标题：一场精彩激烈的楼市攻略在昆明展开

当昆明市民还迷恋于俊发的品牌及银海的产品时，从2003年的万达高调入滇拿地开始，昆明楼市一些颇具实力的外来地产企业频频露脸，雄厚的资本实力、精确的营销战略、创新的产品形态令昆明人眼前一亮，。于是，当这片方兴未艾的开发热土涌动着火热的淘金潮时，一场精彩激烈的楼市攻略也在这里展开。

并不美好的第一印象

外来企业进军昆明楼市，并不是最近几年的事。事实上，早在1993年，省外资本就已经试探性地进入昆明。当年，影星刘晓庆以香港北星投资有限公司董事长的身份，与云南华原房地产开发经营公司签订协议，共同组建昆明星原房地产开发有限公司。双方合资总额1693万美元，引进外资423万美元，计划在东风广场一侧建设一幢总面积为4万平方米的星原大厦（现志远大厦所在地）。但是，到了最后这场轰动一时的投资却以闹剧般收场，纸上的项目和公司都逐渐淡出人们视野。

之后，万裕地产、东骏地产和蜀昆地产等企业相继进入昆明市场，这些要么是外来企业，要么是具有外来资本背景的企业却并没有给昆明市场留下什么深刻的印象。大致算来，在上个世纪90年代，有10家左右的“三外”（外地、外行、外资）房地产公司参与昆明地产开发。

可以肯定，上世纪90年代的外来地产企业，并没有在昆明形成系统的市场影响力，相反却给昆明的消费者留下了并不美好的第一印象。

真正“外来狼”的大气魄

2003年，昆明本土企业终于见识到了“外来狼”的强大力量，土地市场上指点江山的外地开发商个个出手不凡。

当年，作为“东北虎”的大连万达集团和昆明滇池国家旅游度假区管理委员会签下协议，一口气就在滇池边圈下了4000多亩土地。据当时的媒体报道，为了吸引大连万达方面的投资，昆明相关部门为其提供了相当优惠的条件，仅在地价一项，万达即已抢占先机。而地价到底是多少，没有多少人能够知晓。

当时已经跻身于国内一线开发商的万达入滇大规模圈地，立时引起了昆明地产行业的震动，那时的本土市场上，几乎还没有出现过千亩土地的大盘，而这仅仅是故事的开始！

同年，世纪金源集团应云南省委省政府的邀请，签约成为建设新昆明最大的招商引资项目，圈地3800亩，挥师入滇。随后，厦门住宅集团在太平新区圈地2700亩，来自福建的利嘉集团也在今年斥资100亿参与到了马街新城的建设改造中……

大手笔的投资和大面积的拿地，似乎成为了多数外来开发商进入昆明的标准动作。然而，更多的外来开发商却显得有些神秘。

更多的低调入市者

上周末，作为国内房地产开发巨头之一的保利，为其进入云南的第一个项目宁湖峰境举行了麦当劳的签约入驻仪式。在此之前，保利云南一直显得低调而神秘，善于在城市核心区开发公共标志项目的保利把进入云南的第一个项目选在了离开昆明主战场的安宁，让不少业内人士跌破了眼镜。然而从保利积极的参与到昆明CBD的方案招标中，不难看出外表低调的保利进入云南的真实意图。“虽然很少有关于保利云南的消息，但是从宁湖峰境已经呈现出的景观和现房上，还是很容易看出保利深厚的产品开发功底，加上其文化地产的营销策略，相信保利还是能够带给云南地产行业更多值得学习的东西。”一本土开发商这样评价保利。

和保利一样，同属央企序列的水电地产也保持了一贯的低调，就在所有人以为拿下二环路地块的水电会参与到同样是“外来狼”的盛高，以及本土品牌地产银海和俊发的二环路搏杀中时，水电却放缓了开发的节奏，到目前，二环沿线的三个同期项目已近收尾阶段，但是水电的项目却还没有推出市场。对此，水电地产一直保持了对外界的神秘，在记者的采访中也只得到了“项目还在稳步推进。”的答案。

外来者的野心

对于外来开发商的入滇七年，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，首先，资本追着利润跑，哪里有超额利润，资金就会优先集中流向哪里，利益是一切市场经济行为的出发点和归结点，房地产的高利润是导致房企奔向二线城市的无形“魔棒”。另外，也符和房地产从大城市向小城市过渡的梯度发展规律。

一位本土开发商说：“宏观调控主要盯着大城市，二线城市土地政策还是比较宽松。”然而其背后更深层次的原因还在于二线城市房地产市场发展空间极其广阔。
盛高置地集团副总裁张海波解释了他们来到昆明的初衷：“我们看重昆明在未来的发展中所体现出来的城市地位及影响力。”张海波认为：“一线城市发展较早、较快，基数较大，上升的空间反而比不上昆明这样的二线城市。但进入这些二线城市，关键还在于把好的产品带给该区域。”

据英联国际不动产研究分析，目前几大主要二线城市开发项目的平均利润能够达到３０％，而上海房地产投资收益率已经只有７％至８％左右。

但张海波否定了这个说法：“按照我们的经验，二线城市的利润空间其实更小，因为各项指标的绝对值较低，回报也相应低。比如在上海，每平方米赚1000-2000元，在昆明就远远达不到这个水平，可以说昆明的利润率并不是盛高所看重的，更重要的是在云南的长远发展。”

周大研认为，另一个原因在于，地产开发是一个资本密集型产业，资金是最大的一个门槛，而不像一些高科技行业进入起来那么复杂和困难。地产行业最关键的是较好地“借脑”，即把诸多专业人才、社会资源和管理手段有效整合起来运作。昆明的房地产虽然近些年取得了巨大的发展，但快速发展还是在近5年，起点比较低，周期比较短，房产价格尚有上升的空间，也导致外来开发商纷纷看好这块市场。

本土企业已有了“免疫力”

与外商来势汹汹，并大范围圈地开发相比，本土中小企业仍显势单力薄，市场份额受到挤压已经成为大势。通过近年土地拍卖市场的表现看，昆明本土中小开发商仍然存在不小的资金问题，在大宗土地竞拍上显得力不从心，只能在小宗地块上相互残杀，就连曾经从多家外来开发商的围剿中成功抢得“地王”的俊发地产亦不可能独挑昆明城市开发的大梁，在俊发最为擅长的城市住宅开发领域，浙联地产也在年初成功拿下苏家塘片区的城中村改造项目，而已经在太平站稳脚跟的万辉地产以及背景深厚的保利云南也表达了将伺机挥师进城的愿望。可以预见，多数外来企业都在入滇前期避开了和本土开发商的直接竞争，而随着时间的推移，外来开发商纷纷“进城”，一场和本土地产企业的面对面搏杀已不可避免。

不过，通过七年的接触和了解，从心态上，多数本土企业已对外地狼的攻势产生免疫力，对市场变局已早有心理准备，“适应大环境变化”是多数本土开发商提及最多的感受。江东地产就表示，随着市场运作的规范与成熟，本土企业在与外来势力的竞争博弈中也渐渐找到了自己的成长坐标，外商入滇圈地做开发，更多是对云南（昆明）城市价值的肯定。这样的局面对城市有益，对本土开发商更好地认清自己，提升实力未尝不是一件好事。本报记者 施律