标题：二套房贷从紧，房市还能雄起？

　　为了引导楼市向更健康的方向发展，近期国家对二套房贷政策的预期开始转向。7月17日起，重庆各大商行陆续传出即将或已恢复执行二套房贷款政策，即购买贷款购买第二套房需严格执行首付四成、利率上浮10%等政策。

　　今年上半年以来楼市成交量攀升，在目前房地产业进入“大阳春”局面的情况下，二套房贷款的收缩，对市场与房商影响几何？纵观后市，房市是否还能雄起？

　　嘉宾

　　融汇地产品牌管理中心总助 王平

　　重庆宝嘉地产营销总监 　　王海春

　　晟城房地产顾问有限公司策划总监 徐波

　　克而瑞重庆机构运营总监 　　　　张扬能

　　网络支持

　　二套房贷收缩

　　难抑房价稳涨

　　连锁反应下

　　卖方市场或更敏感

　　主持人：今年上半年新增个人贷款的涨幅惊人，这是否说明楼市投机行为有所抬头？二套房政策从紧，老百姓的买房热情会“降温”吗？下一步房价走向如何？

　　王海春：今年房产销售放大，银行势必抓住这个机会争抢客户，从而使用了优惠政策来吸引贷款，让这一块放量——这和楼市投机没有必然联系。相应的，过去的经验告诉我们，二套房贷取消优惠且上浮利率对老百姓买房热情的影响是必然的，至于程度，我认为仅限于二套房购买者和部分投资者。打掉泡沫是为了稳定房市，这对房价的稳定作用不久也会凸显。

　　王平：随着经济见底回暖，不动产仍然是保值增值的首选品之一，上半年购房不仅是刚需的拉动，同时也吸引了部分投资客。二套房政策的严格执行，对于老百姓首次置业并没有任何冲击，买房仍然是好时机。比如“5个重庆”，核心作用就是提升城市价值，重庆目前的房价很正常，比起其它西部省会城市都是偏低。所以买房不会因为二套房政策而降温，但上涨的幅度不可能太大，稳中有升。

　　徐波：重庆这个城市，单纯短期投机的市场行为至少从现象看并不多。对于资金有限的老百姓，二套房贷政策的影响是肯定有的，但此政策对重庆高端市场的影响不大。不过，这种大范围（面对中低端置业）的压抑消费透支行为，总体而言肯定会降温。换个角度，今年上半年的天量成交量也需要适当的放慢脚步了。

　　张扬能：今年上半年，部分城市二套房贷政策悄然松绑。加上市场回暖，使得改善型住房需求也积极入市，打破了年初仅由刚需客户支撑市场的局面，这也是导致新增个人贷款的涨幅惊人的重要原因。二套房贷政策从紧后，对刚性需求客户及资金实力较好的投资型客户影响不会太大，但部分资金有限的改善型购房者将推迟入市，另外资金实力有限的投资型客户也将推迟入市。

　　连锁反应下

　　卖方市场或更敏感

　　主持人：今年上半年已有超过8000亿元的信贷资金流向房地产业。二套房政策的再度严格执行是否将影响大部分开发企业对楼市的预期？这对开发企业拿地、土地储备、开发进度、价格政策、资金链等方面有什么样的影响？

　　徐波：肯定会有影响！从2008年到2009年房地产发展的供应方策略，我们看到单方的开发商“卖艺”并不能打动消费者，只有地方政府的支持与积极的财政政策配合，房地产市场才更具成长的稳定性。上游的水少了，流入各个渠道的水自然也少了。资金减少的背景下，以销定产成为常态！相应的市场行为进展速度会降低，竞争激烈了，未来更考验开发商的内功。

　　张扬能：二套房贷政策表面上针对买方市场，但通过整个产业链，可能形成连锁反应。改善型需求被抑制是直接结果，此外改善型物业市场价格下行、土地市场竞争激烈度适当降低都可能会出现。更重要的，此轮楼市回暖也将可能因为改善型需求的降低而中止甚至转而下行，这取决于目前楼市中改善型需求的比例多少。不可忽视的是，中国的开发商对政策的敏感度很高，进而在产品供应及价格上再度采取保守策略。

　　王平：我认为开发企业不会因为二套房政策的严格执行而降低投资重庆的信心，重庆的发展已经上升为国家战略，重庆房价的持续稳定增长是对城市价值的肯定，越来越多的外来开发企业和外地投资人都看好重庆。毕竟，“二江新区，西三角经济发展”为重庆迎来千载难逢的发展时机。

　　王海春：二套房政策的严格执行预计短期内开发商在制定销售和价格策略的时候会更加理智，推盘量适当减少和价格涨幅降低或趋向企稳。对土地市场而言，个人认为由于“地王”在全国各地的出现，一级市场是真正存在泡沫了。所以客观上土地价格过高，对开发商的拿地热情才是致命的。对土地市场影响的第二因素是银行信贷。资金的短缺意味着对土地欲望的减少，这是土地市场的第二个利空；相对而言，二套房政策对土地市场的影响可能会排到第三去了，这主要来自销售速度降低，回款减慢。

　　是温和调控

　　还是政策预警？

　　主持人：各位的分析都非常精彩。那么，我们在现阶段是否可以将二套房贷收紧，看作是政府即将再次调控房地产市场而发出的预警信号？

　　张扬能：近期房价攀升、优质土地地价标高等情况的出现，让政府对需求过热产生了一定的担忧，在这个节点上重申收紧二套房贷，无疑是希望通过抑制改善性需求来阶段性地为楼市降降温。

　　王海春：我坚信这正是政府即将再次调控房地产而发出的预警信号。如果政策严格执行，房价上涨的幅度和范围有所降低，那可能政府会开心地看着路过，不做进一步表示；如果上涨势头没有改变，不排除他们会继续出台严厉的措施了。

　　徐波：在金融危机没有过去的背景下，国家的GDP“保8”战略只有更多依赖投资与内需。目前，投资以国家为主，效率不高是事实，如果没有民间的积极投资情绪加入，未来的经济发展更具隐忧。因此即使出现调控政策，也会是相对温和的调控政策。

　　王平：认同预警信号。不过重庆房地产仍有很高的投资价值与使用价值，我个人对政策变换下的重庆楼市保持信心。