标题：代-理商称南宁房地产利润超三成 专家剖析房产利润

    中标最低地价为493元/平方米，开盘最高平均售价为7100元/平方米，如此房价下的利润空间，高还是不高？

    南宁市12家楼盘平均地价与房价比19.27%，地价仅占总成本二成，房价却不低，这引来颇多市民的发问，房地产开发商的利润空间到底有多大？     

    “南宁商品房平均利润仅为１０％左右。”昨日，多位房地产开发商为记者算了一笔账后给出了这一答案。

    数字的背后，开发商是怎样计算成本的？而南宁目前的房价水平怎么样？是否存在暴利？如果按开房商所说，利润空间不大的话，那么开发商能否公开商品房的所有成本？就这些问题，记者采访了相关人士。

    【解构】房价主要由5块“蛋糕”构成

    “地价仅仅是房价的一部分，而决定房价还有建安成本、运营成本、附加费用和利润4个组成部分。”南宁一家大型房地产公司营销总监吴先生打了一个比方，5个因素组成了房价这个大“蛋糕”。

    吴总监认为房价这个“蛋糕”中，地价成本占的比例最大。“土地成本主要包括出让金和税金等，”据他介绍，这块蛋糕在房价的比例会超过20%。

    在楼市开发中，建安费用支出周期最长，建安费用通俗来说就是前期工程费用、建筑安装工程费用和配套设施费用，包括规划设计费、建筑设计费、人防设施费、基础设施配套费、劳保统筹费、土建工程施工费、安装工程施工费，以及排水、环卫、绿化、供水、供电、供热、供气、教育、卫生等设施建设费用，吴总监透露，一些有品质的楼盘，这方面的比例也会超过20%。

    同时，在建设过程中，开发商还要花费近20%的运营成本，包括建设管理费、销售管理费、资本化借款费用及前期物业管理费、工资福利等费用。

    “还有一块不可预见的附加费用。”他解释道，项目建设过程中要受钢材和银行利率调整等因素影响，另外还要交纳一定的营业税及附加、土地增值税以及印花税等费用。

    “最后一部分才是利润。”吴先生说，刨掉所有成本，最后一块“蛋糕”——利润才能落入开发商口中。

    【表白】房地产人士自称平均利润仅一成

    任何商家都想在经营过程中利润最大化，那么房地产项目利润这块“蛋糕”到底有多大呢？

    吴总监拿埌东一家楼盘为记者算了一笔账，该楼盘开盘均价为5000多元/平方米，而地价超过1000元/平方米，建安费用为1400元/平方米，运营费用和附加费用在1000元—2000元/平方米，剩下的利润就只有10%左右，而这也是南宁市开发商的平均利润。

    “地价和房价，是综合各方面因素最终形成的市场结果。”他认为，一个开发商在拿地之前首先选择的是地理位置，与西乡塘、江南相比，埌东的地价显然要高，如不久前，埌东一块地就拍出了1200多万元/亩的价格，即平均地价为每平方米4508元。

    同时，还要考虑这块地的容积率，如果容积率高，即使很好的地段，地价也可能相当低，房价放盘时也会随之放低。

    “根据我对南宁房产的了解，楼盘开发的利润一般是在10%-20%。”南宁一家房地产公司的副总经理黄先生称，开发商的建设楼盘定位也决定着房价，如在西乡塘一楼盘，拿到的土地价格每亩仅几百万元，却卖到近8000元/平方米的高房价。其实，该开发商的利润也仅仅是10%左右，因为该开发商提高楼盘的品质，加大了建安成本、运营成本两方面的投入。 　

    【揭底】一成利润说法大有“水分”     

    “利润至少有三成。”曾代-理过南宁房产项目的广东一家房地产咨询公司市场研究中心总监李先生认为，其公司代-理的多个房产项目，利润都超过三成。李先生举例说，建安费用几年里相差不大，基本都在1000元/平方米左右，但是房价却大步向上走，2002年的时候，南宁的一些楼盘才2000元-3000元/平方米，利润已经不菲，可想而知，如今高房价下的楼盘开发，他们所说的利润还有“水分”可挤。

    “按照静态成本来算，一些开发商的利润可能是在百分之十几，但是实际上计算的应该是动态成本。”他接着说，土地是稀缺资源，比如当一个开发商以500元/平方米的低地价拿到一块地，可能会直接开发，将房价卖到3000多元/平方米，其利润能够保持到三成以上，而如果他高于1000元/平方米价格购买下土地的话，这也不打紧，因为土地经过囤积两三年后，等周边地价上升时再开发，到时房价可卖到5000元/平方米，如此，动态成本就被摊薄了，其利润也可以保持到三成。

    “尽管各个楼盘盈利都不同，但是在市场研究时，除开那5块比例外，另外还有看不见的“蛋糕”块，即就是风险成本。”在广西一家房地产咨询公司的老总李先生认为，受政策等因素的影响，利润太低的项目，开发商不会考虑。

    提到利润，这家广西房地产咨询公司的李总特别指出，在建设过程中，商铺面积和容积率也是隐性利润，是很多人看不见的。据他介绍，目前在埌东的一个高层楼盘项目，容积率相当高，其地价为1000多元/平方米，在建设过程中，建安费用约为1500元/平方米，其他的费用他预计为1000多元/平方米，当年开盘时，几千套房子很快卖完，平均售价达到5000多元/平方米，因而，仅在住房楼这方面，他估计利润有三成。

    “我认为这个楼盘利润的大头在商铺和停车位上。”李先生介绍，该楼盘的商铺和停车位为20多万平方米，大于住房的总面积，而商铺和车位的出售价格比楼房高出颇多，如此算来，利润相当可观。

    另外，他认为，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，但是有关部门审批给南宁的一些楼盘的容积率都超过了5，有的甚至超过10，让人费解。还有一些开发商擅自修改了容积率，例如在房产项目中，原来只能建1000套房子，开发商增建至1200套，这又大大减轻了开发商的成本。 （潘登 周艳 覃艳艳）