标题：交通改变楼市格局 省会郊区房看涨
●楼市变局需要交通主动脉与微循环并行支持
伴随着“三年大变样”发展节奏，省会交通路网已经迎来了全面升级的新时代。截至目前，和平路、裕华路、槐安路三条贯穿石市东西走向的主干道已经全部通车，体育大街北延、中华大街北延、红旗大街南延工程和“环路+放射”型环线快速交通网建设也正在积极推进。此外，公交和轻轨也出现了规划新动作，12条全新快速公交线和6条城市轻轨将相继开通，共同改善省会公共管理交通状况。
那么，省会交通路网的升级是否真的会催生房地产行业新变局？对投资边缘区域的房地产项目会带来哪些利好条件？为此，7月27日下午石家庄市房地产协会、河北青年报社联合主办了一场关于“现代交通时代催生地产新变局”的主题沙龙研讨会在“钱塘茶人”激烈展开。与会嘉宾深入此话题，把焦点问题放到大的背景中，共话城市可持续发展之路，并积极寻找与之相对应的交通发展模式……
由于本报沙龙主题深刻，备受业内人士关注，并产生跨区域影响力，《北京青年报》、《香港商报》也将成为支持媒体。
1 现代交通不会颠覆城市中心
现代交通模式决定了城市的发展轨迹，同时也对某些区域板块的升值起到推动作用，那交通的改善会不会致使城市中心的不动产缩水呢？
联邦伟业地产集团总裁高会臣举例说明：“大多数投资者看中的主要还是社会资源和城市资源的配置，北京、广州、深圳，包括欧美国家的大城市，郊区房产的价格和市中心房产的价格始终相差甚远。可见，交通的延伸和便利并不能改变市中心黄金地段不动产价值的变化。”
高远集团营销总监缠素敏就高会臣指出，石家庄目前整体的经济水平和人们的意识，暂时还不具备城内居民大规模外拓的条件。即使边缘区域能做出性价比高的产品，拉开同区域项目的价格档次，交通的便利也只会缩小主城与郊区的差距，依然不能改变城市中心优质项目的先天优势。
2 交通阻滞整体经济运行速度
河北宏扬置业房地产有限公司副总经理袁硕在谈及交通与城市发展的话题时，亮出了自己独到的见解：“石家庄在全国改革开放的发展进程中应该说是滞后的，其中一个很重要的表现就是交通，客观地讲，目前省会提倡的‘石家庄速度’其实是一个正常表现，它的速度是为我们之前的落后与缓慢补课。”
高会臣也认为，与过去传统交通对比，石家庄现在的交通发展了很多，但是按照经济建设及其运行规律去分析，交通问题在过去若干年里已经阻滞了石家庄市经济的发展。
3 路网升级配套思维应该合拍
此次沙龙讨论到“路网升级引申的配套思维”时，会议现场掀起了一个高潮，成为嘉宾见仁见智的焦点话题。
大家一致认为，环线间连结点为环路本身带来了复活性的带动作用，这才是载动郊区地产板块发展的真正载体。
全经联河北分盟轮值主席庞建国(庞建国博客,庞建国新闻,庞建国说吧)明确指出：“居住功能的外移，组团式城市格局的形成，非城市中心区的基础设施建设和产业配套水平对于新规划能否成功实施至关重要。如果相关的配套设施不能及时跟进，郊区住宅将成为只供居民晚上回家睡觉的‘睡袋’。”
交通升级给房地产带来什么？
交通的提升对于房地产市场而言，其潜台词首先是包括交通在内的基础设施将得到进一步的重视和改善，城市资源将逐渐由城市核心区逐步向外分散。交通的全面改善有助于促进房地产行业的整体发展。
现代交通激活城市发展
李水源：没有现代化的交通配套设施就没有现代化的城市，只有交通发达了，人流、物流、科技才能以最快的速度汇集到城市中来。从房地产行业来看，交通的发达，物流的发达大大降低了运输成本，抑制了建房的成本，这给房地产商带来了有利的条件，从而产生最大的经济效益。
高会臣：我们的交通干线一旦形成之后，地产制造者首当其冲要考虑两个方面的因素：一个是沿街的商业，沿交通主干线板块的商业设施会大量出现；第二是住宅，体现出来的就是市民出行更方便一些，生活更舒适便捷。
“面包圈”现象短期难见
庞建国：石家庄的道路发展可以分为三个阶段：第一个阶段，1968年前后，省委省政府由保定搬来石家庄，城市建设走向了快速发展的道路，有了市中心一环概念；第二个阶段，改革开放后有了二环路。第三个阶段，就是“三年大变样”之后，城市突破二环，向“三环”发展，这种环线拓展与北京交通格局十分相似。
于树中：一个城市设计什么样的交通，就有什么样的城市发展。石家庄目前的交通规划、建设上，一个是摊煎饼式的，一个是放射式的。国际很多大都市都存在“面包圈”现象，但这种现象在石家庄，因城市较小，外来人口太少，20年之内都不会出现。
快速交通淡化郊区概念
杨凤斌：道路建设和公共交通发展为城市建设带来的最明显、最直接的效益便是周边土地升值和开发价值对房地产业的推动效应。人们会通过交通的改善淡化郊区概念，随之而来的是市中心房价开始滞涨，市外郊区房价逐步上升。
