指和上证综指的动态市盈率分别为26.2倍和21.1倍,位居世界前列;而房市在价格调整极不充分的情况下再次涨价,基本上堵死了普通消费者购买住房扩大消费的通道,而迅速沦为投机者的天堂。从上面的分析可以基本判断,由于脱离实体经济和居民家庭实际支付水平,中国的股市、房市必将在有限期的炒作之后掉头向下,而大量资金可能疯狂涌入生产资料和消费资料投机,带动实物产品价格的飙升,引发恶性通货膨胀。通货膨胀必然重创正处于衰退周期的国内实体经济,也必然迫使经济陷入长期滞胀甚至金融 危机和经济危机,这是不以人的意志为转移的必然规律。
那么,在强烈的通货膨胀预期下,房地产是不是居民理财 投资、规避风险的首选呢？我认为不是!原因在于,现有大中城市房价超过真实造价近10倍而透支未来上涨空间,投资住房已没有任何价值。以货币供给增长来衡量,2009年我国广义货币供给M2预计为55.2万亿元,约为2003年的M222.1万亿元的2.5倍,而目前大中城市商品房价格约为2003年水平的3-5倍。即使在房屋总供给量6年不变的情况,房价上涨速度已远超过了货币投放增长速度,已经失去了上涨空间;从人均住房面积看,2003年我国城镇人均23.7平方米,2009年将超过30平方米,这是在快速城市化过程中的人均房屋面积增加。如果考虑到2亿左右的暂居在城市的农民工无力参与现有的住房市场,则现有庞大的住房存量,仍然控制在原有收入较高的城市居民手中;从供求关系看,由于房价过高,我国城镇住房过剩已经非常严重,初步估计全国至少有10%的城镇房屋处于空置状态,这种局面决定了未来房价将长期在实际物价水平之下运行,根本不具有保值功能。
是银行在买楼,
还是消费者在买？
只要有30%的收益,就有人愿意冒风险;如果拥有300%的收益,投机住房的收益足以让人忘记2008年被深度套牢的伤痛。眼下中央政府竭力救市、银行放松审批大规模房贷、房地产开发商摇唇鼓舌节节涨价、消费者惶恐不安持币抢购,这样一个千载难逢的机会,嗜血的房地产开发商和投机客岂会错过!
在目前政策条件下,在北京市,一位拥有了购买第一套住房资格的购房者,只要能拿出20%的首付,就可以想买多少套有首付和利率优惠的住房,就能买多少套。根据中央电视台“经济半小时”的报道,一位购房者利用现有商业银行争夺客户的政策漏洞,一个人就购买了35套住房,这已经成为目前楼市购买的主流。在深圳,“零首付”、“一成首付”这些曾经在2007年惯用的炒作伎俩,再次在楼市出现。由于银行对于贷款的审查非常宽松,商业银行房贷任务加重,阴阳合同大量出现,致使降低首付的情况再次泛滥。随着各地特别是一线楼市的“火爆”,越来越多的投机客重新活跃起来,而这些投机客乐于一成甚至更少首付,通过高杠杆率“以小博大”,以便在房价上涨时出手获利。对于大手笔的投机客,中介也在积极吸引以便扩大业务规模。目前,中介普遍通过与按揭评估公司合作,将物业的评估价做高,做成“阴阳合同”,利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额,甚至可以为买家实现“零首付”。
在“零首付”和低首付条件下,与其说是投机客在买楼,不如说是银行通过住房信贷方式买楼,这才是推动本轮房价快速上涨的根本原因。对于投机客而言,所谓“买房”不过是一个欺瞒的“文件工程”运作而已,至于房屋装修、家电家居、水暖电、商业服务等方面的消费,根本不在其考虑范围之内。如果考虑到开发商的“拥楼自重”而不去考虑新项目开工,买楼的投机客只为通过囤积数量众多的空房转售,则本轮楼市热潮给国民经济增长带来的推动作用不仅丝毫不能体现,惟一能带来的是社会恐慌、经济混乱,以及被开发商、投机客拖下水而深套其中的国内银行——老百姓再次成为真正的受害者。
