标题：八月成很关键月 09年成都楼市"下半场"不好打
从年初的“小阳春”进入盛夏，楼市和股市的走势几乎一脉相承，保持在一个标准的上升通道里。房市回暖、二手房火爆、地王频现……，尤其在“通胀 预期”的语境下，以基金和私募为首的投资性资本在楼市若隐若现都给了楼市诸多乐观的理由，认为下半年楼市销售前景看好，房地产业将保持持续火爆的人不在少 数。但是，从大的宏观面分析，无论政策面还是市场都悄然传递出调控的信息，在银行收紧二套房贷、土地放量、新盘鱼贯入市的背景下，楼市下半年的销售还有一 场硬仗要打，在即将到来的传统销售淡季里，8月该是下半年营销未雨绸缪的好时机。
或许，即将来临的八月，是决胜下半年楼市的“非凡岁月”——
09楼市“下半场”不好打
2009年，时间行程过半。成都楼市，入“下半场”时间。
地产旺季的“金九银十”还没有来临，“大小阳春”相去已久。7、8月，是传统意义上的楼市淡季。然而，在这个气温渐然升高的盛夏，楼市 传统淡季的萧条似乎正在改观。来自世家机构的数据显示：7月6日至12日，成都市主城区商品房成交2406套、成交面积为227432.12平方米，成交 套数和成交面积较上周有所上升，分别增加了512套、55750.05平方米，环比增幅分别为27%、32.5%。
上涨仍在继续。
7月13日至19日，成都市主城区商品房成交3219套、成交面积为296953.3平方米；较上周，成交套数和成交面积仍然继续上 升，分别增加了813套、69521.18平方米，环比增幅分别为33.8%、30.6%。这个星期的最后一天，温度计显示室内温度为31℃；如果把它放 在室外，再升高5℃是毋庸置疑的。
这个夏天的楼市，似乎跟气温较上了劲。
对于传统淡季的楼市升温，成都和顺置业集团有限公司副总经理雍学薇，一点也不觉得异常。“进入七月，马上就要迈入八月，这个节点是传统 的楼市淡季，但大家不能因此就用惯性思维来思考市场。在消费者信心高涨的情形之下，消费者更愿意追求保值的资产产品，而这种资产往往是和市场形势关联起来 的。人们变得更为理性，懂得在需要的时候去买房子，而不会因为天气炎热等原因错失这样一个购房时机，所以，八月是一个非常好的购房时机，不光消费者要抓住 机会，开发商更应该好好利用这个空挡去做一些文章。”
“做文章，对开发商来说主要是修炼内功”，成都龙潭裕都实业有限公司企划部经理冯霖如此指出。这种修炼，正在被演绎。位于新世纪会展 中心旁的龙湖高端项目“世纪峰景”，经过数月的修炼后，将于8月入市。一位负责营销的人士告诉记者，“8月是个关键的营销节点，关系到下半年的销售业 绩。”经了解，市区多家楼盘的销售策略和销售目标，都已在7月初相继出台，而这些策略是否适应市场利于销售，将在8月得到初步检验。业内资深营销人士、翰 林工作室创始人赖翰林对于“8月”楼市热销的期许在于促销。“如果开发商在8月份继续走促销路线，打出促销牌，拿出像今年三月份的降价力度，那么8月份将 为下半年的销售打下一个坚实的基础。”
2009年上半年，成都住宅市场整体上呈现回暖趋势，销售量与去年同期相比上升较快，预计下半年供应将增长明显。而随着土地市场的松动，也预示着楼市供应量将随之而增加。商业物业随着短时间内供应量大增，空置率也呈现上升势头，供需关系将面临不平衡的压力。
供应量：下半年供应增加
“压力对于不同的开发商有不同的体现。一些在上半年销售旺盛的公司，经过半年的市场消化，资金回笼后他们考虑的是发展的问题，如回笼资 金后筹划拿地，规划下一轮竞争。而对于另一些开发商则担忧的依旧是生存问题，如果不在七、八月份进行消化堆积到九、十月份，秋交会时节强势大盘的营销攻 势、新盘的涌入，会分食其原有相对松散的战场。”四川中原董事总经理庄泽宝，显然不属于乐观的那一派。
