标题：美国楼市：曙光要到2012年 曙光要到

美国的房屋价格明年可能将继续下滑，然后逐步走稳，等到2012年美国整体经济再次起飞时将再次走强。

文/ 季 戎

疯狂之后总是归于沉寂。美国的房地产市场如今只能用一个词来形容，那就是“沉闷”。在经历了6年的疯狂上涨之后又转入了3年的低谷，美国楼市似乎渐渐归于一个极其平常的投资市场，而不再是人们每天谈论的焦点了。

然而，它依然是受人关注的。起源于美国房地产市场的次贷危机在全球掀起了如此大的风浪，是谁也不曾想到的。那么，美国的楼市将会怎样走？也自然关系 到全球其他地区的市场走势。事实上，现在的美国人自己也还在争论不休，一方观点认为市场终于到了底部，而另一方则认为由于很多待售房屋的存在，房价还将进 一步走低。而一家著名的财经媒体近期提出的观点则是，美国的房屋价格明年可能将继续下滑，然后逐步走稳，真正的曙光要等到2012年美国整体经济再次起飞 时。

买房好时机逐步显现

马克和马芙拉夫妇今年年初把他们在新泽西州奥拉德的房屋拿到市场上出售，因为房子面临一条十分繁忙的公路，在出售时还遇到一些麻烦。马芙拉在2004年以556000美元买下这栋房子，现在他们急着要将它出售，因为他们要搬到洛杉矶地区去建立济科椰汁饮料公司的西海岸分销中心。他们开出了599000美元的价格，在刨去产权过户和房屋维修等方面的费用后实际上是亏了钱。到了6月中旬，这对夫妇不得已把房价降到了559000美元。

然而翻看这幢房屋的成交记录，自1925年在奥拉德建立以来，马芙拉夫妇可能是第一位在这幢房屋上损失钞票的人。这幢有4个卧室的典型美式风格的房 屋，第一次交易记录是1972年由博纳维塔以47000美元的价格出售给瑞克，之后的1997年，瑞克以285000美元的价格出售给德苏萨斯。仅仅7年 后，德苏萨斯又以556000美元的价格卖给了马芙拉。

像马芙拉这样在房产上损失钞票的人近几年可不少，但对于第一次购房的人来说，这可能反而是个好消息。从现在起到2012年，许多因价格高高在上而买 不起房子的家庭，将有望梦想成真了。按照现在的家庭收入水平和住房抵押贷款利率，美国全国房地产经纪人协会的住房负担能力指数(Housing Affordability Index)一直在最高水平线附近。2008年7月份，这一住房负担能力综合指数只有122.5，之后便呈逐步上升之势，今年4月这一指数上升到了 178.8，5月份也维持在171.6的高位。“总体上来说，现在是买房的好时机。但我觉得还不必太着急，因为从现在往后一年都将是买房的好时机。”华盛 顿一家研究机构的经济学家理查德•德卡瑟说。

今年房价还将下降

根据预测，三年的时间足够让美国的经济复苏，到2012年全国的房屋存量将下降到正常水平。到那时，房地产市场将恢复到以往的方式，左右房价的不是政府和金融危机，而是由地段、移民和就业的增长等因素。

“我们希望在人们的家庭收入开始增长之前，房价能再降一降，然后再起步走稳走稳。”标准普尔的首席经济学家戴维•怀斯说。穆迪旗下的 Economy.com (MCO)预测，S&P/Case-Shiller美国全国房屋价格指数在收复失地前今年还将下降16%。根据美国全国房地产经纪人协会统计的数 据，2008年第四季度单幢房屋的中位数价格为180000美元，那意味着到2009年底中位数价格将回落到152000美元，到2012年末才能再回升 到179000万美元。

当前，美国的房地产市场的确有止跌迹象。由于房价低廉,加之政府采取了低利率和税收减免等优惠政策,今年年初以来美国一些地区新房交易量有所放大， 此外，银行没收的房产数量已降至2008年3月份以来最低水平等等。但房地产市场离真正回升似乎仍路漫漫。美国房地产跟踪公司数据显示，今年4月份,美国 贷款购房者丧失住房抵押赎回权的案例比去年同期激增32%,涉及约34.2万套住房。这意味着，美国每371套有住房按揭贷款的房屋即有一套收到与止赎相 关的通知,创2005年开始此项统计以来最高月度水平。一些分析人士指出, 由于止赎案例增多,今后数月银行没收的房屋数量可能激增,银行通过拍卖等方式出售这些房屋会引起大量廉价旧房涌入市场,从而对美国住房市场造成冲击。因 此，在美国经济持续低迷、失业率居高不下的情况下,如果丧失住房抵押赎回权案例的数量得不到控制,美国住房市场复苏有可能推迟。

此外，由于美国房价从2006年的高位缩水超过30%，使得目前27%的美国房屋价格低于购房者的房贷，这些美国人不少都沦为“负资产”一族。如果这种状况持续,估计2012年前将有16%的美国购房者因无力还贷而失去房屋。

预测市场前景的几个因素

美国楼市的未来表现，很大程度上还依赖于美国经济的走势。根据穆迪旗下Economy.com(MCO)的预测，美国的经济增长应该是在2012年再度活跃。今年5月，该公司预计国内生产总值今年将下降3%，到2010年增长1.4%，2011年增长4.7%。，2012年回到强劲的5.8%。因此也期待到2012年，房屋的购买和建造也回复到泡沫前的状态——既不高也不低。

不过，即使美国的经济如预测般地表现良好，而在房地产市场上，也有可能表现出不同的情况，因为这一次的次贷危机实在是太不同寻常了。“按照过去的经验，我们非常难以用模型去推断，这一次将会发生什么。”MDO资深经济学家西莉亚•陈说。

评定房地产市场的发展前景时，当地的就业增长率也是一个重要的因素。以往的数据表明，就业顺利则房价升高，失业成风则房价下跌。以奥马哈为例，它吸引了像谷歌和雅虎这 样的公司，随着城市就业岗位的增加，房地产市场的前景看起来不错。底特律，从2003年到2008年房屋价格下跌了1/3，由于汽车产业的萎缩，未来几年 里将变得更糟。研究另一个趋势——人口的变化，也同样相当重要。例如，凤凰城和拉斯维加斯，企业的破产潮使得2008年的房价比2003年还低，而盐湖城 则由于年轻一代是购房的主力，在同一时间段里，盐湖城的房价却上涨了50%。还有一些重要的因素则回归到房地产的本质上来，如房屋离最近的一家超市有多 远、房产周边的购物、教育、环境等因素，将成为人们购房时最看重的方面。

大危机后房价平均降6年

或许，一些规律仍然会起作用。在一项对全球房地产市场的研究中，哈佛大学的经济学家肯尼思•罗格夫和马里兰大学的卡门•莱因哈特发现，在一次较大的金融危机之后，房屋价格下降平均持续6年。这也从另一个角度印证了美国房地产市场的底部出现在2012年。

影响房地产市场快速恢复的另一种风险是，潜在的买家将退出房地产市场，他们不再相信把房产的增值来作为积累财富的手段。前美林证券( BAC )经济学家怀特•罗森伯格在一次接受采访时表示，经过这一次的大崩溃后，由于人们缺乏对房屋增值的信心，也许不会参与房产投资，高端房市会面临更严峻的现 实。

因此，对于美国楼市发展走势的预测，更大的可能是市场还将下降一些，再从低点反弹，然后逐渐开始增长，到2012年迎来真正的曙光。

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