Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
7月本是楼市的传统淡季,但房价却逆市走高。业内人士指出,这只是地产商的试探性涨价,若成交量持续下跌,价格将很可能再度下调。此外,这轮楼市回暖与银根放松不无关系,如果要抑制楼市泡沫,政府部门的相关收紧政策将起到举足轻重的作用。
●现状
单价重回“6000元”
“现在是12000元/平方米的均价了”。昨日,当记者咨询三房单位时,东方华府销售人员告诉记者,单价刚涨不久。而记者了解到,东方华府在开盘时推出的部分单位,价格最低在7000多元/平方米,均价在8000多元/平方米左右。
记者采访时发现,大户型楼盘价格的跳跃式上涨,已不是个例。据东莞中原研究数据显示,长安一号之前均价为8500元/平方米,近一个月来,均价上涨至10500元/平方米左右,上涨了近2000元/平方米。虎门一号之前的均价8000元/平方米左右,现在均价为9000元/平方米上下……
除了这些豪宅盘的“豪涨”外,市区仅有的几大白领盘单价也上涨不少。记者踩盘时发现,位于南城的清华居洋房现在均价为6000元/平方米,而此前的均价为5600元/平方米,江南第一城美墅的销售人员也告诉记者,目前均价为6700元/平方米,“涨了400—500元/平方米左右。”该楼盘售楼小姐说。
“现在是8500元/平方米,上周刚刚涨的。”世博领域的销售人员告诉记者,此前价格在7000多元/平方米左右。其实,从6月中旬开始,东莞全市住宅均价重新回到6000元/平方米,并且已持续数周,东莞住宅均价开始踏上“6000元”之路。合富辉煌东莞市场研究部认为,预计7月整体均价将达6000元/平方米,将是自2008年7月后首次重上“6000元”。
●现状
房价上涨销量下降
虽然价格上涨了,但是销量并未跟着上涨。东莞中原研究部经理车德锐告诉记者,虽然不少大盘价格跳跃式上涨,但是销量明显下降,有的甚至是“零成交”。据合富辉煌东莞市场研究部数据显示,预计7月份全市一手住宅成交总量将达47.5万平方米,环比6月减少约10%,继5月份后持续两月下滑。
一手房价的上涨,无形中让购房者产生了观望情绪,也有部分购房者选择购买二手楼。金信联行市场部经理林清平告诉记者,一手楼市是二手楼市的方向标,一手楼价格提高必然会让一部分客户因接受不了进而推动二手市场的成交。但他同时指出,相比5、6月份,客户的入市意愿还是非常强的,但受到楼价上涨影响,致使部分客户接受不了而选择暂缓购买,等等看的心态比较常见。
探因
控制销量推高房价
楼市销量不断下降,为何地产商仍选择涨价?房价的上涨,除了购房者支撑外,与地产商人为制造假相、控制销售数量等营销策划以此来提价不无关系。
在此前的一段时间,连夜排队购房、交诚意金等情形又开始频繁出现,除了真正热销的楼盘之外,这其中不乏地产商有意制造供不应求局面,采取“自买自卖”的营销策略,让购房者产生恐慌心理。
此外,成交量在经历几个月的持续攀升之后,再加上银行宽松的贷币政策,不少地产商的资金链已相对稳健,捂盘、惜售现象已越来越频繁。记者昨日走访市区一些楼盘发现,不少楼盘明明早在去年就拿到预售证了,但是部分单位到本月才“隆重推出”。
“不少楼盘每周都限量销售。”东莞一地产代-理公司相关负责人坦言,开发商会对楼盘销量进度进行控制,比如规定一周内某种户型单位销售控制在5套内,代-理公司就必须按照这个量来推进,目前这种以控制销售数量来变相捂盘的现象很普遍。
疑惑
到底什么人在买房?
在楼市持续趋热的情况下,人们不禁发出疑问:现在到底是什么人在买房?是谁推高了房价?难道东莞人真的这么有购买力?仔细观察后不难发现,一部分刚性需求购房者无疑是支撑这一轮房价上涨的主力军。
在房价逐年上涨的情况下,部分购房者仓皇之下购了房,但大多数购房者仍然在焦虑中观望。今年春节过后,持续低迷的楼市突然给了市场一个意想不到的“回马枪”:地产商推出的促销活动让压抑了很久的刚性需求购房者在忐忑中“出手”,房市频现“小阳春”。白领李先生就是这类购房者的典型代表,李先生今年准备结婚,之前在广州有一套两房单位,两人工作都在东莞,且有固定收入,考虑到结婚后要将父母接过来东莞一起居住,一直想在东莞买套三房单位。今年5月,看到降价无望的情况下,买了南城一套三房单位来了结这种“备受煎熬”的日子。
除了这部分主力军,不少以保值为目标的购房者也是支撑房价走高的又一群体。东莞工厂众多,中小企业主自然是多如牛毛。在大的经济环境仍不明朗的情况下,将手上持有的现金注入楼市来保值成为他们的首选。
“现在订单多了,但还是不打算招人。”张先生是大朗一手袋厂的老板,自从去年初工厂人数缩减一半后,一直到现在都没有再招人,而是将手上持有的现金投入到房市,他告诉记者,从去年底到今年,已经在常平和大朗置了三套房产,“总比投到工厂里让人踏实些吧。”
当然,除了这类购房者,外地的专业投资者也不乏其影踪,这一部分投资者重回东莞楼市,进一步助推了房价的回升。
■专家观点
8月,或现拐点
房价有泡沫,这是一个毋庸置疑的事实。但此时段的一系列现象无不让购房者担忧:东莞楼市是否继续“回暖”?
