标题：楼市胜于赌市

  “房屋租售比”是指每月房租与房屋的总售价之间的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。租售比的计算方法为：租售比=租金/房价。一般把租售比1：200到1：250之间数值作为衡量一个区域房产运行是否良好的标准，国际上把1：300作为租售比的警戒线。

    根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年全国房屋租售比已经高于1：400，相应的全国大部分地区房屋租金收益率在2.5%左右，低于长期存款利率、更低于贷款利率。一般来说在当前的利率水平下，6%~8%的租金收益率比较合理。在目前的租金收益率水平下，租金收益明显低于住房抵押贷款月供还款（以首付30%为例）。

    今年一季度的房产小阳春之后，全国许多城市的房价是上去了，但租金却不升反降。这使得中国房地产业固有的租售比问题愈发严重。从实际情况看，包括上海、北京、深圳等地的租售比已经远远超过这条国际警戒线。考虑到不动产持有税对房屋“租售比”影响极大，而中国并有如欧美那样实施物业税，因此租售比可适当上调，同时，中国经济发展速度较高，人民币升值预期强烈、城市化发展迅速、居民改善需求很大的状况，但即便如此，超越1：250也意味着房价处于泡沫状态。

    中国房屋租售比不合理是个明显的事实，而且由来已久，随着这一轮房价的非理性上涨，风险可能进一步加大。那么明知房价不合理，为什么还有这么多人前赴后继、趋之若骛呢？主要是在睹房价未来的上涨！那未来会如愿以偿吗？广大消费者、尤其是占权重最大的广大中低收入者应该怎么办？笔者认为：解铃还需系铃人！首先要从中国房价为什么会上涨上去找出原因。

    第一、“极度”宽松的货币政策和信贷政策。

    由于政府“极度”宽松（名为“适度”宽松实为“极度”宽松）的货币政策和信贷政策，大量信贷资金流向了楼市，降低首付（一成首付）、放松二套房贷。有据为证，2009年上半年新增信贷高达7.37万亿元,远超过2009年年计划信贷5万亿元的规模，仅上半年的信贷就超过了全年计划的147.4%，更是超过新中国成立以来任何一年的信贷投放总量。

    根据 央行统计显示，上半年全国金融机构房贷新增量达到4661.76亿元，同比平均增幅达150%。其中，招商银行、恒丰银行、深圳发展银行同比增幅均超过400%，工、农、中、建四大国有银行均超过100%；央行上海总部发布的2009年上半年上海市货币信贷运行报告显示，上半年人民币贷款3715.5亿元，为2008年同期的2.3倍，也较2008年全年多增971.1亿元，6月份上海市新增个人住房贷款127.1亿元，创单月增量历史新高，同比多增加100亿元，6月份二手房贷款增加143.4亿元，同比多增129亿元，而根据早前公布的统计数据，5月份上海个人住房贷款增加78.7亿元，同比多增64.4亿元，创近4年来单月增量新高，但这一记录很快被6月份的数据所刷新,其刷新的速度之快和幅度之大，让人瞠目！但“极度”宽松的货币和信贷政策能否持续？值得思考和观察！

    第二、地方政府的竭力托市。

    理论上把“稳定房价”片面的理解为“涨幅趋缓”，实际上以“房价不能跌、不让跌“作为第一要务”。以上海市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局2008年10月22日发布的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》为标志。

    这一意见总共分为14条，其中第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行；第六条至第九条、第十四条执行期限：从2008年11月1日起至2009年12月31日止。这部分政策中，对房地产市场产生重大影响的多项政策都被调整。政策回顾：上海连夜出台“14条”救市具体内容：降首付| 居民首次购房最低首付款比例减至20%免税费| 个人买卖住房暂免征收印花税免土地增值税 降税率| 个人住房公积金贷款各档次利率降0.27%降契税| 首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%二手房| 二手房上市周期5年降至2年公积金| 家庭公积金可贷额增至80万元。
    
    于是呼，全国各地方政府似乎拿到了托市的“尚方宝剑”，打着“保民生、促发展”的旗号，一场楼市托市的“裸秀”大赛就此疯狂展开，“购房退税”、“购房入户”、“放松二套房贷”、“降低首付”、“取消‘限外令’”、“取消5年营业税”等零零种种，可谓“十八般武艺”全用上，当然还有“楼荒论”、“通胀论”、“买房爱国论”、“房产救国论”、“取消经济适用房”、“取消90/70工程”等的鼓噪，还有“100%退房率”、“假按揭”、“房贷放松”、“囤房囤地”的积极配合，一场中国楼市“荒诞剧”粉沫登场！房价的飙升也就在“情理之中”！

第三、中国保障性住房建设的严重滞后、短缺和拖延。

    1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发1998 23号文)，该文件作为房改的纲领性文件，宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”，向人们勾勒了廉租屋、经济适用房、商品房多层次的住房体系。遗憾的是，绝大多数地方政府对保障住房建设只停留在口头、流于形式，中央相关职能政府的监督和监管不力，以廉租屋、经济适用房为主的保障住房建设严重滞后、短缺和拖延，千军万马都进入了商品房这“华山一条路”，造成房价日益飚升，房改十一年房价飚升了十一年，严重背离广大中低收入者的消费水平，至今，全国许多地方的保障性住房体系都还没真正建立和完善起来，上海的经济适用房也尚未面试。

    各地保障性住房雷声大、雨点小，或干脆光打雷不下雨！“说的比唱的还好听”！关键在于怎样做！为此，笔者借一切可能的机会，不遗余力地呼吁各级地方政府多建、快建包括廉租房、经济适用房、限价房和经济租赁房在内的多层次保障性住房，这是各国、各级政府的内在职责！是中国将长期处于社会主义初级阶段的国情和民情所决定的！以此来最大限度地避免把广大中低收入者被动地推入中国房地产的赌场！

