标题：二套房贷再收紧 成都楼市重现胶着
为求销量卖房大打擦边球
在采访中，记者发现，为了便于销售，开发商也想了很多办法来规避信贷政策：有的楼盘采用开发商补息的形式来弥补购房者的利率损失；有的以父母名义办理房产证也可以按照首套房的政策算。而一家位于科华北路上的楼盘销售人员甚至直接对记者表示，在该处购房置业，售楼处可协助购房者向合作银行申请首付3成、利率7折的贷款。至于是否二次置业，售楼处并不认为是“关键因素”。
而一家房产中介公司更是明确表示：“我们与几家银行都有合作关系，把你的资料提交给几家银行，看哪一家可以操作。如果房龄在5年以内，开出一定收入证明，资信可以的话，一般都能按照首付30%、7折优惠利率执行。”另一名房产经纪人也明确表示，对于没有信用污点的客户而言，二套房贷申请打7折的难度不大：“只要房子不是太老，一般都能保证拿到7折的二套房贷利率。”
真空时期抓紧推盘
除了各种规避政策的花招外，不少开发商近期还利用细则尚未下达的这段真空时期加紧推盘。东山国际新城（
查看地图）(新城博客,新城新闻,新城说吧)、华宇、恒大等楼盘近期都加快了推盘速度。东山国际新城营销策划部相关负责人表示，在本地细则落地之前，项目将加快推盘速度是由于项目近期推出的都是130平方米左右（查看地图）的大户型，客户群体大多是改善型自住的二次置业者，信贷政策的再度收紧将对其影响甚大；而恒大此次推出的也全是180—230平方米的大户型，希望在细则落地前加快销售。
一家准备在近期推出大户房源的开发商在收到二套房贷收紧的消息后，马上对前期储备客户进行筛查，他们发现很多准备购买他们新房源的客户都是二次置业，如果银行收紧二套房贷，肯定会对部分资金准备不足的客户产生负面影响，从而影响成交。目前他们正积极与银行方面接触，希望能尽快得到银行的执行细则，以稳定客户，将二套房贷对销售的影响降到最低。同时，该项目负责人也在考虑加快开盘速度，争取将影响降低到最低。
二次置业可能再度观望
“时代豪庭（查看地图）新房源开盘的时间不会变化，但有可能减少推盘数量。”时代豪庭项目相关负责人日前对媒体表示，从公司监控的情况看，已有部分投资者受到二套房贷收紧信息影响，准备减少或者暂时放缓房产投资。而星彦地产相关人士告诉记者，喜年广场是一个以投资需求为主的项目，二套房贷收紧消息尽管还没有得到官方层面的说法，但对市场的影响已出现，摇摆不定的投资者比例已有约20—30%。
“如果手上有50万元资金，享受首房条件，首付两成，可以投资价值250万元的房产，增加到四成则只能投资125万元的房产，而且利率成本同时将增加40%左右，以小笔资金撬动大幅投资的可能性已不存在，投资回报和空间大幅压缩。”投资者冯先生（查看地图）告诉记者。“对于投资者而言，成本增加是一个方面，最重要的是心理影响，目前投资型需求心理还很脆弱。”不少开发商认为，如果严格按照政策执行，可能促使刚刚复苏的高端市场进入新一轮“洗牌”。投资性需求将率先退场，改善型需求也有可能因此放缓步伐。
而世家机购相关人士甚至提出，受限制的投资者和多套置业改善性需求受阻之后，加上近半年房价上涨带来的首次置业门槛提高，成交量会因为这些效应在短期内会迅速下滑。这种下滑是否会对首次置业者的心理预期产生负面影响也很值得关注。因为，不受政策限制的购买力可能会因为这个政策带来对楼市的重新观望。如何避免楼市重回观望情绪，这将是所有开发企业所共同面临的问题。本报记者 周小洁
中大户型竞争可能出现分水岭
