标题：二套房贷收紧能否让楼市不再狂飙

　　二套房贷收紧 能否让狂飙的楼市“踩刹车”

　　王迎辉

　　编者按：曾为上半年火爆楼市推波助澜的二套房贷，被再次套上了“紧箍咒”。继银监会6月底下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》后，银监会主席刘明康近日再次强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。

　　二套房贷再度收紧会对正在上升通道的楼市产生何种影响？会为近期“虚火旺盛”的楼市降降温吗？带着这些问题，记者进行了一番调查采访。

　　各大城市陆续打响“收紧战”近日，二套房贷从紧政策引发了各大新闻媒体的聚焦。先是央视在一个月之内两度播出暗访节目，指各大银行集体违规为二套房贷松绑；接着6月份，杭州市率先实行收紧二套房贷款政策，速度之快、力度之大出乎市场意料；其后，上海、深圳、广州、北京等房地产一线城市也陆续跟进，二套房贷“收紧战”正式打响。6月底，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，引发了轰轰烈烈二次房贷“收紧战”。而引发“战争”的政策严格意义上说已经不是新政，而是主要强调严格执行以前的二套房贷政策。

　　《通知》明确指出，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题也开始有所暴露。

　　据媒体报道，目前北京、上海、深圳、广州二套房贷政策的收紧正在蔓延，多家银行已经对发放二套房贷持谨慎态度，尽管来自监管层面的压力未能立即发挥出效果，但二套房贷的收紧之势已经是大势所趋，效果正逐步显现。

　　据统计显示，今年1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。

　　谁在继续提供二成首付的“优惠”

　　《通知》下发效果如何？房地产信贷市场存在的各种问题是否有所减少呢？

　　记者走访了北京的不少楼盘，采访中发现，各大楼盘的销售人员现在都坚持二套房购买首付必须四成，而利率则根据不同情况有7折、7.1折等不同优惠。位于西四环的中堂楼盘销售人员告诉记者：“也许前几天以前还能商量，但是现在必须是四成首付，一点商量的余地都没有。”朝阳区的首都国际销售人员也斩钉截铁地告诉记者：“现在二套房首付都是至少四成，银行就是这么规定的，我们也没有办法。”

　　记者又致电工商银行(5.26,0.05,0.96%)和建设银行(6.12,0.06,0.99%)负责房贷的部门，工作人员都表示他们严格按照央行规定的二套房贷四成首付执行。上海浦东发展银行一位个人理财师告诉记者，他们一直都严格按照二套房首付款四成的规定进行贷款，银监会下发通知以后，对客户的审核更加严格，对一些资质不够的客户，即便是首次购房也有可能将首付提高到三至四成，这都是根据具体情况而定的。“的确有的银行会打擦边球，但是银行都有自己的系统，如果客户资质有问题是不可能通过审批的。”

　　不难发现，各个销售楼盘和银行都已经开始严格执行银监会关于二套房贷首付四成的规定，那么，是谁在为二套房贷继续提供二成首付的“优惠”呢？在走访北京多家知名房产中介公司中，记者发现，有不少房产中介仍用自己的“手法”给二套房贷提供首付二成的“优惠”。

　　在链家房产的一家店面里一位工作人员得意地告诉记者，他们并没有收到二套房贷必须四成的通知，一直都是二成房贷，七折利率优惠，就算有这样的政策，也丝毫没有影响到他们的生意，“我们二手房依然卖得非常火爆，可能是因为我们的客户一般都是首次购房，而且大家都有买涨不买跌的心理造成的。”当记者又致电了解具体情况时，之前接受采访的工作人员开始闪烁其辞，不愿再接受采访。

　　在接下来走访的我爱我家、中原地产、中大恒基等房产中介中，一位工作人员告诉记者，根据不同的银行有不同的办法，如果首次购房时以丈夫名义贷款，而且夫妻双方户口不在一起，二次购房时用妻子名字就能够“名正言顺”地享受二成首付、七折利率的优惠。有的工作人员刚开始还坚定地表示个人首次贷款可以贷到八成，即二成首付；二次贷款则只能贷到六、七成，即四成或三成首付。实际贷款数要由银行根据所购房屋进行评估，评估值越高，可以贷到的款额也越高，但在记者多次要求有所“优惠”时，他们则告诉记者，他们可以找到评估师，通过提高评估价格的办法来增加贷款额数。

　　不仅如此，在二手房买卖实际操作过程中，一些中介在个别银行工作人员配合下，采取各种变通手法，将二套房当作首套房放款，四成首付门槛变相降低。但据业内人士透露，这种打擦边球的单子将越来越少。由于上半年的楼市行情是年初时所料未及的，许多银行已经将全年的贷款预算用完，有些银行更是在第一季度就已完成了全年预算的100%-300%，收紧二套房贷是大势所趋。

　　引导房价在合理水平上形成均衡

　　面对轰轰烈烈的二手房贷“收紧战”，人们不禁要问，银监会的“打压政策”到底对楼市产生了怎样的影响？

　　在北京工作8年，目前在房山区已经有了一套小房子的赵先生告诉记者，他和妻子想着趁房价下跌时在合适的位置再买一套房子作为一种投资，没想到三月份以后房价涨得这么厉害，银行又开始收紧二套房贷，他们不得不继续观望：“我们也理解这政策是为了让房价降下来，让大家都有房子住，可是对于我们这些投资型的购买群体来说，我们大多会选择继续观望，谁不希望能低价买进，高价卖出。”

　　“政策的出台会让消费者心理上产生观望情绪，因为大家都会猜测政府是不是要打压房价，遏制房地产的发展。”北京华润房地产经济有限公司红山世家策划部经理马赟在红山世家媒体见面会上告诉记者，“从长远来看，政策的出台是有利于房地产行业稳定健康的发展。如今通胀预期加剧，房地产也存在泡沫，若任由发展终有一天泡沫会被刺破，这是政府和房地产商都不愿意见到的现象。在目前实体经济没完全恢复的情况下，房地产是拉动经济的重要力量，用强硬的政策打压房地产的发展是不对的，所以采用这种温和的政策不仅能减少泡沫，也有利于温和通胀现象；但短期来看，的确会对一些楼盘的销售产生一定的影响。”

　　“而这种影响主要是针对投资型的购房者。”马赟还说，对于准备再置房产的改善型购房者，这种影响并不大，他们楼盘的销售并没有受到影响。

　　上海浦东发展银行的理财师还告诉记者，2009年上半年银行贷款额可以说是剧增，又由于国家宽松的贷款政策，出现了大量的炒房现象，政策的出台很及时，不仅可以减少银行的坏账，还可以抑制这群炒房者，从首付二成到四成可是一笔不小的数目。而自住型刚性需求的购房者的利益并没有受到影响，从银行房贷业务可以看出大家买房热情依然很高。

　　“当然，这次新政会让大家在购房的时候更加慎重一些，我们工作中也更加慎重，审批更加严格，这样市场会更理性一些，对市场的长远发展是有利的。”该理财师说。

　　业内人士指出，此次银监会收紧二套房信贷，有利于遏制楼价的新一轮迅速回暖走高。中央财经学院银行中心主任郭田勇在接受媒体采访时也表示，有了上一轮楼市泡沫破灭留给我们的教训，对当前房地产市场持续向好的走势，要合理引导，适度调控，努力使购房需求在合理均衡的价格水平上持续释放，引导房价在合理水平上形成均衡。这样，房地产业才可能避免重蹈“其兴也勃焉，其亡也忽焉”的覆辙，顺理成章成为拉动中国经济的有效增长点。