“政策明朗化后,楼价下调的可能性非常大。”车德锐指出,现在不少地产商之所以涨价,只是试探市场的一个营销手段而已,其实他们也很难看清后市到底会怎样,并不是很坚定地涨价。先涨价看市场能不能接受,在普遍通胀预期的情况下,如果再加上地产商自己吹吹风,可能就会促使部分观望的购房者加快“出手”。
但是如果调整幅度太大,一旦市场持续接受不了的话,成交量将持续低迷。当政策明朗化之后,开发商自然会回归合理价格,“8月份肯定是个拐点。”车德锐认为,那时候,如果还没什么成交量,一些变相的降价措施将会出现。
东莞万科新闻发言人高峻也称,接下来的价格走势确实很难预测,下半年存在不利因素也是有可能的,在看不清楚形势的状况下,万科还是按原先制定的计划行事。
■楼市怪象
厚街人来南城购房东城人去寮步置业
轻轨,让厚街与市区更近了。届时,从厚街来南城买房的人将越来越多。受轻轨影响,东城去寮步置业的人也将逐渐增多。
厚街客青睐南城置业
思创动力营销总监王安明说,目前在售的第一国际项目有30%左右的购买者来自厚街以及虎门,其中尤其以厚街客居多。据他分析,厚街客增加的原因主要是目前东莞城市中心区毗邻厚街,厚街人一般要么选择去以虎门为中心的物流中心置业投资,要么选择到东莞城区投资,由于目前虎门的城市规划还有待完善,硬件设施较好的中心城区成为投资首选。
深业地产经营部经理熊思扬也对记者说,目前御泉山的独栋别墅大部分是厚街跟虎门客购买,其中厚街客占绝大多数。同样的情况也发生在百悦尚城、金域中央等南城不少楼盘中。
据统计,2007年上半年,东莞南城、东城两区的深圳客置业比例达到20%,而在常平、凤岗、长安等毗邻深圳的镇区,深圳人的购房比例甚至达到50%左右。但2009年以来,深圳投资客不到2%,而镇区客,尤其是厚街客在南城的购房成交量则月月上升,有的楼盘的销售量甚至达到整体的30%—40%。
城区配套完善吸引厚街客
无论是打造深莞惠“1小时通勤圈”,还是轻轨R1线(接深圳地铁龙华站)与轻轨R2线(接深圳机场)在东莞中心区交汇,这都将给东莞城区带来交通优势。东莞商业中心研发部副经理雷非非表示,轻轨的建成将改变中心区城市面貌。
中心区的商务配套逐渐完善,这也是吸引镇区投资客的原因之一。雷非非表示,随着招商银行东莞总部正式进驻中央商务区,建筑面积达2万多平方米的吉之岛明年3月左右将交付使用；而号称东莞第一高楼的台商大厦、拥有超五星级酒店的海德广场正在建设中,中心城区的CBD建设逐步迈向成熟,这些都是镇区所不具备的。
在厚街客扎堆南城的情况下,轻轨的开通无疑成为风向标。据悉,轻轨的开通给人们的最直接影响将是出行方式的彻底改变。轻轨以其速度快、容量大、时间准的特点,把整个居住的概念扩大到了更广泛的地区。
业内人士刘玉同表示,“东莞的白领很多还是居住在镇区,镇区企业的技术人员和管理人员中,他们置业有两个选择,一是城区,二是镇区,如果交通方便,相信他们一定会往市内集中,这个是经济学观点。最近几年东莞已经有了这样一个趋势,城区工作的人比较多,城区土地供应量不足,这批人或选择镇区置业；另一方面,城区拥有镇区不可比拟的教育资源以及医疗资源等,对于厚街居民来说,轻轨建成后,更多的人愿意在城区生活享有市政府的各项配套。
越来越多东城人来寮步购房
随着东城可开发的土地越来越少,早在几年前,不少东城买房者就来到东城以东的寮步板块置业。当然这跟万科高尔夫的市场策划密切相关。如今,东城东区域已成为东城居民的置业家园这是不争的事实。2007年轰动一时的降价风暴,也始于这个板块。随着万科高尔夫项目售罄、丰泰城的后续产品上市,居住在寮步,上班在城区的市民越来越多,寮步的生活配套也日臻完善。
2004年,万科在东莞的第一个项目选择在寮步,寮步就移入购房者的置业范围。据地产研究人士调查数据显示,2007年,寮步房地产有万科、三正、广源、世纪城、丰泰、怡丰、国源7个项目近65万平方米的上市量,这使得寮步镇成为整个东莞市继南城、东城之后的第三大房地产热点镇区。
业内人士陈剑雄告诉记者:“寮步的供应量虽然呈现逐渐放大的趋势,但要注意的是,目前区域房地产开发的项目过于集中,还未形成区域合力,新城市中心的开发力度也相对薄弱。怎样在目前已成型的东城东板块的基础上将房地产开发热潮继续延伸至整个寮步,这个的确值得思考。”
据悉,目前寮步的开发区域主要集中在良横片(即东城东片)和寮步新城市中心两个片区,而其他区域的开发则是空白,再加上良横片的楼盘项目在宣传上大多以东城东片自居,开发商也避而不谈寮步,因此,寮步的置业群体依然是以本地居民和在寮步常住的新莞人为主。在供应量持续放大时,如何进一步激发本地置业者的需求,同时利用规划和区域优势吸引周边区域的置业群,是发展商将面临的问题。
据了解,房地产业已经成为寮步新一轮发展的动力,而寮步镇具有土地资源优势、后发优势、交通优势、价格优势、人群结构优势和品牌地产商扎堆六大优势,预计寮步镇的房地产发展还有相当大的空间。
本版撰文刘慕华姜岩实习生邓敏儿摄影何建文