标题：恢复期难承大波动上海令出两道降温楼市

本报记者 王海春 上海报道

上海市房管局近日出台了规范市场交易的暂行规定，要求开发商严格执行商品房销售有关申请预售最低面积标准的规定，不得“少量多批”、“捂盘惜售”。在禁止开发商捂盘的同时，上海还收紧了二手房贷。上海房产中介已接到多家商业银行口头通知，要求二套房贷款首付款不得低于四成，二套房贷款利率要严格按基准利率上浮10%来执行。

市政府出手调控楼市

　 7月19日晚，上海市房管局在发布《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》时称，政府将加强对商品房销售的监管，开发商要严格执行商品房销售有关申请预售标准的规定，不得“少量多批”、“捂盘惜售”。

　 “我认为此举意在打击开发商囤房行为，增加楼市供应量。”华燕置业市场部总监冯伟解释，如果开发商将一次获得的3万平方米预售房源分为多次销售量，可能会给人一种房源紧缺的感觉。开发商每次只卖少量的房子，买房的人会认为再不买房便无房可买了，可能会引起一种不安情绪。冯伟认为，这种情绪更有利于投机楼市者进行炒作，除了把房价抬高、短线套利，也使那些真正用于自住的购房者蒙受损失。

　 在上海市房管局出台打击开发商捂盘惜售政策的第二天，银行也收紧了第二套房贷的口子。

　7月20日，上海银监局要求在沪各银行加强信贷管理，防范按揭贷款风险，对二套房贷不得变相降低成数最低首付四成，严格执行利率上浮10%的政策。

　 “银行贷款是投资者放大投资需求的一个重要手段。如果不抑制投资楼市行为，房地产泡沫会越吹越大。”中富投资研究部主任蔡文蓉认为。

　 而易居中国分析师薛建雄认为，二套房贷的放松、投机楼市再次兴起和开发商的惜售有一定的联动作用。

　房产投资者利用了今年信贷宽松的条件去买更多的房子。薛建雄指出，由于市场上存量短期内被迅速消化，供求关系发生转变，一些楼盘为等待更高的价格去出售，而捂盘惜售。

“楼市再难承大波动”

专家认为，上海市政府出手楼市是出于“稳妥起见”。而增加供应量，使房产价格不至于短期内过快上涨，正是为了保护刚性需求的购楼热情。

　 楼市持续变热引起上海市政府的重视。在近日举行的上海市人大常委会三十二次会议上，与会委员表示，要密切关注房地产市场对区域经济的影响。7月17日，上海房协召集了上海的开发商，商讨如何使房产市场更健康地发展。

　“一定要对投资楼市的行为和开发商惜售行为有所抑制。”上海房地产行业协会副会长贺耀祖告诉记者，这周市政府联手房协和上海的开发商举行座谈会，希望各方珍惜目前恢复起来的局面。

　 而另一方面，在市场上供求关系也发生了变化。进入二季度后上海商品房的库存量消化速度加快。今年1月，上海楼市月成交量为50.68万平方米；而到了6月，成交量增至218.56万平方米，暴增3.3倍。房价也随着成交量的暴增而上涨，涨幅达12.7%。

　 也正是在这一时期，楼市供求矛盾进一步加剧。分析师认为，这主要是由于市场回暖，市场购买力上升，需求不断增加所导致。

　“鉴于今年第二季度成交量猛增，由于去年开发商停工及放缓了楼市投资，有不少在建项目供应无法放量。成交与供应之间的矛盾将日益突出，供需难以平衡，按上半年上海每个月成交200万平方米的速度，第三季度末可能会出现供不应求的局面。”冯伟表示。

　华燕置业的研究报告显示，今年第二季度上海市住宅供应面积为305.87万平方米，而成交面积则达到了510.88万平方米，供需比为1:1.67；而今年第一季度的供需比为1:1.54。

　 贺耀祖认为，上海楼市进入5月后需求结构发生了变化，如果投资需求抬高楼价、吸收市场上大量住房，不但会损害刚性需求入市热情，也将积累楼市风险。蔡文蓉也认为，如果楼市价格过高，再次出现交易量大幅下滑，市场信心将再次受到冲击。而观望情绪一旦再起，对楼市将造成相当大的伤害。

　 “在整个经济还相对低迷、楼市未来走势还不太明朗的情况下，大量投资楼市的行为不但会透支未来房地产发展的空间，房地产市场也将再次经历起伏。”贺耀祖表示，这种波动对于正处于恢复期的楼市来说是不能承受的。