标题：楼市过热政策预警 收紧二套房贷对西安影响不大

　　收紧二套房贷 对西安楼市影响不大

　　二套房政策的收紧，不仅对购房者有影响，对开发商的影响也不小。那么，作为这场博弈的主角之一，西安的开发商又是如何看待这一政策的？记者采访了西安的部分开发商。

　　-楼市过热政策预警

　　高温天气不断，各地政府一再发出橙色预警信号，而由今年二三月份开始不断升温一热再热的“发烧”楼市，似乎也需要一个橙色预警信号。

　　宏府地产营销总监曹亮表示：“二套房贷政策收紧，这应该是国家房地产政策的一个预警吧，很明显国家政策是为了防止通货膨胀。最近各地‘地王’频出，开发商‘捂盘’又现，这在房地产市场是很不正常的，二套房政策收紧是给过热的楼市降温。”曹亮认为二套房政策的影响力不小，去年国家松绑二套房政策给低迷的楼市打了一剂“强心针”，而现在调整回去的二套房政策应该是给楼市打了一剂“维稳针”，国家的意图在于稳定楼市发展。

　　曲江城市花园销售部经理郑永嘉认为：“二套房政策是为了调控房价，国家希望通过收紧二套房贷来预防房价继续攀升，抑制楼市过热，这样做对楼市的长远健康发展有利。”

　　-自住为主整体影响不大

　　“收紧的政策对投资者的影响是首当其冲的。”曲江圣卡纳项目的销售经理付彦飞告诉记者，二套房贷政策收紧，意味着贷款买房的成本要升高，而且首付成数也要提高，这样一来，对投资者的影响最大，对改善型需求者也会有一定的影响。然而在以刚性需求为主的西安，其主力还是以自住为主，收紧二套房贷对西安的整体市场影响并不大。

　　郑永嘉认为收紧二套房贷，对于开发商的影响，仅限于销售部分，银行贷款从今年来看，很多银行的开发贷都在增长，甚至已经将当年的贷款额用超了。从目前动工情况来看，很多项目在启动，开发商不缺贷款。而从销售上来讲，二套房贷主要是针对投资或者改善居住者，对投资客影响比较大。

　　-政策收紧有利于楼市稳定

　　显然，二套房贷的全面收紧，对开发商影响不小，但是开发商们面对国家的这一政策都表示认同。“2008年松绑的二套房贷政策是在市场低迷的状态下，为了刺激市场成交而推出的。而如今市场出现逐渐回暖，将二套房贷收紧实属正常。”陕西银隆房地产有限公司执行总经理郭灿民认为，二套房贷收紧对于目前的楼市来说将有较大的影响，尤其是对于广州、北京这样楼市泡沫较大的城市，炒房者和投资者将受到不小的打击，但从根本上看，这样的政策更有利于楼市稳健运行，可以打压房地产泡沫，理性抑制市场过热。本报记者马丽张天

　　二套房贷调控贵在宽严有度

　　在天量信贷刺激房地产市场走向炽热之后，二套房贷宽松的情况面临逆转。银监会主席刘明康近日强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房贷”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，采取有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

　　事实上，“二套房贷”调控已成为平衡房价的“撒手锏”。2007年9月，为了给高烧的楼市降温，监管层出台所有第二套房贷必须执行四成首付、利率比基准利率上浮10%的严厉政策，效果立竿见影，房价应声而落。不过，此举在一定程度上也遏制了自住需求的释放。为激活房地产市场以促进经济增长，在去年底，政策放松为部分改善型需求“第二套房贷”可享受首次置业同等优惠，部分银行暗地拓宽尺度，使春节后楼市快速升温。在居民户新增贷款大幅攀升的同时，炒房风再度抬头，有的大城市房价甚至跃过2007年的峰值。

　　专家指出，目前全球经济尚处低谷，中国经济刚有复苏苗头，需要房地产业充当增长引擎；另一方面，大量信贷已经开始推升资产泡沫，埋下银行体系信用危机的隐患，对楼价的飙升必须高度警惕。因此，二套房贷调控亟须把握好力度和重点，既抑制过度投资、压住楼市泡沫，又要支持合理需求，促进房地产市场健康持续发展。而核心和难点，都是“度”的问题。

　　当前适度收紧二套房贷很有必要，但调整的第一个着眼点是严格区分改善型自住需求和投资需求，并对此设定不同利率标准和首付门槛。如何界定改善型自住需求和投资需求缺乏具体标准，确实是个难题。目前政策只规定首套住房人均面积低于当地平均水平的，购买第二套房可享受相当首次置业的优惠。但由于全国各地人均住房面积标准不一，买家申请贷款时极容易通过各种方法获取资格，导致二套房贷无形中全面放开，设立一个更具操作性的标准迫在眉睫。并且，对二次置业中的投资需求应提高贷款条件，对三套以上房贷更应在首付和利率标准上层层提高。

　　另外，加强监管，督促商业银行合规操作，提高其风险控制意识也同样重要。今年以来，在宽松信贷指标支持下，银行追求高额利润，在房贷业务中频打擦边球，使有限的房贷放宽政策在执行中被屡屡突破，近乎成为一纸空文。因为缺乏具体执行标准和有效约束，许多银行甚至对三套以上房贷都给予了首次置业般的优惠。

