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楼市压力不可忽视
目前摆在开发商面前的首要难题，是销售量和供应量之间的明显不对称。根据市统计局的统计，今年上半年苏州全市销售面积达766.23万平方米，其中住宅销售668.11万平方米，同比增长63.3%和68%，创下历史同期最高水平。二手房市场也随一级市场的逐渐回暖，上半年市区二手房成交面积161.57万平方米，同比增长54.8%，6月份更是刷新了2007年下半年最火爆时的成交量。但作为商品房开发先行指标的新开工面积，今年以来一直保持低迷的状态，上半年苏州新开工面积576.46万平方米，其中住宅463.35万平方米，分别下降54.5%和54%。同期商品房竣工速度也保持低速运行。上半年苏州竣工面积为607.11万平方米，仅增长3.4%，其中住宅竣工453.32万平方米，增长2.5%。“考虑到上半年销售的良好走势，预计2009年下半年的市场供应量肯定会明显高于上半年的供应量，整体水平介于2007年下半年和2008年下半年之间。”有关业内人士如此预测道，近两周来楼市新增供应量已开始呈现增长趋势，但目前尚未赶上销售的速度，下半年供应与销售之间如何消长确实尚不确定。“压力对于不同的开发商有不同的体现。一些在上半年销售旺盛的公司，经过半年的市场消化，资金回笼后他们考虑的是发展的问题，如回笼资金后筹划拿地，规划下一轮竞争。而对于另一些开发商则担忧的依旧是生存问题，如果不在七、八月份进行消化而堆积到九、十月份，连续的房交会期间各楼盘的营销攻势以及新盘的涌入，会分食其原有相对松散的战场。”一名本土开发商表示出自己不太乐观的观点。
政策调控压力渐增
“从大的市场环境来看，市场对通胀的预期很强烈。从房地产市场、股市就可窥见一些端倪。
年初国家制定的‘保八’政策，同时四万亿资金的投放，使得国家经济出现起色。而这四万亿救市资金中很大一部分是涌入了楼市和股市，近段时间这两个市场上的表现就是一个证明。”有关业内人士认为，在国家经济政策和地方救市政策的双重刺激下，改善性需求随之被刺激。但是，对于“一方面保增长，一方面防通胀”的央行来说，显然不希望房价过快上涨或下跌，更不希望出现楼市泡沫。
日前，国家明确收紧二套房贷款政策，就是针对近段时间市场表现的一个提醒。“大量投资性需求涌入市场，让市场有了不好的苗头，刚刚过去的六月中，除了占主流的自主性需求外，还有就是投资行为，这是导致房价走高的主要原因。从政府层面讲，肯定不希望通货膨胀出现，加大二套房贷款成本，抑制投资需求以求楼市平稳，是抑制投资客的策略。”园区一家开发商表示，国家控制地产行业的信贷主要是消费端和开发端，既然很多开发端的资金现在来自其他行业，所以控制消费端的贷款更具针对性。
显然，如果市场不发生改观，继续打压投资需求以及抑制通货膨胀苗头的行为还将继续下去。尽管有开发商认为改善性需求人群关注的是品质，并非价格。然而，不少业内人士依然认为，这将直接导致高端物业放缓入市。“9.27”政策对二套房贷的调控，导致约30%的人群出现退房，下半年如果政策层面不断堆积调控压力，肯定将对冲高的市场产生一定程度的震荡。
八月布局将很关键
记者采访中发现，不少开发商都将8月份看做下半年楼市爆发力的前奏，希望这个月能为下半年的销售开一个好头。本市一家代-理公司负责人表示，可以肯定7、8、9月份不是楼市的空当期，目前的市场迹象是非常明显的，大量流动性资金在市场上非常活跃，7月份已经基本上结束，即将开始的8月肯定还会有好的表现。“不同的开发商会有不同的对策，有些会提价项目升值，有些会维持销售现状，有些则会出现促销状态。至于具体策略，每个项目不一样，但都是适时而为。”不少开发商在谈到下半年的具体计划时表示了类似的观点。在记者采访过程中，不少开发商甚至表示已开始考虑下半年房交会期间的促销方案，尤其是近期新上市的楼盘更是紧锣密鼓开始策划参展方案。在“金九银十”的传统旺季，以购房节、房交会、住博会等一系列房展为支点的新一轮楼市热潮正在酝酿，它将会祭出怎样的策略？又将给苏州楼市带来哪些影响？
根据相关统计，8月苏州楼市各区域放量相对均衡，除了老盘加推更有不少新盘首次公开，同时物业类型也相对齐全，不仅有实用的单身精装公寓，也有高档的纯别墅社区；不仅有适合首次置业的婚房，也有改善性住房可供选择，适合投资的房产也不少。或许，我们能从即将来临的八月楼市表现，将能够窥见一些下半年苏州楼市的端倪。