标题：二套房贷再次收紧 投资心理微妙变化

　　6月27日开盘当天买了SOHO俊园的购房者，在之后的两周时间里可能一直在“窃喜”，据说6500元/平方米的开盘均价，目前在二手房市场已经飙到了7700元/平方米。

　　相反，作为楼市投资“理论”家的方先生，则在今年几次为自己的“慢半拍”而沮丧：近3个月来，方先生在昆明的城南和城北看了10多个楼盘，有的“没房”，有的“推迟开盘”，有的则在几天里快速涨价

　　像方先生这样的没能尽早出手而后悔不迭的人并不在少数，犹豫不决的人也是很多。进入今年3月份后，昆明楼市销售情况逐渐向好，其中3-5月，昆明楼市成交量“回暖”最为明显，月度成交套数分别为3198、4883、5593套。6月，昆明市商品房成交量再次攀升，共成交各类商品房6559套，成为今年上半年月度成交量最好的月份。同时，涨价潮也弥漫了整个市场。

　　部分城市的楼市回涨过快的现象引起了监管层的警惕。银监会6月22日发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求各银行严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，7月19日又披露了银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上的讲话，其中明确表示要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。

　　“二套房贷”再次收紧给投资者带来哪些心理变化？它将给当下的楼市带来哪些变数？是否会重现2007年二套房贷收紧后，楼市消费也一度出现观望之局的状况？这些问题是每个关注地产发展的人希望了解的问题。

　　资金周转最为关键

　　尽管昆明还没有正式出台执行细则，但银监会的重申已经对一些投机者过度投机的欲望起到了遏制作用。关于“二套房贷”收紧将给当下的楼市带来哪些变数，大多数地产界人士认为，取决于对购房者心理上的影响有多大。

　　资深投资客、昆明某二手房中介负责人文先生认为，现在买房者主要有三类：第一类是投资者，准备做长线投资；第二类是投机者，目的就是为了通过买进卖出挣差价；第三类是改善型消费，原来房子居住条件不太好，现在想买套更好点的房子，外加房价又在涨，怕错过较大的升值潜力所以才出手。

　　“把第二套房子的贷款首付率提高到四成，对纯投资的人群冲击最大。”文先生说。比如可以买3套房子的钱现在只能买两套了，因为房贷首付提高了。同时，因为贷款利率是会波动的，资金周转能力会随之受到影响，也抑制了他们转向别的投资。“严格执行”四个字的背后，让投资者感到政府以及银行严控房地产泡沫，保稳定、促增长的决心。

　　入市谨慎，观望者多

　　不知是不是因“谨慎乐观”的原因，昆明最近的几拨“抢铺”热潮里，都少了资深投资客的身影。

　　例如上周开始认筹的位于呈贡新区的某商业中心，据开发商透露，其公开认筹当日“销售逾九成”。分析原因，一方面，项目本身的独特性和未来潜力使得它备受青睐；另一方面，经过业内人士和记者的走访发现，初次投资商铺者占了很大的比例。这部分消费者认为，此项目未来回报有望较稳定。

　　但是，记者所接触到的一些“资深投资客”却纷纷选择了回避。其中，“摸爬滚打”了多年的王先生认为，目前国内经济形势向好，但仍然存在很多不确定的风险因素，加之上述商业中心的投资周期较长，资金占用比例较大，因此他认为自己会转而寻找其他投资项目。

　　自从二套房贷政策再次收紧以来，也有不少之前比较积极的投资人重新陷入观望，“新的拐点也许因此到来。”这是王先生的判断。

　　此外，记者了解到，也有部分置业者因急需用房或担心政策的执行力度而选择入市。王先生感觉：“其实现在很多人都觉得很矛盾，看不懂后市政策到底会怎么走，甚至有人坚定地认为下半年不可能出台相关的严厉措施，因而依然选择积极入市。”

　　长期持有是方向

　　多数人也意识到，楼市的健康持续性才是最终的方向。

　　尽管全国楼市在2009年第二季度的表现颇令人意外，但也有观点认为，市场已经很难出现那种两三年房价就翻番的局面。“只有在‘投机’时代过去之后,‘投资’才有空间”。昆明某二手房中介负责人文先生这样认为，“投机追求的短期利润，风险比较高；而投资追求的是对房产中、长期持有所产生的保值、增值效应，风险系数要低得多。”

　　文先生举了个例子:“如果房价与国家的经济上涨幅度相等，按中国经济年均约8%的增幅，如果一套100万的房产持有10年并保持年均8%的上涨水平，10年之后，其房产价值就要达到215万左右。这将有效对抗通货膨胀，起码可以做到自己资产不至于贬值。如果再把房产投放到租赁市场，租金的收益以及用租金收入进行的再投资，会让房产所创造的价值变得更大。”

　　责任编辑：贾立敏