　　而全面放松做法的背后，是商业银行追求信贷规模扩张却缺乏风险管理意识。在广州、深圳等楼市炒风较盛的城市，有银行为投资客按首次置业优惠提供超过五套的贷款，零首付、一成首付频频出现。甚至出现为开发商“假按揭”骗贷大开绿灯，部分地区热销楼盘退房率居高不下，为未来资产质量埋下巨大隐患。

　　从管理层的态度看，货币政策正面临微调，但短期内不会发生根本改变，信贷推高资产泡沫的过程可能还将持续。如何在房地产市场炽热之时及时降温，既有效抑制过度投资，又保障合理的购房贷款需求，继续发挥房地产业经济引擎作用，更考验着监管者的智慧。据《中国证券报》

　　二次置业者的换房梦

　　去年下半年，“二套房政策或放宽”的消息在全国各大媒体风传；今年下半年刚开始，二套房贷政策收紧的消息又在市场上炒得沸沸扬扬。对于普通购房者来说，希望能够实现二套房的梦想，一直随着市场上的“风”在飞。

　　这里暂借“艾涛方”这样一个虚拟角色，来代表这群等待换房的人们，反映二套房政策的变化对购房者带来的一系列影响。

　　艾涛方是西安一名普通市民，年届而立，与妻子和两岁的儿子住在一套60平方米的一室一厅里，随着儿子的长大，他越来越觉得这套房子不能适应家庭的需求了。从儿子一周岁开始，他便四处寻找合适的房子，作为二次置业的目标。

　　07年首付比例提高——发愁的梦

　　艾涛方一家目前所住的小房子是5年前买来的，当时想着先买套小的，就当过渡房了，但是5年过去了，当年单身的他已经成了家，有了孩子，小房子就感觉越来越紧张了，孩子要让老人带，老人来又住不开，只能在客厅支张单人床凑合，但这毕竟不是长久之计，肯定需要换套大些的房子。

　　就在他们开始计划买第二套房子来改善一下居住环境时，新的房贷政策出台了。2007年，“927”房贷新政将第二套住房的首付比例提高至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。这一下子比艾涛方当时买这套小房子的首付比例翻了一番！他觉得自己运气不好，买房子的几年刚好赶上楼市上升期，前后共经历了十次加息，每月还贷压力也比较大，存也存不了多少钱，就算想把一室换成两室，首付也只能付个七八万元，可按政策算，这个数目，根本就买不到房子。

　　08年改善型优惠——希望的梦

　　去年国际金融危机，整个经济形势都不太好，楼市也比较低迷，一些楼盘为了拉动销售也在变着法打折优惠。艾涛方有些动心，但一想到自己属于二次置业，无法享受到各种政策方面的优惠，他就有些犹豫了。就这样，他在等待中看了一个又一个楼盘，咨询了一家又一家银行，大多数都要求把第一套房贷还完，可他如果真的把第一套房贷还完，那就没钱再买房了。因为钱就那么多，还贷款还是做首付，只能选择一样，他还是希望能让他这样的改善型住房购买者享受到像第一套房子的首付及利率优惠。

　　2008年10月份，为促进居民购房，央行出台了调整优惠利率的政策：“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。”至于什么是“改善型普通自住房”，没有详细解释，虽然自认为属于改善型，但怎么让银行认定？政策没有说。艾涛方想着，既然这个风声都传出来了，那么将来肯定会有个说法，他决定继续等待。

　　09年房贷要收紧——失落的梦

　　日子一天天过去，艾涛方的换房计划依然没有实质性的进展。在他的前思后想中，西安楼市进入了2009年的春天，突如其来的“小阳春”，不仅让很多开发商始料未及，也让相当多的观望者有些恐慌。

　　艾涛方有些害怕房价上涨，因此更加频繁地出入各大售楼部，并且更加关切二套房政策的发展。三个月过去了，他没有看到除了上次那个改善型住房以外的其他政策细则。他的担心不是多余的，今年6月22日，银监会向各地银监和各银行总行印发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(以下简称《通知》)，要求各银行要严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

　　《通知》发出后，近期传出杭州、北京、上海、广州等地银行开始收紧房贷市场的消息。7月17日，银监会主席刘明康更表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。艾涛方注意到，媒体上一些业内分析人士认为，《通知》的下达，意味着改善型自住房的房贷优惠将取消。以个人为单位认定房产套数、贷款结清不计入房产套数等“灵活”做法将会停止。这不是又回到了2007年？他后悔了，为什么没有早点下手换房呢？！

　　近期公积金知识讲座——重燃的梦

　　在艾涛方懊恼期间，一个偶然的机会，他参加了华商报社组织的“大型公积金买房咨询活动”，并详细地听了西安住房公积金管理中心信贷处副处长刘昱的讲座，才第一次清楚地了解了住房公积金贷款的优势。

　　刘昱明确解答了以艾涛方为代表的二次置业者关于二套房问题：公积金贷款政策只有一个，不论是第几套，利率都是一样的，不会有上浮和下调。最主要的是，一个人不能同时享受两套公积金贷款，如果第一套房已享受公积金，在还清了贷款的情况下，第二套房还可以继续再贷公积金；如果第一套是商业贷款，只要能出具按期还款的能力证明，第二套房的公积金贷款也等同于首贷，不存在任何“二套房”贷款的限制，最低首付依然可达到两成。

　　刘昱的解答让艾涛方心里豁然开朗，他决定，房子肯定还得换大一些的，但贷款可以选择公积金，要不然，这么好的政策，不用多可惜啊！本报记者田永丽