标题：二套房贷收紧难破楼市蜜月

7月20日，刚刚迈进办公室的林近东(化名)看到银监会主席刘明康的“讲话精神”，先是一惊，进而“观望”，不过当天他就下达了“加速销售，应对可能到来的调整”的口头指示。林是成都一家知名房企的营销总监，刚刚过去的半年报，他所在的企业仅在成都市的楼市销售额就达10亿元之上，比2008年同期增长150%。

楼市火热、地王频出，政策“放话”，此时此景，让林近东自然而然地想到了2007年的“927”，不过现在他仍侥幸地认为，现在的楼市虽已渐升温但并未恢复到2007的“火爆”，“高层政策只是喊话，真正的行动还有待观察”。

严控“二贷”风紧

7月17日，银监会第三次经济金融形势通报会上，刘明康的“讲话精神”开始直指房产金融调控，其中在第10条要求中，明确指示各大商业银行要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

这被大多业内人士认为是房地产金融政策开始由松变紧的信号。

此前，2008年12月17日，在国务院常务会议上部署促进房地产市场健康发展的政策时，国务院总理温家宝对“二套房贷”的描述是：进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

从2009年1月开始，中国楼市一反2008年初开始的疲态，进入一段蜜月期。据相关机构的数据显示，在经历了地震和金融危机的考验后，2009年成都市中心城区商品房住宅销售已达700万平方米，全面超越2008年全年600万平方米的销售水平。而5月25日以来，成都市商品房成交量几乎每天都保持在1000套以上。“量价齐涨”的形势下，包括林近东公司在内的大部分房企都调高了自己的销售目标，他们私下的口号是：“瞄准2007”。

但银行贷款跑步进入楼市，楼市量价齐涨的现状还是引起了各方的重视。

来自中国人民银行的数据显示，在2009年上半年房地产资金来源整体改善的情况下，个人按揭贷款达2829亿元，猛增63.1%，居各类资金来源涨幅之首，其间所引发的风险担忧开始为监管层所注意。

而记者得知，实际上，早在1个月之前的6月22日，银监会便印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，其中明确要求：坚持重点支持借款人购买首套自住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

在世邦地产分析师樊邦勇看来，个人按揭贷款一直都是较为优质的资产，特别是对于有能力多次置业的购房者来说，其还款能力相对初次置业更高，因此各银行地方分行在实际执行中大幅放宽了认定标准，致使政策走样，炒房者开始入市，风险凸现，最终引起监管层要求严格执行。

待基本面回暖

关于中国楼市此轮的调整，林近东坚持认为，除去金融危机的影响，中国楼市“火也看政策，冷也看政策。”

适度信贷放松之后，按照中国指数研究院监测到的数据显示，2009年上半年，我国主要城市住宅市场强劲反弹，需求表现旺盛，市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅在100%左右，而深圳的成交量同比更是增长150%。

“以成交量回升代表楼市回暖是片面的。就目前成都大多数楼盘的价格而言，还普遍偏低，尚未回复到2007年的水平。而大家还寄希望于下半年改善型需求能带动成都楼市再往前迈出一步，但二套房贷收紧的消息却在此时传出，这必然会打消很大一部分改善型需求的释放。”林近东认为，二套房贷的收紧会直接影响投资型购房，也会削弱改善型需求购房者的购买预期，对楼市的持续发展产生不良影响。

据21世纪不动产在全国楼市的初步统计，自住需求大约在目前的购房者中占30%，改善型需求比例约55%左右，而投资性需求占15%。“收紧二套房贷，取消利率优惠后，将会减少市场40%的需求。”

“就现在的数据来看，成都楼市目前还是以刚性需求为主，各种政府优惠政策加上银行二套房贷政策的适度宽松刺激的主要还是自住型的购房需求，但量价齐涨的事实也引发了部分投资者对通胀的预期，开始加紧入市，此时的政策收紧吹风是有必要的。”民生银行[8.72 -0.80%]成都分行的一位个贷经理对记者表示，目前的调控信号并不能显示楼市信贷回归到“927”的严厉阶段，一切还有待于进一步的执行细化。

在成都思进地产总经理文化勇看来，在宽松货币政策不改的前提下，加强二套房贷的执行力度，无疑是隔靴搔痒，并不能抑制房价上涨。“未来一两年，房价很可能在一定的时间内保持上涨，然后中央出台宏观政策，又在未来一定的时间内进行执行落实，然后商品房价格回落。”他认为，一切的变化只能依靠经济全面回暖后，楼市政策市才会有基本改变。