如果房价能够保持上涨局面,投机客有机会将住房卖给真正的消费者,则投机客和银行有机会避免损失;但是一旦房价下降,投机客一般会选择“断供”甚至出逃,留给银行大量的、逐日贬值的房屋资产,则大范围的银行信贷危机自然会不可避免。由于房价远远脱离了城乡居民家庭收入和支付水平,如果听任这种局面发展下去,全国范围的房市崩盘必将发生。可以说,目前的中国已经步入了“中国式次债危机”的高速通道,唯一正确的选择,是严厉打击来自银行内部人员、开发商、炒楼客的各种违规违法骗贷行为,收缩高房价条件下的房贷规模,严防死守由于高房价引发的信贷风险爆发。
违规贷款与房价迅速回升
在我国房地产业内,制造“假按揭”骗取银行贷款,历来是开发商一个不便于公开但各自心知肚明的行业 规则。由于这种违规涉嫌违法犯罪,所以房地产商对于社会公众讳莫如深,这也很难让媒体、研究者获得便于系统分析的相关数据。但是,假的永远真不了,世上没有不透风的墙,透过一些蛛丝马迹,我们还是可以很容易地了解到开发商、投机客和银行人员违规操作的真相。
“假按揭”最原始的做法是开发企业投资者及其员工自买自卖,如深圳莲塘就有开发商迫使其21名员工每人购买两套住房;然后扩展到利用员工亲属、朋友名义购房;再扩展到与中介机构、投机客的“战略”合作,由开发商出具假的首付收据,然后高估房价,使中介机构、投机客可以轻易获得住房产 权,然后寻机在二手市场高价兜售。不管采取什么样的方式,最终都涉及退房问题,所以除了“断供”之外,退房数据是了解“假按揭”脉络最重要的途径。如果能够找到高价买主,或者已经“假按揭”的房屋被买家看中,则房地产开发商顺势通过退房变“假按揭”为“真按揭”,在不影响现金流的情况,违法的记录被抹掉了。
在北京,部分在售热销项目的退房率高达30%,表明开发商在资金“缺血”的时候,通过“自买”内部换手做假按揭骗取贷款,在度过危机之后便寻机退房,准备在楼市回暖之际大捞一笔。对此,北京市房地产协会副秘书长则辩称前5个月北京退房率只有4.7％,明显略去了那些在“缺血”时签约而在今年1-5月份退房的绝大部分数量,这是一种掩耳盗铃行为。在杭州,5月住房销量听起来异常火爆,但媒体报道的透明售房网上6笔1.17亿元的退房大单,原购买人竟为楼盘投资方。很明显,开发商是在自卖自买,炒高楼盘价格。对于如此胆大妄为的骗贷和扰乱市场秩序的行为,相关房产 管理部门却表示无法定性违规。看来,地方政府放任房地产交易监管,竭力呵护来之不易的投机抢购气氛,才更能体现其土地供应商的根本利益。
根据国家审计署6月24日发布的报告,在对中国工商银行 、中国建设银行 、中国中信集团公司、中国银行 、交通银行 和招商银行 的审计过程中发现,这6家银行2008年一些基层分支机构违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元。上述情况体现了在信贷紧缩条件下被发现的银行工作人员、政府官员、开发商之间相互勾结、违规获取银行信贷的情况。如果考虑到他们之间由于长期合作而形成的默契关系,上述发现不过属于冰山一角,而更大规模的违规贷款则被深深掩藏了。
信贷紧缩下尚且如此,那么在宽松信贷政策和国家大力鼓励银行加大住房消费贷款的情况下,原有的诸多违规行为不仅合法,而且催生了更多的“打擦边球”和突破更大边界的新违规行为。为了抢占市场份额,各家商业银行各显神通,只争朝夕。例如,某省银行营业部通过加强品牌宣传（与其他银行争夺客户资源）、成立住房贷款中心（专业化作业）、整合审批流程（限时审批,提高审批效率）、完善奖惩机制（谁抢到客户资源重奖谁）、严格规章制度（做样子很重要）五措并举,力促个人住房按揭贷款快速健康发展（“健康发展”不过是数量扩张的另一种说法）。这就自然给了房地产开发商、房屋中介机构、投机客等巨大的可乘之机,信贷审批把关不严、虚假按揭事件频发也就见怪不怪了。
