标题：疯狂楼市

紧缩房贷能否让快速上涨的楼价刹车？

　　核心提示

　　今年3月以来，深圳房价节节攀升，特别从6月份开始，房价“疯涨”令人咋舌。根据深圳市国土房产局的统计数据，6月深圳新房均价近15000元／平方米，创今年新高，而7月15日，深圳新房的成交均价更是达到18609元／平方米的惊人数字。不仅是新房，深圳二手房价涨速也“不甘落后”，6月份深圳二手房成交环比5月上涨近25%，销售价格上涨3.9％，位居全国第一。业内人士表示，深圳目前大部分楼盘销售价格实际上已经全面超越2007年高峰水平。

　　在深圳楼价疯狂上涨的背后，投资客又“卷土重来”，活跃在深圳的每个楼盘。记者调查发现，在这场房价“冲高”的过程中，房产经纪人是“大赢家”，不仅月收入呈几何级数般增长，“有眼光”的经纪人还合伙出资炒楼。一位20岁出头的房产经纪人告诉记者，她6月的工资收入加上炒楼收入达到8万余元，计算起来，她这个月的收入竟是去年全年收入的5倍多！

　　策划/柯学东  文/记者阮晓光、龚夷菲   图/记者骆昌威

    价格篇

　　“现在房价一天一个价，已进入第二轮的疯涨期，在6月份，你买房后马上转手就可赚钱。” 

　　——美联物业经纪人小徐

　　房价本月涨幅最大

　　今年年初开始，深圳楼市回暖迹象十分明显。根据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据，今年上半年深圳新建商品住宅销售面积已经接近2007年同期水平。数据显示，深圳1至6月新房价格从每平方米11459元涨到14900元。今年3月起，深圳新建商品住宅房连续上涨4个月；6月份涨幅最大，每平方米比5月涨约2000元。

　　地产界一位业内人士告诉记者，6月份房价涨幅十分不正常，与今年1月相比，6月一手房价上涨35%以上，而2007年房价最高峰时同期数据才30%。

　　记者在深圳一些热点楼盘调查发现，涨价楼盘的比例高达60%，且涨幅多在1000元/平方米以上。如：仅6月单月，金地梅陇镇2期的每平方米提价超过千元，目前为13500元/平方米。而在2007年楼市最火爆时，其2期均价才10500元/平方米。比高峰时高出3000元/平方米。

　　然而， 上涨势头似乎还没“停歇”。根据数据，7月1日起至13日，深圳新房均价在14000元／平方米左右；而7月15日当天，成交新房均价达到18609元／平方米，创今年新高。

　　一套房两周涨15万元

　　赵先生是罗湖区莲塘片区东方尊峪某89平方米商品房的业主，他现在仍为自己没有卖房感到庆幸。“3月时，我就在中介那里挂了120万元的价格，因为自己出差，房子迟迟没卖出。”

　　5月中旬，赵先生出差回来，中介告诉他，他的房子现在可以卖150万元，然而他仍没有马上处理这套房产。仅过二周，赵先生再次接到这位中介的电话，称如果他愿意现在出手，买主可以再加15万元，是个大好机会。赵先生告诉记者，看着中介挂出价格每天见涨，都不知道是否该卖房。

　　业主卖房马上后悔

　　同样是莲塘片区的业主，万小姐在名骏豪庭骏禧阁有一套60平方米的房产，6月6日，她在中介那里挂出66万元的价格，下午便被两个中介公司争着抢签。

　　“我挂出的价格还是一个月前的价格，下午中原、中联两个中介公司的经纪人便把我缠住了，而且相互抬价，最终，我的房子以68万元当天成交了。”万小姐说。“后来我了解到，买我房子的就是中介公司的工作人员。”

　　即便价格涨了2万元，但是万小姐很快便后悔了。因为，三天后，她的房子挂出了74万元的价格，差价6万元。为万小姐代-理卖房的中介公司工作人员告诉记者，事后，万小姐来到公司闹了几次，“但楼市就是这样，好房子没有卖到合适价位，只能怪你没眼光。”

　　炒楼篇

　　“楼市好的时候，经纪人合伙炒楼，不仅解决了首付难的问题，还降低了风险，这样笋盘也能握在自己人的手上。”     

　　——中原地产经纪人小李

　　经纪人高薪破5万元

　　今年以来,楼市红火让不少房产经纪人眉开眼笑。中原地产的李小姐只有20岁出头，但已在房地产市场“摸爬滚打”4年多。她告诉记者，除2007年以外，还没有见过房子像今年这么好卖的。

