标题：梁志超：“购房主力是炒房团”言过其实

　近日，看到有“目前购房主力仍是炒房团”的报道，陡感诧异。说的是某大学学院课题组社会调查报告：专业调查人员电话访问了全国40个城市2000名直接消费者，在房产消费上，认为未来3个月是买房好时机和坏时机的比例分别为32.1%和32.7%。于是得出结论：在统计学上，赞成和反对持平的现象出现时，“基本上可以认定买房的主力不是直接消费者而是投资客”。

　　从去年9月起，中央和地方政府连续出台了对楼市的调控政策，降低住房交易税费，支持居民购房。到今年2月楼市开始回暖，五六月出现火爆。据前天市统计局公布的数据，2009年上半年，上海商品住宅销售1443.12万平方米，同比增长34.8%，销售额1687.73亿元，增长88.5%；存量房买卖登记面积1062.41万平方米，增长35.3%。由于婚房、学区房等刚性需求和改善型需求大量释放，库存压力下降，销量明显大于增量，拉升了房价。一些热门楼盘甚至出现排队现象。这里，无论从代-理、中介的统计看，自住客均占绝大多数。政府部门的发言人也没有说过投资者占多数。

　　当然，需求包括自住消费和投资。成熟楼市离不开这两种需求。时下上海，投资性需求明显释放是在5月，而在刚性和改善型需求支撑楼市的4月，投资客就有所行动。在二手房市场，投资客或放盘或入市。据某中介机构统计，在个别市中心板块，放盘的业主九成为原始投资客，计划套现转向其他投资渠道；而投资500-600万元和800-1000万元这两个档次物业的长期投资客紧跟入市，数量占当月高档房总成交的30%左右。

　　除长期投资外，还存在短期投资。短期投资一般认为是投机炒房，即炒楼花或短期转手。炒楼花是指期房交易，曾经风行一时，如今政策明令禁止；短期转手是指在房价上升较快时段买进卖出，或期房买进现房卖出，赚取差价。

　　不可否认，投资过多容易造成房价泡沫。有关部门曾经提出，对投资比例限制在20%内，这是防范风险的临界点。还有，严控投机者靠银行信贷炒房。这类行为有案可查，在2007年楼市疯狂的深圳，据统计投资者占到38%。

　　取消期房转让、征收二手房转让所得税以及近日收紧二套房贷等，这是政府抑制投资、打击投机的措施。但在上海历年的统计中，投资性购房占总成交没有超过20%的，即使是某阶段高档物业等分类统计也没有超过40%的。有的楼盘投资客过半，仅仅是个案。

　　购房主力者，多数也，或对房价变化起决定作用者。在楼市回暖不到半年的今天，就说“目前购房主力是炒房团”，是言过其实了。

　　7月17日，市政府召开上海市促进房地产健康发展工作会议强调，加大土地供应力度，特别是加大普通商品住宅用地的供应，重点是促开工，推销售，坚决查处捂盘惜售、虚拟交易等违法违规行为。很明显，其目的是要加快和扩大供应。如果目前购房主力是炒房团，那应该是控制需求，从严限制投资性购房。

　　楼市存在诸多问题需要研究，但分析要用实据说话，主观臆断的结论，往往会误导消费者，使政府调控政策的执行走样。