标题：杨红旭：不能听任楼市泡沫发展

　　眼下各地地王层出不穷，房价你追我赶地上涨，泡沫已经显现，“狼”真的来了。无论业内外，人们的普遍感觉是：房价还会继续涨。发改委和国家统计局联合公布的数据显示，在同比出现半年下跌之后，全国70个大中城市房屋销售价格6月份逆转，同比2008年增长0.2%。环比价格则于今年3月出现0.2%的正增长，4月增幅扩大至0.4%，6月进一步增至0.8%，已超过2006年5月和2007年4月的0.7%的增幅。

　　根据我的观察，近两年全国房价收入比平均在6-7倍，尚无明显泡沫。问题的关键是，少数城市的房价收入比去年已达12-14倍的高位，今年继续快速上涨，要说没有一点泡沫，恐怕不科学。其实不需要各种理论和数据推理，通过眼下京沪深楼市中的投资投机风盛行的现象就能看出市场已经不太理性。

　　中原地产数据表明，近期深圳一次性购买50套以上的超过12人。这已不是富裕群体由于担心通胀为了简单的保值增值目的而购房了，这是赤裸裸的炒房行为，大量筹集资金甚至以公司形式运作，聘请专业人士操盘，其性质与私募基金炒股无异，堪称楼市中的“庄家”。抄底买入，拉升价格，逢高撤离，这种游戏在2007年曾把深圳楼市蹂躏得死去活来。

　　上海的形势远没深圳那么疯狂，但也不可轻视。今年上半年，上海一手商品住宅成交量近900万平方米，与去年全年持平，成交均价13832元/平方米，略低于去年上半年的14126元/平方米。二手房价格指数6月达到2398点，创出历史新高。

　　如果交投活跃单纯由自住需求推动，也没什么好怕的。但投资投机比重持续增加，却不是什么好事。4月温州客卷土重来是个风向标。数据表明，4月以来，大户型和高端住宅成交量激增，而中低档、中小户型住宅成交比重下降，证明投资风潮涌动。上半年全市豪宅成交量达到600套（单价4万元/平方米以上），超过历史最高的2008年上半年的353套。

　　在“保增长”的背景下有种说法很流行：房地产业拉动经济的作用巨大，即便目前投资投机需求旺盛，信贷资金违规入市，房价上涨偏快，也不能轻易打压。但我认为，楼市中存在一些投资成分，实属正常，因为房产具有投资品的属性。不过，若像炒股一样投机房产，绝非正常现象，住宅毕竟属于生活必需品，在住房保障制度短期内难以完善的前提下，不能任由房价非理性上涨，而让部分自住者花费两代、两家积蓄高价位接手投机者的房子，这与和谐社会建设背道而驰。

　　中央经济工作会议关于2009年房地产业发展的指导思想是：“要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”显而易见，中央保护的是自住需求，而非投资投机。所以，针对部分城市房价快速上涨的事实，在货币政策短期内难以变向的情况下，房地产政策应该考虑调整，一方面要防范投资投机成分过大，形成新的泡沫；另一方面要维持房地产投资的持续复苏，发挥其拉动内需的作用。

　　前段时间，杭州率先收紧第二套房贷政策，发出了一个抑制投资投机需求的信号，这与今年以来涌进杭州楼市的浙南投资客太多有关。据悉，近日银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求各商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。其实去年的房贷优惠原本是“好经”，可惜被部分商业银行“念歪了”，在自身利益的驱使下，它们睁一只眼闭一只眼，使很多非自住购房者享受了“政策优惠”。

　　近日，上海市房地产行业协会首次表态市场处于“供不应求”的局面，并明确要求开发商下半年加快项目开发进度，以求缓解市场供不应求的局面，平抑房价。今年上半年，我曾参加过两次上海房协会议，对房产监管部门规劝开发商“认清形势，不要盲目涨价”的做法非常认同。但同时，深感在市场机制下，无论中央还是地方，调控房价并无什么“独门武器”。今年以来包括上海在内的很多城市住宅供不应求，但供应短期内弹性很小，督促开发商也没用，真等一年后供应大增，说不定需求已经大降。这事棘手，却也不能放手。

　　作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长