此次二套房贷收紧，对楼市影响最大的莫过于客户群体为改善型自住的中大户型为主的楼盘。在前一波的小阳春中，刚需作为主力，支撑了上半年的楼市，随着红五月的出现，“房价下半年有可能上涨”的言论一度甚嚣尘上，一些成熟区域甚至出现房价集体上涨的苗头，部分楼盘甚至再现捂盘行为。而下半年，开发商则将延续楼市火爆的希望寄托在改善型需求和投资需求上，部分楼盘在中小户型销售告罄后，在近期的销售中都开始主推中大户型。
可随着信贷政策的再度严控，改善型自住似乎再度面临一定的市场窘局。世家机构相关数据显示，今年1—6月，120平方米以上户型供应量达到了114.08万平方米，成交量则为168.08万平方米。截至6月末，本市主城区120平方米以上存量房面积为280万平方米。按照1—6月的平均去化速度来看，需要10个月的时间来消化。按照常理，去化时间若超过9个月，就表明房源库存偏高。世家机构提供的数据很明显，下半年成都楼市库存量略为偏高，随着二套房贷政策的严控，开发商寄望改善型需求大量入市来去化的愿望可能要落空了。
“随着信贷政策再度收紧，中大户型的市场可能也会出现一个分水岭，一些具有区域、品牌优势的楼盘容易受到购房者认同，即使严控政策出台后，销售应该也不会受到太大的影响；而一些位置不佳、品质不出色、品牌附加值不高的楼盘则有可能受政策的影响较大。”一位业内观察人士表示，“不管怎样，下半年的房价应该趋于平稳，前段时间所说房价上涨缺乏足够的动力和支持。”
给亢奋下点降温药
2009年，先是小阳春，后是地王频现，直至近期全国各地房价喊涨，上半年楼市似乎一直处于亢奋状态。
相关数据显示，今年1到6月成都市中心城区商品房住宅销售已达700万平方米，超过去年全年600万平方米的销售水平。这样的情形并非只出现在成都。今年前4个月北京楼市成交量创下了三年以来的新高，上海楼市前5个月商品房成交量同比增长26%，今年5月杭州楼市更是刷新了2007年时创下的最高纪录。
亢奋之后，也许降温将是下期楼市的必然选择。
近期，“严管信贷、公开地价成本、收紧二套房贷……”无论是宏观的政策面，还是“冲动的市场”都悄然传递出了调控的信息。仔细阅读近期出台的关于房地产的文件不难发现，这些文件的初衷，无一不是针对当下楼市投资过热的。日前，在全国人大财经委2009年上半年经济形势分析会上，央行也表示担心由于大规模信贷造成的流动过剩，可能已经进入楼市和股市。一些媒体发表文章，呼吁公众冷静看待通胀预期，因为楼市与股市的循环飙升只会导致非理性发展和泡沫涌现，削弱实体经济回暖基础。紧接着国土部公布中国地价占房价平均水平为23.2%,并公布了620个楼盘的土地成本,称地价并非高房价的推手。而几乎与此同时，银监会也发布固定资产管理暂行办法和项目融资业务指引，旨在保障信贷资金流向有效的实体经济。
很显然，针对过热而表达的降温信号已很急迫。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，由于目前的流动性宽松，实体经济还没有全面复苏，所以部分资金正从避险转为投机，但还没有转为投资。中原地产相关人士表示，各部门传递出的系列信号主要目的是为了防止房地产市场过热，在当前看来这也是十分必要的。投资性需求的快速入市某种程度上制造了楼市的“繁荣”，但短时间内的“降而复升”会影响楼市健康调整，而通胀预期驱动下大量投资性需求的入市可能会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步积累。世家机构首席分析师樊邦勇也认为，“在整体经济还未完全恢复的情况下，若前期国家上万亿的信贷没有如预期进入实体经济，就无法从根本上解决经济的衰退，而如果实体经济不好转单凭信贷催生的楼市泡沫迟早也会破裂。”