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先来回顾下：哪些人吃饱了？
开发商吃饱了。有的开发商上个年关过得那个苦啊，甚至柴米油盐都见底了。现在这么一家伙的资金回笼，金银满钵，真是一场灵魂出窍浴火般的洗礼。无论他现在是何种心态，“绝处逢生感”还是“我本福命感”，他都要静静、息息、想想，一副酒足饭饱的懒洋洋。
购房者撑饱了。把一身的积蓄扔出去，把半生的在贷债端回来(就绝大多数购房者而言)，甭说饱，由的可能要借助“马丁林”揉胃了。
银行也灌饱了。超全年的贷款指标就这么三下五除二搞定了，等着分奖金吧。
“哈哈哈哈，你们都饱了，那我也――-哈哈哈哈，饱了”，政府说。
饱了，都饱了。饱了以后下一顿怎么办？杭州楼市下一步怎么走？或者说我们希望杭州楼市怎么走，再或者权衡各方利益群体平衡，杭州楼市应该怎么走。这才是摆在所有饱了、未饱了的人们面前的一个重要课题。
民心思稳。经济、社会也企稳。房地产市场也同样是这个道理。所以，稳，是杭州楼市的命运所在，也是中国楼市的命运所在。稳，是需要具备许多条件的。恰恰杭州目前的现状具备一些可塑性条件。
首要的条件，是7月份开始杭州楼市的成交量有节制的消退。这一现象的本质反映是理性、符合客观实际的，成交的整体环境是有科学基础的。上半年杭州成交商品房超过50000套(包括二手房)，消费金额约500个亿。成交量不仅超过07年，而且超过历史，但并没有显现出“疯狂”，性质不像07年那一波失控，所以这波成交因其质地的“良性”，其总量是“适度”的。是正常环境下的正常“买卖”。
我测算，在上半年成交的50000多套商品房中，真正“刚性”需求约占50%；“改善性”约20%；投资、投机类占到30%。整体需求结构还算在健康、合 理范围。整个购房资金500个亿中，银行贷款净额不过40%。消费的主观内在驱动是强劲主导，外在恐慌、被动因素几乎没有。由此判断：这是一波还算正常的 市场交易。
尽管上半年的成交总量出乎人们意料的大。这是有其阶段性特殊因素造成的。
1、政策推动，包括地方政府优惠以及适度货币放宽政策。
2、积累多时的刚性需求集中释放，包括07年以来的压抑部分和由于政策优惠、以及房价还算平和而提前释放的小部分刚性需求。
3、由于经济危机的影响，一部分产业资金，通过企业主和经营人士转移到房产投资上来，这是浙江特有的现象。严格意义上这一块我们吃的是“种子粮”。
4、改善性需求上半年只能算是正常“年份”，并没有太大的释放。
5、至于通胀预期购房保值的，目前并没有气候。
我的评价，上半年的杭州楼市是：客观理性，顺应自然，“见好就收”。
上半年最值得赞美的是：杭州(本地的外来的)开发商对房价的“理性把控”。
但是，迹象表明，现在有的又开始沉不住气了。
如果这波楼市非要走到07年的深秋，那么后面必然有个不堪回首的08年在等待。而且历史不会简单的重复。这波楼市是经济过冷的“冬天里的一暖炉”，而非 07年经济过热“夏天里的一把火”。兵火两重天！目前整个经济复苏并未到来，更何况浙江实体经济的回暖还远没迹象。此时过度的提高房价，无疑等于“玩 火”。
我估计，下半年杭州楼市的需求结构会错位变化。刚性需求会降至20%以内，改善性需求在20-30%之间，剩下的便是投资、投机。总数能不能到100%就 要看两个环节：一是房价；二是政策。目前有些政策已经收回，如二贷。这样简单一算，即便开发商不提价，作为购房者价格等于已经小幅上升了。更何况，后二者 全是“弹性需求”，看菜吃饭，有利可图，上；没花头就88。他们“饿不死”。因此，我们没有理由不担心有价无市的出现，直至谁都不愿意看到的市场凋敝。
