标题：代-理商称南宁房地产利润超三成 专家剖析房产利润

　　中标最低地价为493元/平方米，开盘最高平均售价为7100元/平方米，如此房价下的利润空间，高还是不高？

　　南宁市12家楼盘平均地价与房价比19.27%，地价仅占总成本二成，房价却不低，这引来颇多市民的发问，房地产开发商的利润空间到底有多大？

　　“南宁商品房平均利润仅为１０％左右。”昨日，多位房地产开发商为记者算了一笔账后给出了这一答案。

　　数字的背后，开发商是怎样计算成本的？而南宁目前的房价水平怎么样？是否存在暴利？如果按开房商所说，利润空间不大的话，那么开发商能否公开商品房的所有成本？就这些问题，记者采访了相关人士。

　　【解构】

　　房价主要由5块“蛋糕”构成

　　“地价仅仅是房价的一部分，而决定房价还有建安成本、运营成本、附加费用和利润4个组成部分。”南宁一家大型房地产公司营销总监吴先生打了一个比方，5个因素组成了房价这个大“蛋糕”。

　　吴总监认为房价这个“蛋糕”中，地价成本占的比例最大。“土地成本主要包括出让金和税金等，”据他介绍，这块蛋糕在房价的比例会超过20%。

　　在楼市开发中，建安费用支出周期最长，建安费用通俗来说就是前期工程费用、建筑安装工程费用和配套设施费用，包括规划设计费、建筑设计费、人防设施费、基础设施配套费、劳保统筹费、土建工程施工费、安装工程施工费，以及排水、环卫、绿化、供水、供电、供热、供气、教育、卫生等设施建设费用，吴总监透露，一些有品质的楼盘，这方面的比例也会超过20%。

　　同时，在建设过程中，开发商还要花费近20%的运营成本，包括建设管理费、销售管理费、资本化借款费用及前期物业管理费、工资福利等费用。

　　“还有一块不可预见的附加费用。”他解释道，项目建设过程中要受钢材和银行利率调整等因素影响，另外还要交纳一定的营业税及附加、土地增值税以及印花税等费用。

　　“最后一部分才是利润。”吴先生说，刨掉所有成本，最后一块“蛋糕”——利润才能落入开发商口中。

　　【表白】

　　房地产人士自称平均利润仅一成

　　任何商家都想在经营过程中利润最大化，那么房地产项目利润这块“蛋糕”到底有多大呢？

　　吴总监拿埌东一家楼盘为记者算了一笔账，该楼盘开盘均价为5000多元/平方米，而地价超过1000元/平方米，建安费用为1400元/平方米，运营费用和附加费用在1000元—2000元/平方米，剩下的利润就只有10%左右，而这也是南宁市开发商的平均利润。

　　“地价和房价，是综合各方面因素最终形成的市场结果。”他认为，一个开发商在拿地之前首先选择的是地理位置，与西乡塘、江南相比，埌东的地价显然要高，如不久前，埌东一块地就拍出了1200多万元/亩的价格，即平均地价为每平方米4508元。

　　同时，还要考虑这块地的容积率，如果容积率高，即使很好的地段，地价也可能相当低，房价放盘时也会随之放低。

　　“根据我对南宁房产的了解，楼盘开发的利润一般是在10%-20%。”南宁一家房地产公司的副总经理黄先生称，开发商的建设楼盘定位也决定着房价，如在西乡塘一楼盘，拿到的土地价格每亩仅几百万元，却卖到近8000元/平方米的高房价。其实，该开发商的利润也仅仅是10%左右，因为该开发商提高楼盘的品质，加大了建安成本、运营成本两方面的投入。