标题：北京豪宅耐力跑：谁是最后的冠军？

北京豪宅市场正在迅速回暖，这无疑加剧了本已激烈的市场竞争。这一点，从不断升温的豪宅市场"冠军"争夺战中便可见一斑。

由于2009年已过半载，近日关于楼盘销售的各种榜单纷纷出炉，各种"冠军"也随之诞生。好不热闹。

仅就记者手上的三份榜单来看，就滋生出多个不同名头的"冠军"，如，远洋万和城获 得北京上半年均价20000万元以上高端住宅市场"销量三冠王"，三里屯SOHO则以37.51亿销售额排名北京上半年楼盘销售榜第一，而在北京上半年均 价25000元以上高端住宅市场销售中，北京星河湾再次赢得"半程冠军"。

"北京豪宅市场竞争历来激烈，近日的王者之争、冠军之争，从一个侧面反映出激烈程度有增无减。谁能在激烈的竞争中，顺利通过各种市场环境考验的最后王者，才是真正的王者。"一位北京业内资深地产人士评价。

真伪豪宅之辩

北京豪宅市场的残酷竞争，不仅仅表现在冠军争夺上。关于谁是真正豪宅的争论也一直是业界热议的话题。

而2008年以来的市场趋冷，为这场争斗提供了一个最佳的观察背景。由于受到宏观经济和行业周期的调整以及国际金融危机的影响，中国楼市自2008年以来，快速陷入下滑通道，市场一度冷清。

在这样的市场背景下，北京的豪宅市场开始出现两级分化的趋势，销售冷暖不一。这种趋势一直延续至今。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，两级分化的格局在今年1－6月份依然表现突出。

在记者拿到的一份北京市房地产交易管理网的统计单显示，在表格中列出的18个北京均价25000元以上的高端住宅项目中，成交套数超过100套的项目仅为4个，销售套数少于10套的则有7个项目。在销售额方面，接近80％的销售额度集中于前6名的项目中。

"尽管一些豪宅大幅降价，都未能挽回被撕碎的'伪豪宅'外衣。"上述业内人士表示，"在这个过程中，淘汰的是伪豪宅，见证的是真豪宅的诞生。"

两级分化的格局为北京豪宅市场造就了一批领军项目。比如，"半程冠军"星河湾以及上文所提到的"三冠王"等等。

"在当前的北京豪宅市场回暖中，这批持续热销的高端项目，成了拉动市场复苏的一支重要力量。"上述业内人士分析。

连续夺冠的秘密：星河湾模式

自2008年豪宅市场趋冷以来，到今年5、6月份的楼市复苏，北京豪宅市场正在经历一轮冷暖转换。

一批真豪宅成了市场回暖的受益者。而销售额则是对真豪宅的一个鉴定或者说是标签。 连续获得"冠军"和各项房地产大奖的北京星河湾就是获得这样标签的项目之一。值得一提的是，在获得2009年市场回暖背景下的"半程冠军"之前，从 2005-2008年，星河湾项目已经连续4年获得北京均价25000元以上高端住宅市场销售年度冠军。

更为难得的是，在2008年豪宅市场整体低迷的境况下，星河湾依然逆势热销。这显然不是一个巧合。

正如星河湾地产副总裁梁上燕在2009年21世纪博鳌房地产论坛上的所言：这是星河湾模式的胜利。

梁上燕说，"一个楼盘的成功取决于开发者是否真正做到了用心、创新，追求品质第一。"

星河湾地产老板黄文仔正是这样一个操盘手。他对品质主义的虔诚几乎到了常人不可理解的地步。他以"舍得"的辩证思维，不惜投入巨资，像打磨劳斯莱斯一样打磨星河湾的每一个细节，不仅为其赢得"豪宅营造大师"的美誉，更是为星河湾赢得一系列大奖。

仅在最近的9个月中，北京星河湾便独揽四项行业大奖，可谓独领风骚。2008年11月，星河湾在4000个参赛项目中杀出重围，获得有地产奥斯卡之称的CNBC国际豪宅大奖亚太区最佳公寓盛誉。北京星河湾藉此跻身国际豪宅之列，成为亚洲唯一CNBC代表。

2009年5月，联合国人居企业奖（HBA）评审团授予北京星河湾最佳国际示范社 区奖。6月14日，在2009博鳌21世纪房地产论坛，星河湾地产再次荣获"中国地产金砖奖2009年度行业贡献大奖"。7月，北京星河湾凭借"京城罕见 住宅环境艺术"和高尚的社区品质获得建国60周年国宅至尊大奖。

如果说品质主义为北京星河湾成为"至尊国宅"奠定了价值基础，那么星河湾所坚持 的"跨界"营销和"圈层"营销策略则为星河湾的成功增添了不可或缺的砝码。以跨界为精髓，星河湾地产着力打造的"中国财富金三角圈层"这一高端社交平台， 为业主提供了不可复制的稀缺性和不可估量的高附加值。

"品质地产＋圈层营销"构成了星河湾独有的豪宅发展模式。上述业内人士分析，这也是其无论处于"冷市"还是"热市"，都能持续热销、领军豪宅市场销售榜的最大秘密所在。

谁在为豪宅买单?

豪宅市场的加速放量表明，北京豪宅市场回暖步伐似乎已难以阻挡。据易居房地产研究院15日发布的统计数据显示，2009年上半年排名前10位的豪宅销售额总计约88.85亿元，而北京房产交易管理网统计的2008年全年的这一数字也不过100.19亿元。

同时，北京市房地产交易管理网和多家机构的数据显示，5月份新开盘中公寓、别墅类项目占到了总量的40%，高端住宅项目在一个月内集中上市，这在今年尚属首次。这也是北京豪宅市场回暖的一个明确信号。

随之而来的一个疑问是，在实体经济尚未完全恢复、国际经济形势仍未好转的背景下，单价不菲的豪宅成交量如此之高，到底是谁在购买豪宅？

有相当一部分业内人士认为，在千万级豪宅中一掷千金，显然是投资者在大量进场。近日媒体纷纷报道，楼市再现温州、山西购房团的魅影。

"通货膨胀下，投资房产的保值增值效果比投资黄金、股票要好得多，因为房价的波动小，长期来看，楼市价格一定上涨。"一位豪宅置业者现身说法。

当前一个普遍的看法是："通胀预期使得进入楼市的资金量明显增加"。此外，"中央和地方政府对为了促进房地产市场健康发展而颁布的一系列调控政策也是促进高档公寓市场成交量上升的重要原因。"世邦魏理仕分析师表示。

但也有部分人士认为，"在经济环境不稳定的情况下，纯投资客事实上并不多，高端住 宅多是投资和自住的双重考虑。"当然他们也承认，现在的置业者比以前更加理性，"他们不会再为一些纯粹的高价产品一掷千金，反而会仔细考虑产品价格与价值 的平衡，审慎挑选好地段、好品质、更具有保值性的房子"。

在地产中国网的调查采访中，不少业内人士预测，2009年下半年北京高端住宅市 场"价量齐升"已成定局。新一轮的市场竞争将更加残酷，谁将成为最后的"冠军"，最终将取决于产品自身。像星河湾这样的高品质、高附加值、高保值性产品， 更能迎合市场的选择，也会获得更大的胜算。