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著名经济学家向松祚日前接受记者采访表示，楼市这一波房价增长，主要是国家放松信贷政策，错误导向信贷流入资产市场。“实体经济没有得到实惠，反而增长了资产泡沫。”向松祚认为，没有实体经济增长支持的房价上涨，楼市资产必然存在泡沫，购房者需要认识到市场风险。
信贷入市助推房价VS置业需求
是否国家金融政策宽松、流动性过剩从而推高了房价？但是，如果没有真实的置业需求存在，那么信贷资金就会单向流入股市，而不会分流信贷资金。为此，业内人士认为，年初释放的庞大刚性置业需求影响了国民对市场走向的判研，乐观的情绪蔓延占据上风，高高不下。
记者在一份2009年夏季置业调查报告中得知，无房一族占60％，深圳的住房需求没有得到缓解。而目前，依然实行宽松的货币政策，降低房贷门槛，对市场存在的积极作用没有消失，升温的房地产市场让投资者又重拾信心，投资性需求接棒自主性需求，房价又再次一路上涨。
投资者朱先生告诉记者，在上半年他已经在龙岗区购买了3套小户型，当时均价为8000元／平方米，而在4、5月份他分别以9100元、9500元／平方米的价格卖掉了两套，转手后总共赚了15万元，但是由于房价上涨过快，目前他并不打算再次入市，而是等待时机尽快把手中最后一套房子脱手。而朱先生的朋友，由于怠慢了时机，在区域房价上涨到9000元／平方米的时候入市，购买了一套96平方米的小三房，目前该套房源还在手上，但他并不担心被套牢。
“目前投资客比例在两成左右，做长线的多。”世华地产研究市场研究中心总监肖小平说。而在深圳中原地产总经理李耀智看来，今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5％，而现在已经达到30％左右，投资客开始大量入市，房价上涨已经呈现出泡沫成分。
供求关系的“合理”控制VS市场方向
戴德梁行房地产顾问有限公司董事总经理程家龙先生接受记者采访认为，楼市的复苏是中国经济自然发展所导致的必然结果，属正常现象。他总结道：“最重要的原因是刚性需求量大，再加上市场的供求不平衡，就导致了房价的上涨。”但是程家龙也没有否认投资性需求对房价推高的一定影响。
他分析，上半年的“小阳春”现象解决了去年的库存问题，但是由于走量过快，到今年6月份，深圳不少区域供应无法满足市场，甚至面临“房荒”，这确实是出乎意料的事情。“下半年楼市能否持续火爆，供应量的多少也是值得关注的问题。”
戴德梁行的分析报告显示，深圳市场历年正常的整体供应量年均约600万平方米，若今年市场维持此供应量，预计下半年将有400万平方米供应集中入市，市场或面临一定的供应压力。
此外，由于去年市场的观望气氛影响，不少开发商减缓了项目开发速度甚至停工，目前深圳有很多项目都在在建过程中，供应无法跟上市场需求，对楼市的也有一定的影响。对市场颇有研究的投资客吴先生告诉记者，现在很多开发商都在等待市场时机，他们预期房价会上涨，而市民对通货膨胀预期越严重，高端楼盘就卖得越好，所以开发商手里的好楼盘现在都不急着卖。
国家政策和监管力度、银行的实行的政策、地产商的警觉、投资客快速入市、刚性需求和产品供应之间的不平衡都是影响深圳楼市不稳定的因素。“其实现在很多人都觉得很矛盾，看不懂后市政策到底会怎么走，甚至有人坚定地认为下半年不可能出台相关的严厉措施，因而依然选择积极入市。”从购房因素影响看，政府政策还是购房决策的最大推动力。
业界声音
知晓房价涨跌需密切关注政策
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁
总体来说下半年的楼市我认为将处于宽幅震荡的波动状况。原因有以下几点：
第一，下半年经济的总体形势呈现稳中回升态势，但仍处于政府扶持阶段。上半年的经济重心更偏向于股票、房产领域，导致其上升势头迅猛。下半年国家重点调整偏向于出口、生产等实体基础经济，将控制住股市、房产等市场的上涨趋势。
第二，楼市不大可能出现直涨或直跌的状况。由于经济的重心调整使得楼市上升势头得到遏制，再者下半年深圳楼市的推盘量将会达到400多万平方米，楼市竞争愈加激烈，也会导致市场供求关系的调整，出现适当波动。