摆在开发商面前的首要难题，是大户型销售的“慢吞吞”。据世家机构报告，截至09年5月底，经历楼市“艳阳天”的成都楼市，90— 144平米的存量房源几乎占据市场总存量房的40%，而去库存化周期中，144平米以上的存量房源在市场新增量释放后将继续垫底。“我们不缺现金流，加上 现在国家执行适度宽松的货币政策，贷款也比较容易，所以对我们来说大户型的销售压力微乎其微。”四川一家本土开发商的营销负责人在银行出台收紧二套房贷款 政策前曾对记者如是说，但是，日前银行关于二套房贷紧锣密鼓的动作将如何影响房产销售市场，市场将作何反应还有待市场检验。成都资深媒体人士李鸿明对于开 发商的“慢销”行为曾撰文称，不知道是适时而为还是趋势误判。
可以预见的是，下半年市场供应量将“有所动作”。世家机构研究数据显示，09年1—5月主城区新开工面积大幅下降（五城区（含高新
区）范围内核准开工建设项目194个，比去年同期减少112个；开工面积620.82万平方米，比去年同期下降45.29%。但是，考虑到上半年销售的良
好走势，预计2009年下半年的市场供应量肯定会明显高于上半年的供应量，整体水平介于2007年下半年和2008年下半年之间，预计平均每月供应量在
90万平米左右（
查看地图）。
事实上，进入7月的成都楼市，供应量开始上涨。7月6日—12日，成都市主城区新增商品房供应面积67314.81平方米，较上周增长8567.78平方
米；一个星期后，市场新增商品房供应面积再度上涨，达108229.39平方米，较上周再添40914.59平方米……
上涨的不仅是市场供应量，八成楼盘涨价成为既定事实。
据正合地产数据显示，2009年1-6月，成都主城区商品房成交均价出现稳中有升局面，月均环比增幅约3%。尤其令人关注的是，随着 2009年3—5月成交面积创历史新高，成交均价明显上涨，2009年4-5月成交均价环比增幅达4.62%。然而，在户均成交面积统计中，中小户型占据 主力充分说明刚性需求支撑了上半年楼市的爆发。资深营销人士赖翰林表示，“在五城区新近成交的数据中，大部分还是中小户型，也就是说自住仍然是主流。在这 种情况下，老百姓对于通胀的预期担心及过剩资金短期无法消除的现状将主导下半年楼市不容乐观。”
政策：调控不含糊
赖翰林表示，“从大的市场环境来看，市场对通胀的预期很强烈。从房地产市场、股市就可窥见一些端倪。年初国家制定的“保八”政策，同时 四万亿资金的投放，使得国家经济出现起色。而这四万亿救市资金中绝大部分是涌入了楼市和股市，近段时间这两个市场上的表现就是一个证明。”从六月份成交量 下滑的事实来看，价格上涨过快成为刚性需求抑制的重要原因之一。在国家经济政策和地方救市政策的双重刺激下，改善性需求随之被刺激。据中原地产的监测数据 显示，二季度二手房市场单月成交量都在5000套以上，更值得一提的是六月的二手房市场成交量并没有像商品房市场那样下跌，反而是继续走高。对于“一方面 保增长，一方面防通胀”的央行来说，显然不希望房价过快上涨或下跌，更不希望出现楼市泡沫。
日前，国家明确收紧二套房贷款政策，就是针对近段时间市场表现的一个提醒。赖翰林表示，“大量投资性需求涌入市场，让市场有了不好的 苗头，刚刚过去的六月中，除了占主流的自主性需求除外，还有就是投资行为，这是导致房价走高，包括近段时间内地王频现的主要原因。从政府层面讲，肯定不希 望通货膨胀出现，加大二套房贷款成本，抑制投资需求以求楼市平稳，是抑制投资客的策略。”在世家机构首席分析师看来，“国家控制地产行业的信贷主要是消费 端和开发端，既然很多开发端的资金现在来自其他行业，所以控制消费端的贷款更具针对性。”
