标题：广深楼市7月成交量腰斩 三成楼盘有捂盘嫌疑

CFP供图

7月大暑，楼市却遭遇暗算爆冷。

“开发商正在变法子提价捂盘”，在库存消化得差不多，新货又没有推出的7月，广州、深圳的楼市成交量急转直下，7月份成交量环比下跌了近一半，让人觉得不正常。

日前广州、深圳国土部门对开发商提价捂盘进行了调查，并查处了五六个楼盘。业界人士普遍认为，“捂盘”是7月楼市成交急剧下滑的原因之一，也是开发商惯用的伎俩。

开发商正在有意识地囤积居奇，哄抬房价，等待10月旺季的又一轮爆炒。

7月深圳成交接近去年低迷水平广州三分之一楼盘有捂盘嫌疑

政府不断地为房地产输送“政策红利”，为的就是经济低迷时期，房地产能够挺身而出，拉动经济发展，旺盛的交易量是政策还在支撑房地产的原因。但如今，房企的捂盘让交易量受损。

7月1日至28日，广州全市共签约住宅5676套，日均签约住宅202套，相比6月份10502套的总成交量，足足缩水了四成。

而深圳的情况更加惨淡，7月20日至26日深圳全市仅成交870套房，平均每日成交124套，环比减少40%；其中，7月26日仅成交88套，创今年春节以来的新低。总成交面积为8.67万平方米，平均每日成交1.24万平方米，环比减少39%。

中国指数研究院数据信息中心分析，这是深圳楼市成交面积首次降至10万平方米以下，该成交水平已接近去年市场低迷时的成交量。

捂盘！一个房地产业的潜规则在7月被使用得淋漓尽致，开发商有意无意地调整自己的推盘节奏，而外界根本就难以抓到把柄。

根据房管局的规定，楼盘在取得预售证10天内必须开盘卖楼，否则视为捂盘。数据显示，目前深圳市有近30个楼盘存在“多次开盘，限制销量”的行为。

有统计显示，今年上半年深圳开盘54个楼盘，但是开盘次数却达到了134次，大多数开盘次数都在3次以上，个别楼盘最多甚至开盘达9次。

而且随着开盘次数增加，房价也逐步攀升，个别楼盘的房价涨幅甚至超过了50%。还有一些楼盘已经满足了预售条件，但却迟迟不申请预售证。除了多次开盘、分批销售的现象外，购房者被限制只准购买开发商指定的楼盘的现象非常普遍。

而据2007年深圳市国土房管局、工商局、物价局联合发布的《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》规定：房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源、捂盘惜售。

“很多楼盘有该现象”，搜房网的调查显示，有92%的网友认为目前房地产市场上开发商捂盘惜售、虚假交易等情况有所增加。并有六成网友认为不能遏制，“上有政策，下有对策”，只有两成网友对根治捂盘有信心。

中原地产项目部总经理黄韬认为，就广州市范围内的话，捂盘的现象还没发现，只能说有捂盘的嫌疑，据其估计，有这个嫌疑的量超过了三分之一。

捂盘是房地产潜规则开发商继续哄抬房价

捂盘是房地产内部的潜规则，满堂红广州市场研究部高级主任肖文晓坦言，广州的开发商历来喜欢一批批地推货，也不是今天才如此的。

盈泰置业集团总裁黎振伟认为，从开发商的角度来说，捂盘的行为有它的合理性。由于去年房地产建设不足，4、5月份销量的增加，导致楼市库存不足，货源少，因此开发商自然会放慢出售的数量。

另外一个原因就是对房价上涨预期。7月份楼市成交量下降的原因是综合的，既有货源少的原因，也有房价增长太快导致购房者持观望态度的原因。目前由于没有对广州的捂盘现象做一个调查，还不能说广州是否存在严重的捂盘现象。

捂盘对市场的伤害非常大，满堂红企业发展部首席研究员龙斌认为，这是违规行为。但实际界定很难，开发商推多少盘，分几次销售，也可以说是他自身的企业经营和销售行为。这在房地产业很难定论，不像粮食囤积惜卖那样容易鉴定。

其表示，开发商捂盘行为有一定的原因，由于楼市形势好，资金回流充足，对于开发商来说，现金流比较丰裕，他们不急于全部卖掉所有楼盘，另外就是对市场的预期，他们希望留一些房源在以后的销售中得到更多的利润。中性一点来说，就是开发商惜卖，原因就是市场预期好和现金流充足。开发商捂盘影响很大，这会导致供应不足，从而又推高房价，使老百姓更难买得起房子。

不卖房是真愚蠢政府排查进行时

“开发商不卖货是愚蠢的行为，过了这个村就没这个店了。”寒桐投资公司总经理韩世同认为，市场是会经常变化的，这一波行情是一种反弹，迟早会过去的，事实上很多开发商也有担惊受怕的心态。

通过内部认购的方式分批销售，从而造成局部供不应求，最终引致房价的抬升，这是开发商捂盘惜售的一般路径。开发商可能也不是嫌房价低，而是认为后市会更好，现在很多开发商利润率已经很高了。开发商存货现在确实不是很多，但不等于没货，有货就应该卖出去，而不是为未来房价不明朗的上涨预期而赌博。

韩世同认为，开发商在这个时候应该多推货，然后拿地开发，形成良性循环，而不是捂盘惜售。捂盘惜售是一种策略的选择，政府是没法干预的。开发商可能采取一种间歇式调整的策略，积累一些存货，等待9、10月份楼市销售黄金季节的冲刺。

肖文晓认为，有的开发商认为下阶段房价可能进一步上涨，但从7月份的成交来看，二次放贷已经使市场产生了浓厚的观望氛围，房地产市场回调的可能性也很大，捂盘销售实在是不明智的选择。

韩世同建议，现在很多土地，开发商没有资金开发，以不良资产的形式存在的，政府应该督促开发商加大开发力度，对超出2年未开发的土地政府应督促开发或收回，从而让有能力的开发商去开发。

而据深圳市国土房产局房产处人士表示，该局将加大对深圳房地产商捂盘惜售行为的检查，一旦发现违规将对相关开发商进行“锁定、约谈以及限期整改”等处罚。据透露，根据目前的检查情况，深圳房产局已经对五六个楼盘进行了查处，封锁了部分违规楼盘的房源。

本报记者戎明迈实习生张建明周燕妮

开发商捂盘四大招数

招数1

该领证时不领证

招数2

刚卖便称已尾盘

招数3

高价吓走买家

招数4

联手中介炒作