上半年楼市整体上升幅度达35％，与2007年50％的上涨率还存在不小的差距，证明存在于下半年楼市的泡沫比较可观。
房价的涨跌我认为与政府出台的信贷政策密切相关。众所周知，上半年活跃的市场的形成很大程度上取决于银行的信贷环境的宽松。虽然前不久政府提出了二套房贷缩紧的要求，但各个下属银行机构能严格贯彻执行才是关键。说到底，一旦宽松的信贷环境不复存在，必然影响投资者原本富裕的购买力，从而间接影响价格走向。
对于住房客而言，目前的市场环境并不十分理想。高房价带来未来下挫风险，并且可能存在一定的操纵迹象，一旦下跌将对以居住为目的的住房客带来沉重的心理打击。对资金富裕的投资客而言也建议入市需谨慎。
目前不适合买房
南山某房地产开发商
个人认为上半年楼市的繁荣迹象是由宽松的信贷政策带来的。信贷的宽松助长了大批急需释放住房刚性需求的住家客入市。国家要求收紧房贷政策，但是银行不能按规定执行，或者为完成任务私下放松贷款，对楼市影响有限。从另一个角度分析，今年上半年接近尾声时，全市成交量整体已出现滑落。所以我认为楼市肯定会慢慢冷却下来。
至于目前是否是买房的时机，我坚决认为不适合。政府和媒体都在认为经济在全面复苏，但是依然有许多变数。如果政府为扩大内需进一步放松信贷，泡沫就会加大。虽然国家希望房地产能够带动其他产业的复苏，但房地产产业的上升势头过快抬高房价，居民的住房需求不能得到满足，影响社会稳定，也难以保证经济的健康发展。
惜贷时代到来，一手房更值得关注
世华地产华侨城分行置业经理 王先生
目前销售代-理商这边已明显感觉到缩贷带来的影响。近期来销售中介看房咨询的人数开始减少，合作的银行方，缩贷的情况也很明显。我预计后半年房地产市场的成交量会下降。
另外，前几个月成交量和房价的量价齐升，有投资客疯狂入市的原因。当时的信贷环境宽松，以炒家为代表的投资客入市，他们看中较低的套牢风险。惜贷时代到来后，他们的进入明显受限，进而冷却市场。
以现在的情况来看，二手房的价格明显要高出市场理性价位，对于普通的工薪阶层来说，目前买入不是很合适。相比二手房，一手房更值得关注。
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纳什均衡经典案例：
囚徒困境
纳什均衡，Nash equilibrium 又称为非合作博弈均衡，是博弈论的一个重要术语，以约翰·纳什命名。纳什均衡从实质上说，是一种非合作博弈状态。
1950年，数学家塔克任斯坦福大学客座教授，在给一些心理学家作讲演时，讲到两个囚犯的故事：假设有两个小偷A和B联合犯事、私入民宅被警察抓住。警方将两人分别置于不同的两个房间内进行审讯，对每一个犯罪嫌疑人，警方给出的政策是：如果一个犯罪嫌疑人坦白了罪行，交出了赃物，于是证据确凿，两人都被判有罪。如果另一个犯罪嫌疑人也作了坦白，则两人各被判刑8年；如果另一个犯罪嫌人没有坦白而是抵赖，则以妨碍公务罪（因已有证据表明其有罪）再加刑2年，而坦白者有功被减刑8年，立即释放。如果两人都抵赖，则警方因证据不足不能判两人的偷窃罪，但可以私入民宅的罪名将两人各判入狱1年。
市民反映
感觉差不多就出手
“怎么涨了那么多！”现就职深圳一家外贸公司的王先生，年初买房的时候并没有预料房价会涨得如此之快。为了改善居住条件打算换房，省吃俭用了多年，手头已凑足一笔购房款。2008年，他持币观望了一年，但到了2009年初，他感觉僵持的楼市开始有松动的迹象，便果断地出手，在龙华一个大型楼盘买了一套两房户型。“现在每天有人以1万元／平方米的价格询价，但是我市自住的，怎么涨也不会出卖。”
出手还要再等等
房价的猛涨一定程度上加重了部分购房者的观望，李先生就是其中一个。李先生是一名外企职员，来深工作多年，很想买套属于自己的新房。去年底，正是房地产市场特别低迷的时候，他就开始看房选房了。
不过，从事财务工作的李先生很精明，在他看来，去年底还不是最好的出手时机。但是房价却在这几个月噌噌地涨了30％。“去年年底的价格的确比现在实惠，但还没有达到我的心理价位，预计应该还有下调的空间。”于是李先生决定等一等再出手，结果却错过了最佳的购买时机。“国家后续可能出台的政策说不定还会给楼市带来变化，我还是选择继续等待。”
（本版撰文：李锦伟 黄丽芬 何嘉益 左姗姗 ）