由此看来，如果市场不发生改观，继续打压投资需求以及抑制通货膨胀苗头的行为还将继续下去。尽管有开发商认为改善性需求人群关注的是 品质，并非价格。然而，不少业内人士依然认为，这将直接导致高端物业放缓入市。嘉进地产顾问机构副总经理马永林在采访中回忆道，“9.27”政策对二套房 贷的调控，导致约30%的人群出现退房，如今二套房贷的收紧将对冲高的市场产生一定程度的震荡。
面对即将来临的秋交会，四川大学商学院营销工程研究所所长李蔚认为，秋交会大量新盘入市，将使销售面临更大的考验，无论从产品创新、
产品形态、还是产品价格等方面，新项目都将在一定程度上相比存量房有更大的优势。而
“随着上半年房产企业的资金回笼，企业开始将目光锁定在土地市场，希望利用这轮时机储备更多更好的土地。现在开发的楼盘基本上都（查看地图）是在06、07年的高价时期拿的土地，土地成本较高，在新楼盘上市之前，他们会利用这轮空档期进行促销尽快折现。”一家销售代-理机构的老总邓军如此表示。“8月是个购房的好时机，也是开发商决胜下半年楼市的一个重要时刻。”
谋划：八月布局下半年
一样的夏天，不一样的八月。
从经济形势来看，国家今年设定了“保八”的经济任务。一季度，GDP实现了6.1%的增长，二季度这一数字上升到7.9%。与此同时，
六月份国家新增信贷总量猛增1.535万亿元。至此，国内银行业的信贷规模在历经上半年疯狂飙升之后,达到7.37万亿元。这其中，据最新消息显示，上半
年新增贷款中，流入房地产领域（查看地图）的信贷已超过8000亿元。中原地产华北区总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)、中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东均表示，房地产市场单枪匹马的经济拉动，在市场总体经济并未见底之前，是不具备持续性的。而当代著名经济学家茅于轼和银行证券首席经济学家左小蕾，纷纷表示单靠政府投资拉动经济增长，有可能会适得其反。
国嘉地产营销总监李乐，对即将来临的“八月之战”似乎胸有成竹。“可以肯定，7、8、9月份不是楼市的空档期。目前的市场迹象是非常明 显的，大量流动性资金在市场上非常活跃，7月份已经基本上结束，即将开始的8月肯定还会有好的表现。这将为下半年的销售开一个好头。虽然国家在7月17日 对二套房贷款的相关规定又进行了明示，加大了二套房贷款的购置成本，但这种影响也仅仅体现在对于市场中的刚需房源，而高端房的目标客户大多不是首次置业， 无论是改善还是投资，其影响微乎其微。所以，对于8月份，我们也有相应的部署，毕竟对任何一个开发商来说，8月份很重要。同时，我们也会加大8月份的促销 力度，在营销手法上主要是以新房源推出、客户关系维护以及其他的一些公关活动等形式出现。这样做一来是提前消化一部分房源从而减轻秋交会的竞争压力，另一 方面，也是企业从长计议的一个布署。”
“不同的开发商会有不同的对策，有些会提价项目升值，有些会维持销售现状，有些则会出现促销状态。至于具体策略，每个项目不一样，但 都是适时而为。”李蔚在采访中最后说道。在记者采访过程中，逾10家开发商均表示已开始考虑秋交会的促销方案，尤其是近期新上市的楼盘更是紧锣密鼓开始策 划参展方案。在“金九银十”的传统旺季，以秋交会为支点的新一轮楼市热潮正在酝酿，它将会祭出怎样的策略？又将给成都楼市带来哪些影响？
或许，我们能从即将来临的八月楼市，窥见一些端倪。