现在已不是讨论房地产宏观大势的时候了，宏观大势的“不明朗”现如今已是最明朗的预期。现在的问题是，2009年春夏之交这一波大行情之后，房价回暖的直接产物是土地市场的蠢蠢欲动。进入到6月份，全国各大城市频频拍出地王，北京广渠门15号40.6亿的成交价被视为土地市场再入上行通道的标志性事件。又有业界人士呼吁警惕市场重蹈2007年的覆辙，按照过往的经验来看，市场泡沫始终有两大要素高悬头顶——成本构成和过度流通性。
“高地价”和“高房价”是一个先有鸡还是先有蛋的问题，更多时候它们是相辅相成、互为推手的。房价的高企当然需要结构分析，但当国土资源部一纸“23.2%”的官方统计发布后，它所伴随的争议和所指，以及在“土地财政”这个关键词下对两大利益群体的追问和辨析，甚至是各类开发案例中纷繁庞杂的土地成本构成，才是23.2%后的焦点。
23.2% 始末
6月上旬，继国家统计局之后，国土资源部向地方下发了“国土资电发（2009）34号地价调查表”，要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等指标，旨在查清“全国房价构成中土地成本所占比例的大致水平”。
6月23日结果已出，在国务院新闻发布会上国土资源部副部长鹿心社公布了对全国房地产市场620个项目的调查结果：房价构成中土地成本所占比例平均为23.2%，综合显示我国房地产市场地价占房价的比例为15%—30%，并给出结论性评语：“远低于国际水平，地价推高房价的说法没有道理，决定房价的根本因素是供求关系”。
消息一出，业界反应异常平静，似乎对这一“结论”早已有所预料，并无惊奇。只有华远集团总裁任志强在《越描越黑》一文指出：“纠缠地价在房价中所占的比重之争，在于政府从房价中的收益更多，还是开发商暴利更黑；在于土地的天价推高了房价，还是房价的暴涨推高了地价……仅仅计算土地出让时的地价初始价格，而不计算同时必然发生的相关费用，完全是一种自欺欺人的宣传，而非公布地价的实际成本和比重关系。”
争论的源头应该回溯到今年全国两会期间，全国工商联首先递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。此报告直指地方政府为房地产业十年高速发展最大的受益方，暗指“土地财政”才是房价高企的幕后推手。据此，有经济学家大声呼吁“要降房价，先要降地价。”于是，才有了前文所述两部委对同一目标先后展开的大范围调查。
成都中原地产投资顾问部一位匿名人士向《地产商》表示：“国土部发布地价占房价比例23.2%这个数据，没有任何实际意义，无非是向外界说明地价不是房价高的主因，给各地政府解压。”
而据另一位不愿透露姓名的成都本土开发商表示：“土地价格在房价中所占的比重还要因城市而异，比如上海3万/平方米售价的楼盘中，如果考虑成本因素，除去建安成本等，土地成本是绝对大头的支出，甚至远超过50%。在一些小城市中，地价在房价中的比例相应较低，就成都这类二线城市来说，比值应该在30%—40%之间。”
调查：成都的真实“地价房价比”
无论任何一座城市、任何一个时期，“地价房价比”都是业内一个讳莫如深的话题，开发商和地方政府在这一点上，态度是趋同的。一些开发商曾公开表示，让企业公开成本构成，等于逼人去做裸体表演。地方政府的态度亦然。
但在国土资源部历史性的发布了“地价房价比”之后，本刊试着以“第三方”身份对成都楼市2006年～2008年开盘的30个住宅及商业项目进行抽样调查，调查范围分为三个区域：中心区、边缘区、过渡区，每一区域样本的选取刻意兼顾各种案例——协议拿地、招拍挂拿地；高位期拿地、低位期拿地……各种样本兼而有之，但又以“招牌挂”和“地价适中期”拿地为主流，力图还原一个最真实的成都 “地价房价比”，反映最具普遍意义的趋势。
调查样本：30个在售及售完项目
项目性质：住宅项目、商业项目
拿地方式：土地招拍挂市场、协议拿地
调查范围：成都中心区域、过渡区域及边缘区域
中心区域： 49%
该区域土地资源具有稀缺和难以复制性，房产最能保值、增值。
我们挑选了6个比较典型的项目作为样本。据成都市国土资源局官方网站备案的土地成交数据显示，这6个楼盘的楼面地价受拿地年份及区域位置的影响呈现出两极态势，最高的鼓楼国际楼面地价达8760元/平方米，最低的时代豪庭仅2751元/平方米。在楼面地价已知的条件下，记者通过查阅成都市房管局网站及各大权威售楼网站获取这6个楼盘的销售均价在5920-10500元/平方米之间，并以此计算出中心区域样本地价房价个体比和总区域比。其中比值最高的楼盘为鼓楼国际，数据高达97%，最低的仍为时代豪庭26%，另外4个楼盘比值在40%左右，综合对比，中心区域总平均地价房价比为49%，地价和房价之间的获利空间相对合理。
值得注意的是对于鼓楼国际这类非典型案例，97%的高比值下开发商如何盈利？一位接近该项目的业内人士告诉记者，8980元/平方米的价格是其租售均价，且类似楼盘都有这类的营销手段，如针对业主的“保值计划”、“低价低批量出房”等，期望一推出就迅速售磬，然后低开高走。虽然其地价偏高，但考虑到营销周期短、营销成本低仍可以保持一定的利润率，但受市场大环境影响，鼓楼国际并没有如愿缩短销售周期，也未见售价高走良机，高位期拿地的后果难以下咽，此类案例在其它区域亦不在少数。
城市中心区域土地资源具有稀缺和难以复制性，而房产保值增值的一个重要条件是看其是否占有城市的稀缺资源。很多开发商为了争得这样的一席之地，不惜付出高价，在成都市中心区域楼面地价超过7000元/平方米的例子屡见不鲜，高昂的土地成本也必然使得城市中心区域项目的“地价房价比”高企。