因此，第三季度对杭州的楼市而言是极为关键的转折点，分水岭！
对有些判断，我们必须有清醒的头脑。现在不少声音说，杭州楼市后续供应跟不上，无房可卖了。这种观点未免幼稚机械。我认为，有没有房子卖，不是闭眼数楼 盘，关键还是要看房价。从目前杭州的现状分析，价格适当上走，比如5%-10%，这个空间是存在的，因为上半年去化大量房子，总体价格尚处在朝07年走的 恢复之中。也因为这样才有创历史成交量。但如果超过这个数，超过20%这个“点”。那么，我可以断定，“供应量”立马铺天盖地而来。不说12000套新增 房源，加之现在在售7000套，我单说今年上半年成交的50000多套，至少一半可以分分钟挂牌上市，而且多半为现房或次新房。这样的结果，杭州的房地产 市场将会是一番什么景象？
房价的理性把控，当然离不开地价的理性成交。这的确是个难点。开发企业各自不同，诉求不一。特别是豆腐一板一板卖的单纯企业。他们去年冬天特别难熬：有 房，无钱；现在又热得难受：有钱，无地。但无论如何，人总是一堑一智成熟起来的。豆腐变成钱-钱变成豆-豆变成豆腐-豆腐变成钱。――下次再走这段路，不 受二茬罪，再不受那奴役苦。这才是人混混出人头地，否则何苦折腾来着。
当然，地方政府饱了以后也有下一顿。交通市政建设，城市环境美化，医疗教育配套，经济产业提升，政策优惠持续，――太多太多。政府要做的太多太多，太多太多的好处也是政府的。这几年来，杭州各级政府是好样的，但好似乎没有底。我这里顺便提个小建议： 经济适用房不要搞了，那东西不是个好玩意儿，它其实也保障不了什么。杭州的经适房单成本就差不多超过中西部省会的商品房价格了，这是其一；真正该保的低收 入不一定买得起，倒是不该保的一不小心混进去了，不公平，这是其二；操作繁琐，二手上市还要繁琐，且有腐败之嫌，这是其三；它一脚在计划，一脚在市场，扰 乱房地产市场，这是其四；如今家庭收入变化很快，甚至家庭成分变化也很快，你显然忽卖忽收不赶趟，这是其五。搞经济适用房是“吃力不讨好”，现在不行，历 史还将证明它真的不行。应该多建“廉租房”，政府租屋，市民公寓，请不同成分的市民、按不同的租金入住。“铁打的营盘流水的兵”，穷了，住进来；富了，搬 出去。老板也可以住进来，只要法院证明你“破产”，房子抵押，欢迎住进来，至于你东山再起，又一个肥头贯耳了，赶出去！多简单，多爽快！“讨好不吃力”。 当然，对于中低收入阶层，可以直接购房补贴。该补的直接给钱，市场上买去。廉租房，政府可以自己造，也可以到市场上收购；某区域廉租房过剩，政府可以在市 场上挂牌出售。
――显然，综上所述，政府改变建卖经济适用房的保障体系，不仅仅是为了淘汰这种不合时宜的住房供应形式。我们会看到政府除了掌握行政、政策资源调控房地产 市场之外，更可以采用市场的手段来迅速、及时、有效地调控、调节房地产市场，包括房价。无论在房地产开发、建设、销售乃至二手市场等各个环节，政府都将会 有更强有力的作为，而且不会挫伤市场的自身规律、秩序、环境以及竞争法则。
这里还特别值得一提的是：通过政府这只看得到的“手”的调节、调控，还可以解决房地产建设周期长和房价阶段性波动短这对矛盾。而正是这对矛盾长期困扰了中国现今的房地产市场，当然也包括杭州房地产市场。
政府用同样手中的住房保障资金，既保“居者又其屋”，有推房地产市场健步走稳，岂不美哉善哉！
房价，是房地产市场健步走稳的“拐杖”；政府，是我们的依靠。