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当前房地产市场“回暖”的特点
当前，我国房地产市场回暖有以下特点：一是结构性回暖。回暖主要表现在商品住宅和商业营业用房，其销售面积同比分别上涨25.5%和18.3%，销售额同比分别上涨45.3%和27.9%，但是办公楼的销售面积同比下降1.8%，这说明回暖并不是全方位的。二是地区性回暖。东部地区基本是全面性回暖，西部是部分性回暖。如东部地区商品房销售面积、办公楼销售面积和商业营业用房销售面积同比分别上涨33.2%、7.4%和25.3%；西部地区商品房销售面积同比上涨26.2%，办公楼销售面积下跌32.7%，商业营业用房销售面积上涨11.9%。三是2008年商品房销售下降幅度较大的一些大城市，恢复性增长的速度较快。如北京市2008年1～12月份商品房销售同比下降38.6%，居全国70个大中城市之首，而2009年1～5月份全市商品房销售面积为747.1万平方米，同比增长107.4%，属于全国增长最快的城市。四是房价总体下降，但降幅趋缓。5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。
“回暖”过程中的新问题
涨价行为阻碍了楼市回暖
随着楼市逐步转暖，部分开发商转变经营行为，有的减少促销活动，有的直接提价，有的放慢了推盘速度，急功近利的行为打击了购房者的消费需求，楼市回暖的速度放慢。以北京市为例，1～5月全市商品房销售面积为747.1万平方米，比上年同期上涨1.1倍，然而，随着销售价格逐步回升，5月份全市新建住宅价格环比在4月份上涨0.4%的基础上再涨0.5%，商品住宅销售量出现下降趋势，当月住宅销售15164套，比4月份少销2122套。
未来存在供不应求的可能性
由于2008年房地产市场低迷，开发商对于未来的信心不足，放慢了购置土地的步伐或者将已有的土地转卖出去，导致了新开工量不足。作为象征开发商投资意愿的指标，如房屋新开工面积、土地购置面积、土地开发面积等依然呈下降趋势。今年1～5月份，全国房屋新开工面积为35652.2万平方米，同比减少16.2%；完成开发土地面积为8844.69万平方米，同比减少13.3%；土地成交价款更是从2008年同期的1640.02亿元下滑到1113.35亿元，降幅达32.1%之多，而土地购置面积从2008年同期的13835.17万平方米下降到9874.77万平方米，降幅达28.6%。新开工量不足，意味着未来房地产市场存在供不应求的可能性。
2009年上半年楼市“回暖”的原因
一是鼓励消费需求的政策逐步发挥作用。为了扭转美国金融危机带来的我国国民经济下滑的势头，房地产行业成了拉动内需的引擎，从2008年底开始，国务院出台了一系列鼓励居民消费的政策，包括降低契税、放松第二套房贷等，各种优惠政策其实是降低了居民的购房成本。二是房价下调刺激销量上升。从2008年下半年开始，由于销售难度加大，开发商也逐步下调价格，一些城市出现价跌量升的现象，这说明房价下跌是楼市回暖的主因之一。三是压抑了一年的刚性需求的释放。居民在房地产调整中采取持币观望的态度，自主性需求被压抑了近一年，在房价下降以及各种优惠政策出台的情况下，居民购买自住性的住宅增加。从市场销售情况看，销售情况较好的多是二手房和面积较小、总价较低的住房，房地产市场的回暖，在很大程度上是积累了一年多的部分刚性需求集中释放的结果。四是通货膨胀预期的影响。为了刺激经济，我国发放了巨量的货币，未来通货膨胀预期风险加大，同时，在没有更好的投资渠道的情况下，部分房地产投资性需求上升。
持续性回暖的条件分析
受美国金融危机影响，我国国民生产总值呈下滑趋势，职工工资增幅也大幅下降。国家统计局公布数据显示，2009年第一季度全国城镇单位在岗职工平均工资为7399元，比上年同期增加875元，同比增长13.4%，增幅回落4.9个百分点。与2008年同期相比，各行业的平均工资增长幅度回落十分明显。其中居民服务和其他服务同比回落15.7个百分点，制造业同比回落10.6个百分点，金融业同比回落10.4个百分点。在在岗职工收入涨幅回落的前提下，要保持消费者的购房欲望，取决于消费需求是否能够得到保护并持续增长。
