标题：二套房贷政策曾是楼市调控"撒手锏" 多大威力?

　　二套房贷政策到底有多大威力？让我们看看它出台以及执行的历史就可发现这项政策的能量确实不一般。

　　二套房贷政策威力非同一般

　　2007年9月，经历了三年多宏观调控的房地产市场高烧不退，甚至出现“越调控越涨价”的怪现象，在股市楼市的互相作用下 ，全国各地的“地王”层出不穷，楼市屡屡出现“面粉贵过面包”的现象。

　　2007年9月27日，面对不断上涨的房价，中国人民银行发布通知要求：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% ，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”

　　这一措施的出台，沉重打击了市场的投机风潮，投资型购房已经无利可图，二套房贷政策后来被众多评论人士解读为楼市调控的“撒手锏”，从此以后，全国楼市迅速降温，引发了2008年的楼市寒冬。一直到2009年初，随着全国各地刺激内需政策的频繁出台，二套房贷政策因为不利于刺激消费而被各家银行束之高阁。在利率下调等各种优惠政策的刺激下 ，百姓购房需求重新被激发，投资型购房也重现江湖，开发企业仿佛回到了2007年的火热岁月。

　　历史总是惊人的相似，就在上个月大批“地王”重现江湖，房价再次狂涨，甚至一些停滞多年的烂尾项目都重新复工的时刻，央行再次出手，重新明确“二套房贷政策必须严格执行”。

　　贷款10万30年将多付5.3万利息

　　第二套住房贷款政策从严之后，购房者会增加多少购房成本？据介绍，目前5年以上商业贷款基准利率为 5.94% ，下浮30% 后只有4.158% ，而上浮10% 之后则变成了6.53%。以此推算，以商业贷款10万元30年期为例，用等额本息法计算，按下浮30% 的利率计算30年共需还款175206.74元，而按照上浮10%的利率计算则需还款228255.22元，两者相差53048.48元。

　　一位房产从业人员告诉记者，按照青岛比较普遍的贷款额度算来，如果用40万元贷款购买一套住房，30年中大约需要多付出21.2万元，如此巨大的差距 ，让投资型购房的利润空间大幅下降。

　　贷款买房巧用公积金　　

　　在第二套住房贷款方面，住房公积金贷款不受上述利率限制。记者从市住房公积金管理中心获悉，只要是还完以前的公积金贷款，购房者无论买的是第几套住房，一律执行统一的公积金贷款利率，也就是现在的贷款五年以下(含五年)年利率为3.33% ，五年以上年利率为3.87%。 　　

　　也有理财专家建议，贷款购买首套房的购房者，即使可以使用公积金贷款，但未必要用。可以将公积金贷款的优惠利率，用于以后进行二次置业。

　　据介绍，经央行去年连续五次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.94%，且符合条件的贷款客户利率还可下浮30%，也就是4.158%，这与公积金贷款利率3.87%的利率差已不明显。

　　事实上，降息后首次购买普通自住房的市民 ，商业贷款月供并不比公积金贷款多多少。如30万元20年期贷款，按等额本息方式，商业贷款月还款额为1843元，公积金贷款月还款额为1797元，前者比后者每月仅多46元。20年下来，利息相差才11040元。记者 赵健