标题：125%撤销率折射内地楼市出现变相繁荣

“政策越宽松我们越大胆”

唐文祺

“政策宽松的大背景之下，我们在操作上会更大胆。”开发商的这句话是个“大白话”。在目前楼市成交激增的同时，撤销率也居高不下，这一现象背后是销控造假等不规范操作。

6月份，随着上海楼市成交面积创下两年来单月新高纪录，在售楼盘的畸高撤销率随之浮出水面。CBN记者昨天得到的一份业内统计数据显示，从5月1日至7月24日这段时间，作为上海楼市量价齐升的黄金时期，撤销率高达30%以上的楼盘却比比皆是，部分楼盘撤销率甚至高达125%。销控造假、骗取信贷等不规范作为，隐藏于楼市热销现象之后。

CBN记者获取的这份内部数据显示，自今年5月起，截至7月24日的这段时间内，上海撤销套数居前十名的楼盘中，撤销率普遍高于30%。其中，撤销率高达60%以上的楼盘占四成。更有甚者，一个位于浦东新区周康板块的楼盘，据上海“网上房地产”显示，期内该盘成交了224套，但撤销套数却高达279套，出现奇怪的“销撤倒挂”现象。计算下来，该盘的撤销率高达125%，一房多撤的操作手法呼之欲出。

在研究该份统计数据时CBN记者发现，撤销套数名列前十的各大楼盘中，除个别内环内楼盘外，大部分撤销率畸高的楼盘处于中外环间或愈加偏远地段。其中，占比60%的楼盘项目开发商为中小型房地产企业。“实际上，中小房企还是无法从银行得到太大支持，通过信贷方式获取资金并不乐观。”一位不愿透露姓名的中型房企营销负责人向CBN记者解释说。

与过去一张身份证同时登记多套房产的“拙劣”手段不同，由于网上房地产实行的公开、透明化操作，销控造假的方式也随之“进化”。据上述人士介绍，如今较为主流的隐蔽操作手法，便是开发商以“优秀员工奖励机制”的名义，发动企业内部员工集体购房。“在预售完成之后到办出小产证会有一段时间。在此周期内，员工可根据市场情况决定自己继续持有或是退房。”

在信贷紧缩的2008年，不少中小房企曾利用这种操作方式回笼资金，以缓解压力。根据协议，当参与员工的首付款交至企业之后，这笔款项便可助公司“调头寸”。同时，企业会以“房贴”作为回报，支付给员工。“这种操作方式的资金成本比银行利率低太多了。”该知情人士说。

与此同时，这种操作方式带来的另一个好处是，随着员工个人购房合同的完成，房企随即便可从银行获取新的发放款项。“利用销控制造热销假象，没有哪一个开发商是不做的。区别只是在于操作比例有多少，还有操作过程中的方法问题。”该人士进一步指出。

不仅在上海，南京楼盘退房率畸高的现象同样出现。根据当地房地产官网公开的“7月份新增退房名单”显示，仅南京银河房地产开发有限公司名下一楼盘的退房记录，便有29次之多。而在北京市房地产交易管理网的公示中，部分楼盘的退房率也达到了40%甚至更高。

中原地产研究中心提供的数据显示，2009年1至6月间，该公司监控的8个城市中，新房住宅成交共计5500万平方米，与2008年下半年相比，有88%的增幅。但自5月始，8个城市的新房住宅成交走势开始呈现分化。6月份，广州、深圳、天津等地均有不同幅度的下滑态势。然而，北京、上海等地却仍呈现环比增长之势。其中，当月上海成交面积为284万平方米，6%的环比增幅为8个城市之最。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，在营销过程中制造热销假象属于一种虚假吸引，“这只是变相的繁荣态势。”在以往楼市过热时期，此种方式曾加速房地产市场虚火上升。此外，开发商利用销控造假获取贷款，从长远来看更无形中增加了信贷风险。

重新“扎紧”篱笆

重新“扎紧”篱笆

唐文祺

在原本银行控制风险审核严谨的形势下，即使有开发商利用员工名义内部消化房源，但由于个人首付款的资金周转痕迹必须符合操作规范，企业无法随意提取。为了达到目的，开发商必须采取曲线取款的方式。也就是说，银行的严控风险无形之中增加了开发商在不规范操作上的成本支出，从而起到投鼠忌器的作用。

不过，今年以来，作为率先拉动经济增长的产业之一，房地产业去年被金融机构紧紧关上的信贷之门终于开启。据央行最新公布的数据，今年上半年人民币各项贷款新增7.37万亿元；其中，中长期贷款新增额约为31771亿元。此外，由于二季度货币政策仍然延续了一季度的宽松基调，按照一季度的比例估算，上半年我国用于房地产业的中长期贷款达3360亿元。

但是为了拉动经济增长而采取的措施，却被部分开发商钻了“空子”。去年针对部分合同销售率较高楼盘，上海市相关部门曾做过调查并公示结果，同时还表示会对涉及楼盘进一步关注。当时得到的数据显示，部分楼盘在两个月间的撤销率为50%以上，最高撤销率也不过78%。但如今却创出了高达125%的纪录，无形之中应验了开发商所称的操作“更大胆”。

国家统计局公布的数据称，今年上半年房地产开发企业的资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。也就是说，上半年进入房地产业的信贷资金超过8000亿元。这半年时间内发生的总量，已相当于2008年全年资金总量的近八成。如今出现的高撤销率，既有可能是当下人为制造的热销，也有可能是过去虚假购房后的退房。随着今年这一轮新增信贷的持续增长，风险控制的话题可能被重新提上日程。

标准普尔信用分析师廖强曾表示，随着信贷风险上升，2009年中国银行业的资产质量会有恶化趋势。他称，银行业的风险管理能力有待提高。值得注意的一个信号是，7月9日央行恢复了暂停半年的一年期央票发行，这一举动被市场理解为“下半年将逐步收缩信贷规模，回收流动性”。而涉及到信贷层面的另一政策则被再次强调，即继续加大第二套房贷的监管力度。与此同时，金融相关监管部门的调查行为也在频繁发生。虽然货币政策仍坚持适度宽松前提不变，但对于开发商而言，原先看到的篱笆“漏洞”已在弥补中了。