我国住房需求分为三类：一是初次置业的消费性需求。这部分需求既包括新增户籍人口的住房需求，也包括外来流动性人口的住房需求，还包括适婚青年的住房需求，这部分消费需求属于刚性需求中最“刚性”的，楼市回暖也主要是由这部分需求决定的。二是改善性需求。它取决于入市的时机和购房成本，改善性需求不像初次置业需求那么强烈，特别是在房价高昂的时期，改善性需求入市更为谨慎，这一部分需求也是刚性需求，属于刚性需求中较“软”的部分。这部分需求也在年初得到部分实现。三是投资性需求和投机性需求。这类需求是受到国家调控政策抑制的，但是由于存在通货膨胀预期，这类需求也试图绕过壁垒进入房地产市场，从而带动房价的上涨，对初次置业的消费性需求和改善性需求产生“挤出效应”，带来住房需求的结构性变化。由于投资性需求和投机性需求是为了获得收益，其进入和退出房地产市场的速度和频率更快，从而容易引发房地产市场的大起大落。现在最应该警惕的就是预防投资性需求和投机性需求的入市。
我国当前楼市回暖的基础尚很薄弱。判断楼市回暖的指标有两个：一个是价格，一个是成交量。显然，“价量齐跌”是楼市萎缩的表现。“价涨量缩”也不是楼市回暖，而是房地产供求关系在价格调整中的正常反应。像北京市近期房价升上去，成交量就跌下来就属于这种情况。只有“价涨量亦涨”才是楼市回暖的标志，因为房价是个综合性指标，这个指标反映了购房资金的机会成本、抵御正常通货膨胀、居民收入正常增加等因素的影响。但是，由投资性需求和投机性需求带来的“价量齐升”并不是真正的楼市回暖，这种需求只会进一步吹大房地产泡沫，引发银行危机甚至金融危机。健康的“价量齐升”是由消费者的消费性需求引致的。经济形势向好的方向发展，人们的收入预期增加，就会使人们尽量改善住房条件，从而推动开发商积极购置土地、扩大开工面积，带来房地产市场的“价量齐升”。
楼市回暖与房地产行业调整
近年来我国出台了多种政策措施进行房地产市场宏观调控，包括上调存贷款利率、上调房地产项目资本金、严禁房地产流动资金贷款、清算土地增值税、调整住房供应结构、通过第二套房贷政策抑制投机等，终于在2008年底抑制住了房价的过快上涨。房地产开发商因滞销导致预售款无着落、现金回笼无望，再加上原定银行贷款不再通融，资金链告急甚至断裂的危险等连锁反应随之而来。开发商先以同行高息拆借甚至高息集资等措施，后以降价、卖地、卖项目、卖公司等方式来苦撑，2008年我们看到的众多地王“退地”以及土地流拍的现象，说明来自银根紧缩的压力逼迫房地产行业在进行自我调整，但是这种调整还没有到位就匆忙结束。一个最明显的现象是，调整至今依然很少看到企业之间的收购兼并。收购兼并恰恰是调整深入的最直接体现。这从现象层面说明，房地产市场的调整还不够深入。从长远看，这种不断变化的调整短周期状态，意味着每次调整的不彻底性，这对行业的长远健康发展是不利的。
对房地产行业过于依赖容易导致房地产宏观调控政策的非独立性。房地产行业的确是我国的重要支柱行业，我国房地产投资占GDP的比重从1997年的4.02%升至2007年的10.13%，而美国和日本在历史上此指标平均值分别是4.19%和5.17%，最大值也不过是6.98%和8.69%。过分夸大房地产的支柱地位容易导致国民经济对房地产行业的严重依赖，从而导致房地产宏观调控政策的非独立性，房地产行业被赋予了过多的责任。欧盟15国都有独立的住房政策目标，但我国房地产宏观调控目标却具有附属性和多重性的特征，从而使得前后出台的房地产政策出现诸多矛盾和不一致的地方。这也是房地产行业还没有进行深度调整的原因之一。
政策建议
当前房地产市场的调控政策应该注重市场的变化，着重保护初次置业者的消费性需求、改善性需求并加强对投机性需求的抑制力度，促进市场销售。
第一，“救市”政策要以抑投机促消费为基调。清理当前住房市场的调控政策措施，对可能会推动住房价格上升的政策措施进行调整或停止执行。出台综合类促消费抑投机的政策组合，譬如制定分类住房消费贷款管理制度，在继续实施差别首付比例政策的前提下，结合住房面积和购买性质，降低首次购买小户型普通自住住宅的首付比例,提高其他层次购买住房的首付比例，实施自购住房利率优惠政策。同时,尽快开征物业税，提高非自住房产或高档房产的持有成本。
第二，要引导房地产开发商合理定价。价格调整是刺激楼市回暖的主因，鼓励开发商审时度势，对市场需求开展多种方式营销，合理定价，尽量消除存货，加快房地产投资的步伐。
第三，要引导行业进行适度调整。应注重发挥市场机制调节和自我修正的作用，利用市场的力量挤出泡沫，对重点房地产企业在贷款、税收等方面予以扶植，促进行业的调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。（钟庭军 作者单位：住房和城乡建设部政策研究中心）