标题：下半年楼市存在何种变数

　2009年的指针已经过半，成都楼市在经历一波"小阳春"之后，又归于疲软状态。定格2009年的6月30日。自从广渠路15号地成为北京新地王开始的那天起，媒体从未缺乏对此事的想象力。他们总想要问新地王为什么是09年上半年的最后一天出现？但是，结果无论是巧合，或是市场作用的真实反映。新地王已经成为我们生活中无法回避的焦点。地价上涨是否会透支未来？房地产市场是否再度泡沫化？2009年下半年楼市又会走向何方呢？

　　刚性需求平稳回落

　　今年二月开始，成都市商品房成交量得到逐步放大。特别是在四、五月份，成交量堪比2007年高峰时期。2007年的房价一天一个价，在此刺激下，自住、投资、投机、甚至怕晚了就买不起房的恐慌性需求相比，目前市场则主要以刚性需求为主，另一部分则以改善性需求和投资需求为主。这三种消费结构共同支撑成都楼市，但是，这种需求结构并不能长期持续如此之高的成交量。因此，从需求结构上来看，在刚性需求累积释放完毕之后，后续的楼市消费还需要一定时间来积聚能量。另外，市场的逐步回暖所带来的价格上涨，也将使部分消费者被排除在外。而对价格并无特别敏感的多次置业者来说，他们的购买习惯与刚性需求并无太大关系，因此，他们会以更加挑剔的眼光决定其房产购买的速度和规模。但是，价格回升之后也会使部分投资者进入到楼市之中，因为他们相信"买涨不买跌"是一句至理名言。就短期因素而言，夏季是购房市场上传统的销售淡季。炎热的气候影响人们出行的意愿，对房产成交量也会产生一定的影响。所以，我们认为进入下半年后，市场需求会有一个正常的、合理的平稳回落。

　　市场供应理性恢复

　　今年1-5月份以来，供应量处于近三年的最低水平。这是在经历了2008年市场的萧条、库存居高不下之后市场自身调节的一种正常反应。目前像金沙、红牌楼、东湖、建设路等热点片区的合理热销产品已差不多消化殆尽。因此，在这些热点区域有土地或项目储备的企业将会加快项目进度，抓住难得的市场空白期。在国家四万亿投资以及配套措施稳定经济初见成效、成都楼市近半年旺销的情况下，无论是消费者还是开发企业对后市的预期大部分已趋于向好，对行业平稳发展的信心也得到了稳定。

　　另外，今年5月，中央决定把"保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。"，与之前35%的最低资本金比例相比，这无疑大大降低了开发企业启动项目的资金门槛，对后市供应特别是普通商品住房的供应将起到积极作用。从总体来看，供应会与上半年相比出现大幅回升。但因季节等短期因素，月度的供应情况会呈现不均衡的特点。除去供不应求的局部区域可有效克服气候等不利因素之外，大部分楼盘会根据传统的淡旺季进行节奏控制。因此，在秋交会前后，市场可能因消费旺季的到来出现大规模的供应。

　　房价将会稳中有升

　　在房量库存趋于合理的情况下，考虑到后续的市场供给会更为主动。因此我们认为后市的价格并不会有太大的波动。根据世家机构提供的数据显示，09年上半年90平米以下户型去化速度最快，剩余库存不足5个月所需，由此看来，90平米以下户型仍是市场的主力需求。在城市成熟地段此类户型将延续上半年的热销势头，价格也可能出现明显上涨。

　　下半年楼市价格除个别性价比较高的楼盘将可能出现明显上涨外，其余大多数区域和中大户型由于库

　　存压力等因素，整体价格将保持平稳，涨幅相对有限。但需要注意的是，上半年信贷投放量高达5.85万亿元，已经超过2008年全年水平。在拉动内需，保持经济平稳发展起到积极作用的同时，部分资金不可避免地流进楼市和股市之中。宽裕的资金流动也开始引发公众对于新一轮通货膨胀预期的担忧。因此，要求资金保值增值的避险需求将可能对楼市产生冲击。这种通货膨胀的预期一旦加强，肯定会增加投资者进入楼市的速度和力度，会给房价带来不理性上涨的变数。

　　后市土地价格上扬

　　2008年由于国土部门的供应结构调整，主城区商住用地成交面积骤减，商服用地成交面积则大幅增加。进入2009年之后，在公开土地出让上，相关部门依然保持了小步试水的谨慎心态，除商住用地外，商服用地成交也相对减少。这边是国土部门的小步试探，那边是在库存去化资金回笼之后，大批企业存在储备土地进行下一轮开发的需求，供需矛盾明显。为响应国家改善居民住房条件和拉动内需的要求，成都市2009年将启动涉及63个项目，约3.25万户，270万平方米的大规模旧城改造计划。这一计划一方面极大地刺激了拆迁户的刚性需求，另一方面也将在主城区内置换出大规模的地块。与之类似的锦江区东调工程后续旧城改造，金牛区荷花池批发市场搬迁、铁半城茶店子旧城改造等等都为将来主城区房产开发提供了宝贵的土地资源，之前房地产开发主战场向三环外转移的趋势或许会因此而减缓。另一方面，即便在楼市最萧条时期，重点地段的黄金地块也从来不缺购买者。像领事馆地块、东大街区域等一直都是众多开发企业觊觎的目标。

　　土地市场的成交量和价格往往可以看作是商品房市场的先行指标。上半年，由于商品房销售市场的明显回暖稳定了开发企业的信心，加之国土部门小步试水导致土地市场的供需失衡、后续主要供应区域集中在旧城改造等成熟区域、重点地段优质地块陆续推出等原因，土地成交价格与去年相比将会出现明显的上扬。

　　当经历调整之后的市场一旦恢复理性，我们对房价的未来预期依然不能与2007年相提并论，当初的高价土地按照现在的市场行情同样无法盈利。所以，下半年的土地价格上涨将会是在2008年基础上的理性恢复。需要注意的是，与投资者通过房地产消费进行富余资金的避险相似，企业同样存在通过房地产市场避险的需求。我国沿海不少制造企业关闭工厂回收资金，通过购买商品房或土地避险，企业通过宽松信贷政策获取大规模资金后同样可能不是在自身行业追加投资而通过购买土地来规避风险。因此，这些行业之外的变数同样会影响到土地的成交价格，一旦形成趋势，难免形成土地泡沫。