　　“我刚发工资，你猜多少？”小李兴高采烈地问记者。“5万7千多元，扣税都扣了一万多元！当然，这还不算我炒楼的收入。”据她介绍，她是他们分公司这个月业职最好的，卖了20多套房子，每套按佣金的15%提成。

　　“2007年时每个月也有2万多元收入，但突破5万元还是第一次”小李说，今年以来，只要有盘放，价格合理，她很快就卖掉。“最忙时，我一天签了五单。”

　　回忆起去年，小李形容“不堪回首”，那时，一个月不开张都很正常，大家天天在办公室打牌、聊天。“我每个月就靠900元工资维持生活，每天只能吃榨菜，喝稀粥。”

　　合伙炒楼按股“分红”

　　记者在采访中发现，深圳不少房产经纪人在楼市大好时直接参与炒楼。他们看准楼盘后，诸多经纪人合伙凑首付资金，然后在供楼前将房产卖掉，赚差价，并按入股多少分红。小李告诉记者，她今年才开始加入合伙炒楼，跟一位叫“林姐”的老经纪人，一般只管入股，其他的事不用多问，赚钱自然会收到。

　　小李说，在深圳各大中介公司，经纪人在楼市旺时合伙炒楼现象很普遍，“笋盘”一到公司就会被“内部消化”，市场上根本没有什么真正的“笋盘”

　　上个月，小李第一次尝到合伙炒楼的甜头。她告诉记者，“林姐”拿下罗湖一处小户型房子，首付15万，她入股5万元。这套房子刚过户便被卖掉，赚了12万元，按入股股份，她得到4万元“分红”。

　　美联物业的经纪人小徐告诉记者，做得好的经纪人最后基本都会走上炒楼的道路，“比赚佣金快得多，合伙炒楼能以小投入获得大回报。”

　　风险篇

　　“如果真的收紧二套房贷，楼市的成交量肯定会相应的降温，这必然影响到房价，下半年楼市的走向，还真是个未知数。”        ——中国银行深圳分行沙头角支行按揭员小蔡

　　二套房贷明松暗紧

　　前不久，关于银行收紧二套房贷的消息传出，在深圳房地产界引起了不小的“震动”。记者早前已致电深圳多家银行了解到，中国银行已开始缩紧，适度调整客户的准入标准，提高门槛，而建设银行、工商银行、农业银行仍可享受最低二成首付和基准下浮30%的利率优惠。虽然银行尚未收紧二套房贷，不少房产中介到处打电话传播消息给客户，弄到客户心慌慌。

　　银行方面负责人表示，深圳关于二套房贷执行情况并没有真正施行，目前还没有任何官方部门表示已收到并转发该文件；四大国有银行及招行、深发展这6家银行表示，目前房贷政策并无明显变化。

　　但本报记者调查，目前深圳银行界事实上已经“暗紧”。比如二套房的认定；双拼户型可能要按两套而非一套贷款；商用物业下浮利率不再行得通；通过中介做高评估价超量放贷也不再容易等。

　　贷款百万多给32万元

　　林太太最近就一直为新房贷政策出台而焦虑，林太太告诉记者，目前房价很高，但银行按揭门槛很低，等到房价降了，说不定银行按揭门槛又高了。

　　林太太给记者算了一笔账：一套商业按揭100万元的房子，属于二套房贷，等额本息贷款20年，如果按基准利率7折即4.158%计算，那么购房者每月须还6143.38元,同样一套房子，银行收紧二套房贷后，贷款利率为基准利率上浮10%,即6.534% ，购房者每月应还7475.76元。两相比较，购房者一年要多支付利息约1.6万元，20年来就要多付近32万元了。

    专家篇

　　“分析目前深圳楼市疯涨，还要结合整个城市的经济飞速发展来看，因为经济的发展可以‘吞掉’房地产价格上涨带来的风险。” 

　　——深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁

　　下半年房价会小幅振荡

　　深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁解释，不能静态地看深圳房价，在经济迅速发展的大背景下，如果只是单和2007年比价格并不科学。“2007年深圳人均GDP刚突破1万元美金，今年达到1.3万元美金，经济在增长，房价也会变化。”“深圳上半年楼市价格上升35%以上，一手楼、二手楼成交量达到900多万平方米。”宋丁认为，按深圳人口比例来算，正常成交量应在600~700万平方米，目前已超出200万平方米。2008年积累的楼盘基本释放完了。宋丁分析，深圳房价疯涨，其实主要还是得益于宽松的货币政策。宋丁认为，下半年深圳的楼市可能会有小幅振荡，但幅度有限，成交量可能会有所下滑，有自住需求的人，不必担忧未来楼价会有大幅改变，该出手就出手，不要以为会出现狂跌的可能性。