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运用金融杠杆调控楼市可谓立竿见影，2008年信贷紧缩开发商“断奶”也历历在目，尽管“积极货币政策”一再重申，但是否在此前提下，银行信贷要向投资需求开刀？更有人将其解读为一种信号，疯狂楼市即将到顶，市场转折就在眼前，果真如此？
旧瓶装新酒滋味大不同
二套房贷的“严控令”呼啸而至，此情此景与2007年调控伊始颇为相似。经历2008年的“寒冬”，对如何调整楼市，管理层已经烂熟于心。加推 保障性住房，限制清一色的大户结构；挥舞金融杠杆屡次加息、紧缩信贷；再加上打击投资客，抑制流动性，这一套调控楼市的组合拳俨然有几分“胡萝卜加大棒” 的味道。而事实证明，施展下来对楼市的调控作用是明显的，尤其是紧缩信贷严审贷款的“釜底抽薪”，开发商和投资客一筹莫展。
既然金融手段成了调控楼市的“大杀器”，那么此番三令五申控制二套房贷，是否楼市又要应声而下？需要注意的是，此时国内外经济形势与两年前已有 大不同，现时正是对抗金融海啸的关键时刻，保增长促内需是主基调。有人质疑：货币投放，会否导致流动性过剩，从而引发楼市和股市的泡沫；也有观点流传：通 货膨胀即将到来，投身不动产是最佳选择，甚至开发商振臂高呼“拯救现金更待何时”。但是国家统计局本月发布的数据显示，今年第二季度中国国内生产总值 （GDP）同比增长7．9％，增速比一季度加快1．8个百分点，这也是这是中国经济自2007年三季度以来同比增速连续七个季度回落后的首次加速。二季度 经济增速的明显加快，使得上半年中国经济同比增速达到7．1％。换而言之，在楼市财丁两旺、股市红肥绿瘦的直接拉动下，距离年初定下的“保8”仍有一步之 遥。毫无疑问，房地产市场是拉动内需的“主战场”。
事实上，受此番二套房贷“严控令”影响最大的莫过于投资客，但是在左右楼市上涨的因素中，投资热钱仅仅是其中之一。信贷增量、土地供应、产品结 构甚至房地产企业的品牌策略和营销技巧，都扮演着推动楼市上行的重要角色。例如巨量货币投放缓解了开发商降价压力；而深圳今年商品房用地及保障房用地，要 比去年减少近四成，这也引发了业内在供需平衡角度上的担忧。况且“二套房需四成首付”早就有之，不过是特殊时期酌情放宽，眼下重新勒紧而已。调控意义已是 今非昔比。
棒杀炒家：治标不治本
寄希望于“二套房贷收紧”来平抑市场，彻底的解决目前深圳楼市成交暴涨、房价疯狂的问题，有点不现实。
虽然市场上对“二套房贷收紧”政策的呼声强烈，国家也适时的出台了“严控二套房贷政策”的政策。但是，此一时彼一时，2009年深圳楼市的疯狂和2007年有着诸多的不同。
2009年的深圳楼市是从开发商集体踏空开始，这种踏空带来的“供应危机”决定了深圳楼市的火爆，也将持续支撑深圳房价的向上趋势。与几年前开 发量不断上扬不同，2008年底，许多品牌大开发商都因为看空2009年的经济和楼市，甚至连2009年上半年的开发计划都不敢做。
可现实却和所有的人开了一个玩笑，金融危机下对中国的影响一夜间荡然无存，“居者有其屋”的渴望又被促动起来。市场完全超乎意料：专家们曾经忧 心忡忡的“最少需要两年才消化完”的6万套深圳新房存量房，转眼只剩下一半；二手房成交日均超600套，一举超过历史高点；房价摇摇之上万五，特区内难觅 两万以下的楼盘。
但是，目前深圳市场深层次的现状是：存量房锐减、土地出让暂停、新盘建设缓慢的多重重压将市场带入一个“供求关系紧张推动房价向上”的轨道：高高的需求，低低的供给。
在供应上：存量房半年消化一半，市场短期供应告急；因为开发商对2009年楼市看空，导致市场中期供应几乎断档；市场深圳土地出让从减少到暂 停，失去长期供应的基础。在需求上：在经济危机与通胀通缩并存的年代，囤积固定资产成为财富的代名词，银行账户上的存款需要消费掉；经济回暖初期，在低位 低成本介入，购房的需求明显增加。
从这一点看，认为投资客推高2009年深圳的房价的判断很值得去反思，一个出发点是抑制需求的“二套房贷收紧”政策是无法解决目前的错误命题的。
在某种程度上来说，“二套房贷收紧”的再次执行本身就是一种无奈。
投资客将集体“失语”
近日，银监会再次强调，要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
而从6月份的市场表现来看，深圳第三季度楼市确实不容乐观，连续数周价量齐跌，与此同时二手房市场却持续火爆，不能不让人再跌眼镜。中国楼市就是怪啊，本来7、8月份就是传统淡季，但今年最为特殊，既有政策因素，又有心态作怪。
笔者看来，第三季度楼市有三大悬疑：其一，流动性有完没完，这个已经明确了；其二，营业税年底收闸，谁会接最后一棒；其三，通胀预期到底有没有想象的那么可怕。
收紧二套房贷直接抑制了冲在最前面的投资客和投机客，这是市场即将转向的标志。不管第三季度的楼市会否应声回落，但是一个基本判断是投资客与投 机客在第三季度会收手，尤其是二手房会应声下挫，价量都会有所调整。二手房的调整直接影响到改善性置业和投资置业，当然更影响投机者。豪宅市场由于份额较 小，指标性不强，在从政策层面来看，营业税呼声高涨，流动性也到要控制的当口，利好出尽就是利空，因此三季度可能成为今年楼市的拐点。
笔者预计，下半年楼市总体上会保持平稳和健康的态势，不会再出现上半年的狂飙突进，同时这也利于为2010年预先储备优质客户。
相关链接
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2009年3月3日
广东省政府出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，宣布取消港澳台居民只能买一套房的“限外令”，即港澳台居民在广东省境内买房，执行内地居民同等政策。
研究开征物业税
2009年5月19日
中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。其中，“深化房地产税制改革，研究开征物业税”被纳入。
“放行”小产权房
2009年5月21日
深圳市人大常委会通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，对于深圳市农村城市化进程中出现的违法建筑，采取分类处理的办法，符合条件的违法建筑可以依法核发房产证。
降低自有资本金比例
2009年5月25日
国务院对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。
严格执行“二套房”标准
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银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上指出，当前要特别防范包括房地产市场风险在内的新风险点，严格执行二套房贷标准。