商业银行大规模贷款的底气何在呢？在我看来,银行之所以敢在房价极高价位“坐庄”,根本的底气来自两个方面:第一,中央再次强调房地产业在当前阶段的支柱产业地位,并最大限度地进行房地产救市,强化了银行决策者对于“房价只涨不跌”的信心。就是说不管是否会出现断供,只要银行有机会拿回房产抵押物,银行就不会出现蚀本的情况——这与美国“次债危机”爆发前的金融公司何其相似!第二,由于中央把“保增长”提高到前所未有的政治高度,给了主要由国家控股的商业银行高管这些“廉价代-理人”豪赌的机会:如果有幸不会出现“次债式危机”,则宽松货币政策下的大规模放贷,可以巩固中国国有商业银行在全球银行业中“最赚钱公司”的地位,而且可以借此自己给自己制定更高年薪、享有更多分红;而一旦出现不可控制的信贷危机,则可以以完成政治任务为自己开脱,并寻找财政注资以弥补信贷损失。
国内商业银行高管这种“廉价代-理人”身份注定了国内银行的“预算软约束”即“负盈不负亏”性质,这决定了银行业在房地产信贷中的豪赌趋向,必然为未来的金融危机埋下深重的隐患。
暴涨下的暴跌已势成必然
多种事实表明,2009年3月以来的房地产市场,已经重复了2007年的上涨走势,由于历史难得重现,投机客更为疯狂,楼市火爆的势头正在超越2007年。那么,历史还会重演吗？我认为会的,而且在劫难逃。历史是相似的,但历史很难完全重复。所以,暴涨后的房价将在什么时候出现反转,重回2008年以来的下降通道呢？我认为很难拖延到明年3-4月份,很可能在今年下半年中旬,即9月份左右实现逆转。原因在于,目前决定房地产供求的所有因素均不支持房价上涨,唯一的变数就是货币政策。根据我的判断,中国目前的宽松货币政策,除了造就资产市场的过度投机之外,对实体经济不仅无益,反而加深了危害,阻碍了经济回暖的步伐,这种政策将在下半年调整;另外,中国今年年初确定广义货币供给M2增长17%即8万亿左右,新增贷款5万亿-8万亿,这些目标的上限将在9月份之前完成。为了控制节奏,中国政府必然实行“慢刹车”政策,大规模信贷特别是违规信贷将会受到较大限制,资产市场上涨的局面将会得到控制。
反过来,如果中央政府认为经济增长没有实现预期目标,在2009年年初制定的货币政策目标上限基础上进一步放松投放,则今年房价的上涨难以遏制,房价将在2010年3-4月掉头向下。因为没有实体经济增长的货币投放必然酿成恶性通胀,在恶性通胀的“覆巢”之下,经济将进一步停滞,失业会大幅度增加,中央政府也会被迫实施严格的紧缩货币政策,那时炙手可热的房市,势必成为银行、开发商、投机客手中的烫手山芋,房价暴跌势不可免。至于商业银行能不能保护好其资产的安全性,而一些由于房屋信贷陷入危机的银行会不会向中央财政伸手要求救援,中央财政救援商业银行是否征询民意,让我们“拭目以待”吧!
无论如何,2010年将是房价下降不可逆转的一年,预计这个下降走势将持续到2012年达到谷底,并将经过一个漫长的稳定时期。届时,国内城镇房价平均水平（含保障房）与已经实现低速增长的居民家庭收入的比值可能稳定在3-6倍这样一个安全阀值,其中大都市基本控制在6倍以内,并且随着物业税的开征、保障房的大量供给,中国的房地产市场将走出大涨大落、投机横行的历史,房价将逐步淡出人们的视线,科技、创新、勇气等人文因素将成为繁荣社会被追逐的新焦点 。
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