陈献元：地产发展，交通要先行。梳理近几年石家庄地产的发展，不难发现，“交通搭台、地产唱戏”的格局已经悄然建立。无论是东开发区、西部山前，还是滹太新区的规划、建设，都给房地产行业带来实质性的利好。
交通只是综合配套中的一项
交通不仅改变城市发展脉络，也在改变着土地价值和房地产格局，那么在城市中心向边缘地段扩张的进程中，是否“万事俱备，只欠交通”呢？
交通不是项目竞争惟一筹码
于树中：交通只是房地产项目竞争过程中的一个筹码，它是城市发展方向的风向标，是我们经常讲的综合配套中的一个环节。医院、学校、商超等更多的社会资源集结在一起的综合配套才是房地产竞争中的真正利器。目前房地产市场，项目间主要的竞争手段还是交通。随着房地产市场的进化升级，如果脱离综合配套，拿任何单一筹码做赌注都不会胜出。
高会臣：市民可视性比较强，消费者有两类，一类是属于预期性的，一类属于即时性的。不论是预期性的，还是即时性的，城市中心房价都不会受到郊区项目涨价的干预，它只会受到城市中心自身资源配置的影响，所以说城市中心房价的走势和交通便利的郊区楼盘没有可比性。
品质住宅或将推翻地段论
杨凤斌：人们心目中的好地段，其实都归功于社会资源公共配套好，但随着交通发展，各种资源由城市中心不断外散，市中心的优势会不断地削减。换句话说，房地产竞争的筹码也会进行转移，从地段转移到产品品质和服务上。
缠素敏：其实大多数承载能力有限的老百姓，对于住宅品质的期望值还是蛮高的，现在石家庄边缘地段的交通越来越便利了，从城市中心到“三环”所用时间也逐渐缩短，此时开发商如果能够脚踏实地做出高性价比的项目，一定会得到市场的认可。
主路开通配套思维要合拍
袁硕：现在三环线两边功能性还是比较弱的，没有辅路会成为三环线整体规划的硬伤，而辅路的发展恰恰对于刺激房地产板块效应有明显的带动作用。再回过头来看二环整修，与之配套的交通设施建设依旧没有创新，其实学北京就可以了，都是北方城市。
庞建国：对一个城市或区域房地产市场的影响，开发商自己所做的种种努力，都比不上一条配套完善的市政道路开通来得有效，交通配套是房地产项目的命脉！可以这样说，交通配套建设是稳固房地产项目地位、价值的基本要素。
微循环改造现实意义更大
除了快速主干线外，对于郊区项目存在的公交盲点、环线间连接线的断裂、中心城（
查看地图）与四个卫星城的拼接等问题的微循环处理也不容小视。
“毛细血管”顺畅提高通行能力
袁硕：过去由于交通条件有限，在城市边缘只能盖2000块钱左右的房子，还不一定卖得好。现在通过交通线路的延伸、公交站点的覆盖，都在不同程度上拉动了区域板块的发展，使很多边缘或者非城市中心的项目具有了发展高品质、宜居社区的基础。
陈献元：石家庄现在需要通过交通网的发展迅速把周边郊县纳入城区视野，这需要借助主动脉的基础，在技术层面实现微循环改造，使更多追求都市化生活的职业者或投资者能够便捷穿梭往返，这样会使房地产得到可持续性发展。
降低市民郊区置业生活成本
庞建国：我们现在的交通成本就比较高，想在东西快速路或二环上给老百姓降低交通成本，必须要修城铁。老百姓的交通成本降不下来，就不会到周边买房子。北京天通苑为什么火？就是因为有城铁，两元钱就可以转一圈。
缠素敏：在公共交通不发达的状态下，郊区房地产项目开发主要以别墅等低密度产品为主，吸引的客层也是少数以私家车为主要交通方式的高端人群。如果路网畅通，公交设施发达，开发商就可以设计更亲民的产品，来满足普通市民的需求。
配合经济发展眼光要超前
高会臣：石家庄获得批准的大型产业项目有728个，现在已经完成了49%~51%，这些以“亿”为单位的项目大多分布在二环以外，按照石家庄现行规划的交通网络来预测，很难满足十年以后的经济需要，所以我们的眼光一定要具有前瞻性。
还有一点很值得注意，就是政府对交通设施的流通量优化不到位，很多设施都建好了，但政府的维护和服务却跟不上，接下来我们的首要任务是把建成的设施进行优化和升级，同步提高石家庄居民的文明程度。
精彩语录
●陈献元：对市区周边的房产，如果交通跟不上，房价肯定上不去。所以交通催生房地产新格局是肯定的，但是资源配置也要跟上，单是一个交通存在还不够。
●庞建国：老百姓的交通成本降不下来，就不会到周边买房子。
●高会臣：投资就是拣豆子，拣的时候就是评估的过程，交通是一个要素，但不是决定出不出手的决定要素。
●于树中：像给你自己造房子一样，开发商要有这样的理念。房地产商和消费者的关系不仅是卖完完事，有一辈子的服务，不像有些东西吃完就没事了，有几十年的企业，必须把这个产品做得跟自己住一样，不要用样板间忽悠人。
●袁硕：“三年大变样”、交通的发展使得我们未来房地产，特别是处于次边缘板块的房地产项目，有了做好高品质项目的基础条件。
●杨凤斌：城市中心是相对而言的，人们会通过交通的改善淡化郊区概念。
●缠素敏：可以这样说，交通好了以后，未必提高房价，但如果没有交通的话，价格肯定是起不来。