    第四、中国对房地产的投资、投机过于放纵。

    在保障性住房严重滞后和短缺的同时，在住房结构不合理、新建住房套均面积偏大的同时，对国内外的投机又过于放纵（取消“限外令”，“两外”人士大肆投机上海楼市）。至今，对房屋“投资”和“投机”概念都没有明确定义，银行放贷无论是对开发商还是消费者都过于宽松，没有征收包括物业税、遗产税等在内的国际惯例，连法律规定的20%交易所得税也没有严格征收，导致中低收入者住房困难和投资、投机过剩并存。

    第五、所谓通货膨胀的预期。

    即便有通货膨胀，也必须伴随着实体经济的发展以及老百姓就业、收入的提高为前提，否则根本无法可持续发展，通货膨胀还将伴随着政策的（财政、货币、信贷、税收、利率等）的紧缩和调控，会加大日后还贷的压力。还要考虑的房屋的交易成本，15%的增值才够保本。中国不可能单纯发生通货膨胀，即便有也是房地产业的通货膨胀，中国未来的现实是滞胀（实际已经发生）！即通货膨胀和通货紧缩的交织！表现为房地产领域的通胀和其他领域的通缩！房地产领域的通货膨胀会遭到其他领域通货紧缩的严重制约！收入不增加、就业不增加，怎么拉动内需？！房地产投机的根本没有特效药！请各自多一份警惕！多一份珍重！

    事实上中国的房地产价格已经发生了通胀！中国的房地产价格已经透支了未来价格！中短期内中国房价的上涨空间反而极其有限！对于广大中低收入者来说，此时风险可能要远大于机会！就像2007年上证综指在疯癫的6000点时预测要到1万点，结果在6100点就掉头狂泻至1700点，是谁在忽悠广大善良的“散户”？！是谁应该受到道德和良心的谴责？！我想广大老百姓一定是心知肚明的！现在又是谁在忽悠广大的中低收入者接高房价的最后一棒？！各级地方政府，你们的保障性住房到底建了多少？！又有多少异化成了权钱交易的产物？！美国的“次贷”案就是这样产生的，大量房贷者为此还失去了房屋，历史的教训值得汲取！难道中国能创造楼市“大起不落”的奇迹？？？

  结论：本世纪罕见的世界金融危机面前，中国经济出口、投资、消费三驾马车相继减速且仍将蔓延，由于中国产业结构的低下和不合理，加上人口众多，当下剩下只有房地产还可以暂时“提振”一下经济，因此本该加以严厉调控的房地产就“转危为安”，变成了中国经济的唯一“亮点”和“救命稻草”（拉动中国房地产是“取次而优”的下策），重点加以“呵护”！但中国楼市“击鼓传花”式“游戏”的系统性风险日益积聚！下一步关键看政府、尤其是中央政府的政策走向，看中央政府的智慧、决心和价值取向！

    中国房地产市场本质上是个“政策市”、“政府市”或者说是“富人市”，人为的因素远大于市场的因素，很难用市场经济的一般均衡理论来诠释，因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。中国楼市2009年上半年、尤其是二季度之今的再度“疯狂”，主要是由于政策（托市）推动和资金（极度宽松的货币政策、放松二套房贷和降低首付）推动，由此引发了投机、投资需求和老百姓“恐慌性”买盘涌入。在全球经济尚未企稳，我国实体经济下滑和就业形势严峻的情况下，房地产业的非理性“火暴”并非是好事，它会导致中国“滞涨”的产生。

    试想一下，假如我们有完善的住房保障体系和合理的套型结构，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”（而不是朝令夕改成为“空调”），假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，假如我们的各级地方政府不竭力托市，房价决不会如此“疯癫”！
总体，面临严重的世界金融和经济风暴，中国楼市、股市和经济不可能独善其身！加上中国经济、中国资本市场体制、机制的固有深层结构问题（对房地产和外资外贸依赖过重，分配失衡，泛市场化导致民生和社保欠缺，环境资源压力过重），中国经济可谓内忧外患，通货膨胀和通货紧缩交织，前景不容乐观！我国衡量房价的许多指标包括房价收入比、房价租售比、房地产投资占固定资产的比重、房地产投资占GDP的比重、基尼系数（衡量贫富差异的指标）都严重超过国际警戒线，况且房屋的价格与价值严重不符和背离（假如碰到“倒塌”楼盘和“烂尾”楼盘那更是老百姓的不幸）。

    中国楼市是世界上泡沫最大的地方之一，楼市已明显的绑架了中国经济和中国广大中低收入老百姓！国内外资金在中国房产投机盛行、保障住房严重短缺和滞后，尤其是长三角地区，房价严重脱离大多数老百姓的收入，房地产市场已经变成名副其实的“赌场”（广大中低收入者无奈地被挟裹进入了房地产“赌场”），市场风险日益积累；同时，由于地方政府的竭力“托市”，由于地方政府、开发商、银行为代表的利益“铁三角”势力异常“强大”、盘根错节，因此，楼市上下都有阻力，房地产理性回归的周期被延长；短期看，09年下本年乃至2010年中国房地产将处在“高位盘整”的格局，即便是上涨也属于“诱多”，上涨的空间不大；从趋势上讲，考虑到下半年中国货币和信贷政策存在微调（收缩）的可能性，房价的理性回归的趋势不变，中国楼市处在变盘和拐点的前夜！“提高警惕，保卫口袋”！在当前观望是一个比较理想的选择！