标题：广州楼市：开发商漫天要价 楼盘还能卖得动?

  上周，广州市房管局公布6月数据显示，一手住宅价量齐升，尤其是成交均价重回“9”字头，达到9676元/平方米，这是今年广州楼市回暖以来楼价首次破“9”。那么，在楼价节节攀升的现状下，开发商、买家各持怎样的心态？据记者上周末踩盘发现，较之前，开发商更为疯狂地漫天要价，多个楼盘的售价几天就上涨逾一成。而对于有着住房刚性需求的置业者，则担心楼价再升，在买房还是不买房的边缘徘徊。业内专家认为，目前楼价已处于“高位”，如果开发商再盲目要价，楼市风险将会加大。

    探市：即便是尾货楼价也不降反升

    房管局的数据显示，6月份，广州一手住宅销售均价为9676元/平方米，同比上升1.1%，环比上升15.4%，是今年楼市回暖以来的首次“破9”。除了广州全市一手楼均价逼近万元大关以外，6月份广州中心六区均价已高达12354元/平方米。

    据了解，去年5~12月，广州楼价从10529元/平方米跌到8012元/平方米，但从今年春节楼价开始反弹后，前5月，一手住宅均价多在8000多元/平方米，而进入6月份后，楼价就飙升到9676元/平方米，不到半年的时间，广州一手住宅销售均价又重新逼近万元大关。

    满堂红研究部经理周峰认为，楼价上涨幅度如此之快，除了中心区大面积、低总额的交易个案减少以外，与开发商快速提价有直接的关系。“目前，不管是中心城区还是郊区楼盘都联合升价，可以说，目前的楼价已算是短期高位了，楼市承接力在不断下降。

    要价之风弥漫广州楼市

    上周末，记者在踩盘的过程中发现，广州楼价重回9000元/平方米之后，开发商的底气更足了，多个楼盘坚守不降价，个别新盘开售价格比宣传价每平方米高出5000元，即便是剩下几套单位的楼盘也铁定不降价，反而再次提价。

    其中，海珠区的花季华庭，今年4月份，该盘还有“8字头”的产品，至6月正式发售时，其价格升为“9字头”。上周末踩盘时，该楼盘销售人员告诉记者，最便宜的单位也要9800元/平方米，均价已超过万元。另外，番禺某大型楼盘在处理尾货，均价8000元/平方米左右，与开盘价相差无几。

    某大型房企相关负责人坦言，6月楼价再次上涨给市场更强的信心，能卖高价当然不会选择卖低价。“目前，我们一些新项目已经有了上调价格的计划，即便是尾货，也不会采取降价促销等措施。”

    资深房产专家吴定金表示，楼市趋暖以来，开发商的漫天要价现象相当普遍，个别开发商甚至脱离了产品本身的价值来盲目要价，这种现象一旦形成“风气”，后果将不堪设想。

    楼价可能面临虚高风险

    采访中不少业内专家向记者表示，如果开发商再持续盲目乐观地漫天要价，广州的整体楼价将有可能再次被拉升，并进一步抑制住房需求，从而面临成交量再次大幅度下滑的风险。

    经纬地产研究部经理朱欣苑认为，就目前广州楼市现状来看，如果开发商继续调高楼价，而当楼价被再次推高后，无疑将会出现“虚高”的局面。“如果下半年广州的土地拍卖市场中，地价又被提升至高位，不排除广州楼市将会面临较大的风险，政府也可能会紧急出台收紧楼市的调控政策。”

    吴定金认为，在宏观经济趋稳、楼市趋暖等多种因素作用下，下半年广州一手住宅的销售均价仍将上涨，但涨幅的大与小，取决于供应和需求的关系。“如果下半年一手住宅的供应量不能满足市场需求，不排除楼价将会进一步被拉升，楼市泡沫将会更加明显。”

    探因：中心六区供应进入空挡期

    近日，某中介机构发布数据显示，广州目前可售商品住宅近400万平方米，下半年十区一手住宅可售货量达6.1万套。此数据一出，受到不少业内专家质疑。有专家表示，目前，广州一手住宅供应进入“空挡期”，有效供应量仅100多万平方米，且集中在远郊区域，市中心六区已出现严重供应不足的现象。

    供应缺口高达百万平米

    从五六月份供应量来看，一手住宅呈现幅度下降的态势。据经纬行研究中心监测，今年6月份，广州全市十区新批住宅49.49万平方米，环比大幅下降49.7%，同比下降13.2%。

    资深房产专家吴定金表示，阳光家缘网显示的广州可售住宅近400万平方米，包括广州十区和增城、从化二市，而且还包括了前几年因多种原因未能出售的房屋，实际上，广州目前的一手住宅真正有效供应量已相当有限。

    据某机构提供的数据显示，去年，广州一手住宅供应量约790万平方米，成交约500多万平方米，未成交数约240万平方米左右。今年上半年，一手住宅供应量为360万平方米，而成交量达428万平方米，不仅消化了上半年的整体货量，还消化了去年100多万平方米的余货，如果再加上去年之前不多的未售货量，即目前广州一手住宅有效供应量仅为150万平方米左右。

    吴定金认为，按照广州一手住宅每月60万平方米的成交量计算，下半年约需360万平方米的供应量才能满足市场需求，而目前的有效供应量离此数据还差200多万平方米。

    市中心区域供应最吃紧

    目前，广州一手住宅主体供应量呈现向郊区转移的态势。据了解，在中心城区可开发住宅用地持续减少的情况下，近远郊区域的一手住宅供应量相对增加，而天河等中心城区却呈现持续减少的情况，甚至严重吃紧。

    6月上旬，阳光家缘网站显示的广州市中心六区可售数仅为1.1万套，这一数据仅为往年正常数据二分之一左右。记者上周末踩盘发现，天河、荔湾等中心区域的全新盘相当有限，个别区的一些板块甚至出现一年不见新盘的现象，大多属于旧盘新推，而且供应数量相当有限，个别开发商甚至“捂盘惜售”。

    吴定金认为，楼市进入回调期后，相对郊区，中心楼市受影响比较小，成交仍相对活跃，但随着中心城区可用住宅土地减少、需求量仍较大的现状下，中心城区出现了结构性缺房的特征。

    有效供应量集中在近郊

    从今年上半年广州楼市整体供应量来看，相对于市中心区域，郊区一手住宅的供应量仍比较大。中原地产监测数据显示，下半年广州十区内一手住宅新增供应约3.3万套，而天河、番禺、花都三个区的新货合计占全市一半以上。

    满堂红研究部主任肖文晓表示，供不应求是相对的，缺货的现象在中心城区会明显一点，但郊区的货量还是很大。因此，市民也不必过于担心没有房可买。

    另有业内专家认为，购房者要理性购房，千万不能盲目跟风入市。对于一些有着刚性住房需求的置业者，可以选择在郊区买房，而对一些希望在中心区购房的市民，倒不如等开发商推新盘时再买。